回复：威海 最真诚的购房建议!

除此之外，你要看清楚目前的物价与工资收入水平。不要只是看到房价涨了好几倍，其实与我们生活非常贴切的东西，也在上涨，而且幅度一点也不必房价慢。比如：肉、蛋、菜、米等等。只不过这些东西总价较低，几块到几十块，我们还吃的起而已，而房子动辄百万以上。
既然都在涨，那为什么只有房子才产生了泡沫？所以，这个泡沫似乎又不存在，况且，房地产是在带动经济上行。我想，如何让经济不在依附房地产才是重

说到底，购房者还是缺乏对一个区域的认知，“以偏概全、随便套用”最终成就的是“造梦者”们，套牢的是购房者。即便你是本地人也无法完全搞懂那个区域具备长期价值，何况威海买房的大多还是外地人。
本地人的认知中，一个区域如果原来是一个偏僻的村落，那么后期此区域发展的如何好，也说不上市区。好比威海后来居上的经区，即便已经有新威海中心的说法，但大多环翠老城区的人依旧称呼经区为“副城区”。而实际上经区、高区的居住幸福指数早已远远超过威海市老中心区域。
所以，早期很多经区这边开盘的新盘，尤其是一些高端盘，价格还没有涨起来的时候，并没有被“市里”人认可，最后错失大好机会的也是以“市里”人居多。
“那边的房子不值这个钱”这句话是打骨子里影响着本地人的买房选择。而外地人可能根本就不理解所谓“那边”具体什么样子。所以，他们会在网上查，会找朋友问，甚至加了几十个中介，结果把自己都聊蒙了。
直到你自己亲身过来了，亲眼看到了，接待你的人亲口对你讲了，或许你才觉得你可能懂了。但你真懂了吗？我看未必，退房、买完就卖的例子有很多的。
如果从一开始，你接触到的信息都是营销性质的，那你充其量是了解到了一些区域正面的信息。而往往那些你不了解的负面信息才是最重要的。
威海市、荣成、文登等区域，都有自己的发展体系，城市大了就要划分板块，每一个板块具备什么样的特点是你对威海区域认知的一个重点。我们平台子栏目中“区域点评”已经对各个板块做了详细的点评，购房者这个功课一定要做。

房子价值的认知决定着你是成功还是失
房子具备一定价值是目前国人默认的一种投资形式。异域投资则需要更多的认知信息来理解目标房子的价值。而这些信息如何获取，才是最终决定你投资成功与失败的一个关键
有人说山东威海海景房都是骗人的，网上也能查到的消息非常之多。但你仔细理解就会发现，大部分报道基本都指向同一个地方，那就是银滩。但银滩的房子真的就没有价值吗？
这要看你怎么去理解，投资分价值投资和消费投资。从价值投资来看，银滩房价十几年房价原地踏步，而且大部分人买的都是高价房，从买房那一天开始，十几年都处于亏损状态，怎能不让人抱怨。但是从消费投资来讲，银滩绝对算得上一个度假、养生的好地方，虽然配套低一些，但每年的5-10月份，银滩的人口比你能想想的要多（你可以合理范围内预想一下）。
同样，银滩的房子十几年不涨的前提下，依然有很多人是赚到的。请记住一点，他们是“自费”买房，多花一两千块钱去规避几万甚至几十万的风险，有些话不多说，仔细琢磨一下就明白了。因为这样，会让你更加的对区域性房价结构了解，增加你对目标房子价值的认知。更重要的是，你要明确你买房是为什么。
这就需要从你自己的需求出发，结合对本地楼市情况的认知来决定买或者不买，而且明确怎么买。不止银滩，威海任何一个区域的房价情况你都要做一个明确的认知，只不过银滩对比性比较大一些。
所以，我们做了很多楼盘、二手房小区的点评，把我们所能了解到的尽量详细的讲给购房者，有朋友说我们的点评不够黑，暴露的不够全。这一点我们承认，因为我们也是在不断的去完善我们的认知。但有些事情一味的去黑也就没意思了。最博人眼球的内容有两种，一种是纯黑；另一种是足够新鲜。好像现在网上只要开骂就能满足大部分人的口味。但我们不能这样，好与坏都要说才会做到客观、真实。谁也不可能冲着缺点来买房吧，针对自己的需求对优缺点做出正确的取舍，这才是正确的买房姿势。

