回复：威海 最真诚的购房建议!

华润威海湾九里，绝对的第一批品牌房企的高端项目。只可惜由于当初的填海地基以及靠海太近，不被购房者认可。所以，从第一期开盘7000多的单价，卖的也就一般。现在不知道有多少人后悔当初没有下手，要知道威海这波行情中，涨的最多最快的也就是这些高端项目。如今诟病地基的声音很少了，人们更多的还是关注湾九里的房价什么时候能下来。
作为当时售楼处的销售李女士，眼看着后期房子开盘通宵排队的场景，感觉华润房子的升值空间绝对不小，只可惜当时自己并没有打算买房。直到2019年，由家里共同决定，想在威海买套房子（