正确认知人口对于威海房子价值的影响
不管区域如何，还是楼盘品质高低，最终都是要体现在“接盘”数量，也就是人口。北上广深的房价之所以领跑全国，其重要因素就是人多，即便是三四线小城市的级别定性，也是以人口数量为标准。
近几年开始，各地都开启了人才引进政策，其中天津是最为明显的一个城市，以四大直辖市之一的身份去“抢人”，太那个些了。这从侧面又反应出一个问题，就是城市的吸引力不够啊，没有足够的主动流入，要靠一个新的概念来抵挡楼市泡沫，可行。
威海人口数量低且呈年轻人流出状态。这对威海楼市非常不友好。但威海的房价似乎又不低于同级别人口更多的城市。看来光以人口数量衡量房子价值高低，比较失真哦。

2020年发布了中国县域流入人口百强榜！很荣幸，威海荣成拍到了第16位。看来百强县还是具备很大的吸引力啊。但从我们卖房子的角度来看，荣成的确也有很多点：无重工业，空气好环境好，海岸线离城区近且开发较好，本地也具备一定的人口和配套。房价整体比威海要低很多，适合外地人度假、养老、投资等。
但是，即便人口流入排名靠前，荣成依旧是一个人口稀少区域。如果房价按照人口这个因素衡量的话，不光荣成，即便是威海市区的房价支撑力度也非常有限。但事实是房价就这么存在着，我们不要忘记威海另一个因素，海岸线资源的稀缺性和生活环境的独特性。当然，人口如果能够再快速的增长起来，威海的房价会更加的水涨船高。比较直观的例子，威烟青的老大：青岛。
另外一点，威海不缺房子，但缺少的是精致的房子。威海的任何地区，核心区域基本都是老房子，虽然2015年前后新生了一批新小区，但环境规划、户型设计、物业管理都远不及现在大品牌开发商的项目。所以我们看到的现象是，威海人口少，房子空置率高的情况下，一些大牌开发商的新盘购买力依旧强劲。而且入住率高的小区也基本上以高端项目居多。
我们不希望威海的人口多起来，人口多了对于自然生态环境破坏就会严重，人均享受到的自然资源也就降低，所要承受的房价也就会更高。但我们又希望人口多起来，因为威海要发展离不开人口，威海人需要更多的就业机会，更高的工资收入，更好的生活配套，况且威海还有很多新区“空”着呢
所以，认知很重要，除了上面提到还有很多很多，而且我们所说的认知主要是指事物的两面性。一切事物存在既合理，但事物又都具备两面性，卖方基本都会去掩盖有问题的一面。买房成功与否恰好是由你不知道的一面所决定。请多做功课，不要为认知而买单，要让认知服务好您的选择。

时评：冷热互现的城市，支撑楼市的根基是什么
国外很乱套，国内很幸福，自从进入2020年以来，疫情肆虐下的世界，唯独我们早早走出阴霾，虽然经济影响仍然较大，但最起码我们这里活动很自由，不用太担心健康问题。
国外的情况这么糟糕，而外国人依旧在为戴不戴口罩这个问题闹个不停，没有了健康谈何人权？也许这就是文化的差异吧。好了，回到我们要说的楼市吧。
要说疫情对于经济的影响确实很大，对于楼市的影响好像很小。为什么这么说呢？因为现在的房价依旧坚挺在这里，各地还时不时的掀一波新房抢房潮。二手房市场相对来说比较随性，随房东心情和性格而定，急着用钱，害怕下跌的开始甩卖。感觉自己房子品质不错，比较保值的就跟新房一起挺一挺，说到底还是看新房到底怎么个“态度”。

现在每个城市都不缺房子，从房子数量上来讲，要说现在的00后不缺房一点问题没有，但为什么还有那么多人去买房呢，而且为00后买房的还在多数。这就好比是一种流行趋势，现在流行住好房，住干净整洁的小区。谁都不愿意，一直住在那种又老又破，环境特别差的老旧房子里。而所有城市缺少的就是这种好房，只有新房或者次新房能够满足这样的需求，也就是改善型需求住房特别多。但是这些又能够左右房价的涨跌吗？
网上有这样一个观点“货币化决定房价的长线走势，金融化决定房价的波动幅度，而游戏规则才是真正决定房价的根源”。很多时候，我们都认为楼市是一个跟供需关系不大的经济体，但我们分析到最后发现房价恰由供应和需求决定，怎么去理解呢？

供应端：市场供应、政府供应
所有供应都离不开土地，最终也都是把地皮变现的一个过程。经济实力越差的城市对于土地的依赖也就越高
需求端：刚需、投资
刚需：城市越大越发达，就业、教育、医疗等生活配套方面就会更好，尤其是工资收入水平，从而人口便会趋之若鹜，大家都想在大城市定居，最终越发达的城市对于购房的需求也就越多。购房需求越多，房价也就相应越高，因为还有一股投资客，利用刚需的需求力度，用充裕的资金锁定有限的房源协助推高房价。从这一点来看，刚需又助推了投资客的购房力度，从而加重了自己买房的房价与购置力之间的矛盾。这里并不是说把责任转嫁到刚需身上，只是说明热点区域投资客越多，房价越容易涨。
投资：就是预期增值收益能超过无风险收益（比如银行比较稳妥的理财），最终的目的要么持有的租金收益超过无风险收益，要么以更高价格将资产转移给他人的有利可图者。

当买房预期不赚钱甚至还亏本的时候，有多少人还愿意买房？当投资房产的收益(包括租金收益）小于资金无风险利率且预期不变时，投资需求基本就全部消灭。所以下面的游戏规则什么该有，什么不该有就很清楚了。
游戏规则:是限制投资的一个重要手段，刚需的买房难易程度也是因此而定夺。税收便是这个游戏规则中重要一环，房产税说了这么多年迟迟不出，为什么？想必应该明白了吧。而市场上抑制房价出现的各种调控，最终的结果就是抑制房价过快上涨，压制投资积极性，从而让一部分不太殷实的买房需求减少，房价短期会下跌一些，长期来看只不过改变了一下上涨角度而已。
看来，不论是刚需还是投资最终还是受制于游戏规则，而现在的后疫情时代，无疑又给这个游戏规则制定带来一定的难度。
疫情以来，全国土地市场热度不降反升，2020年上半年全国土地成交楼板价为2805元/平方米，较2019年全年上涨了20%。土地价格上涨，房价举步维艰，必然造成大部分开发商利润被压缩。如此大背景下，改善型住房开始彰显出城市区域性变化的差异。大牌房企，大户型，高端环境品质成了现在城市建房的标准，只有这样才能“稳”住卖价。

经济方面，虽然国内环境向好，但现在的经济并不是一个国家关起门来自产自足的时代。疫情下一部分产业的收入来源减少甚至停滞，肯定连带着影响到其他行业的兴衰。就好比楼市直接、间接带动全国各行各业一样。但我们也不能任其发展，“新基建”适时推出，一方面加大内需内销力度，另一方面加大对外贸易
楼市方面，2020年春节以后，三四线城市受棚改退场和需求透支等因素的影响，房价同比增幅一度下滑，5、6月份同比指数均降至5%以下。值得注意的是，得益于人口增长战略的支持（人才引进），自2018年6月起，二线城市房价同比增速开始超过三线城市，成为支撑70城房价继续上涨的主要动力，最具代表的是天津
今年7月以来，深圳、南京、宁波等热点城市相继发布楼市调控政策，多个高规格“座谈会”召开定调下半年楼市。从城市层面而言，宁波、东莞、杭州、深圳、南京等多个城市出台新政加码调控，尤其8月新增无锡、咸阳、南京等城市发布楼市调控政策或土拍新规，但部分城市整体热度维持高位。政策层面仍然会延续“一城一策”的总体思路。

总之就是，在环境上不支持快速上涨的时候，经济政策利好倾向的区域，房价与炒作绝对不能太过分。而其他普通城市，则不具备吸引炒作资金的能力，只能选择坚强的扛着。
同时，棚改计划退出舞台，旧改接棒城市基础建设大旗，算是疫情后一重大举措。
题外话：很多人问为什么不干脆拆掉重建？
1如今房价已经是相当高， 拆迁必然涉及到安置原有居民，拆迁户的安置成本、补偿成本已经非常的高了，况且现在的开发商利润已经被压缩了很多。
2城市中好多地段盖房子是限高的，同时对于楼间距、容积率也都有一定的限制，原本10栋楼的老小区（多以6层为主），即便可以盖成30多层，但楼栋数量基本也要减半，如此一来，开发商想通过盖更多房子来盈利也不成立。
3拆迁耗费的人力、物力、时间会更多一些，而旧改只需要在原有基础上翻新，更灵活更容易把控。
4拆迁更容易引发拆迁户与开发商的矛盾，甚至激化。反观旧改，只是把老旧的东西进行翻新，对于业主来说只是福利，无法涉及“利益”分配，从而基本上不会有任何矛盾。
所以，旧改的实施，一定程度上打消了很多人炒作老房子拆迁的念头，尤其是三四线小城市，想住好房子，就得往外走一走了。

疫情后人口更是开始趋向于大中城市流动，因为经济、工作。大城市的优势又重新凸显出来。同时一线城市的楼市也开始活跃起来，与三四线不同的是，大城市的老破小不需要拆迁和旧改，依旧很受购房者青睐，只因价格相对低一些
具体从成交量上来看，北上广深这些一线城市，同比涨幅皆超30%，广州更是创近年来单月新高，在政策利好以及供应明显放量的双重作用下，深圳单月成交创年内新高，同比大增56%。
重点二三线城市中，山东济南单月同比增长最为突出，疫情后济南房地产市场持续复苏，成交量创近年来单月新高，同比增长超两倍；成都环比涨幅达到64%，单月热度进一步上升。而在调控政策进一步升级后，东莞、杭州、南京和宁波等市场短期影响不明显，成交持续高位运行，同比涨幅皆超50%。
除此之外，大多城市基本都是新盘冷热互现，二手房关注度降低。重点还是要看新房能“扛”到什么时候吧。
再看看货币、信贷方面
据央行公布，上半年人民币贷款增加12.09万亿元，同比多增2.42万亿元。住户部门贷款增加3.56万亿元，其中，短期贷款增加7552亿元，中长期贷款增加2.8万亿元；企（事）业单位贷款增加8.77万亿元，其中，短期贷款增加2.82万亿元，中长期贷款增加4.86万亿元。整体而言，今年上半年新增贷款同比去年增长了25%。

8月25日起,个人住房贷款按照相关规则统一调整为LPR定价方式。利率一直在降低，但是更应该搞清楚我们买房贷款选择哪种贷款方式。至于LPR很多人不太清楚，网上有很多用实例讲解的很多，可以参考下
总之，疫情后不太可能会出现大的利空楼市的政策。相反，会不断的有货币宽松用于提振经济的举措。投资客会根据政策的方向而行动，刚需肯定还会报以“再等一等”的态度，只不过现在的刚需和改善需求在持续的释放。有“外来资金”的区域房价波动肯定会大一些，纯刚需的市场则略显清淡。新房扛价已经成了很多人的共识，二手房房东为自己房子定价的底气也基本来自与周边新盘的价格
一环连一环，一扣卡一扣，不要单纯的以一方面的信息来衡量整个楼市的走向。城市间在分化，城市内区域板块间也在分化，房子品质的高低更是在分化。关键还是看常住人口的增减，一切皆因人为根基。

威海楼市9月报：房价大跌不现实，预期不要太高，理性对待
时光荏苒，转瞬已经进入9月份，威海的9月是这个样子：湛蓝的天空漂浮大朵的白云，云朵很大天空很蓝，映入蔚蓝的大海，水天一色，不知道云是漂浮在天上还是海里，美哉！美哉
9月1日是威海开海的日子，各个码头的渔船一大早都整装待发，鲜红的国旗迎风飘扬。伴随着锣鼓鞭炮声响起，一同驶向海天一线的远方，而岸上的人们期待之后的满载而归。
威海楼市是否也如这些渔船一样，在接下来的9月份“满载而归”呢？期待但又不期待，因为旺季即将过去，因为历年的经历似乎又注定了今年9、10月份冷清的继续。有人比较担心疫情影响经济，从而动摇房价的走向，但我觉得看问题还是要两面都要了解：
观点一：疫情影响经济，房价最终走下坡路，或早或晚。
观点二：如果疫情都没能让房价下来，你还指望正常状况下房价走低吗？
所以，对于购房者来说，这的确是一个比较纠结的问题，就看你选择相信那个观点了。细节上的东西很多，最根本上的东西底层是接触不到的，只能摸着石头过河，自己揣测吧，反正这是一个特殊的市场
我们还是继续总结8月份的威海楼市吧。

做威海楼市月份总结很有价值，因为这是让购房者最直接了解威海楼市最近的动态，包括成交数据、开盘信息、在售信息以及房价情况。我只希望我们做的足够客观和全面，以便让购房者作为后面楼市走向参考。
8月威海楼市动
1、碧桂园拿下经区凤林地块正式进军市区。
2、中海召开项目发布会，500无人机展示项目名称“金线鼎”。
3、恒大翰林苑开盘，再燃临港抢房潮。
4、宝能逍遥湾开盘，开启东部滨海新城花园式大盘。
5、城建新苑壹号，威新昇景开盘，关注度较高
消息面上来看，基本全是市场行为，并没有出现政策上的干预东西。不管外界调控变化多端，全球银行不断大量放水，威海楼市依旧保持原样：拿地的拿地，开盘的开盘，嫣然一个正常运转的楼市。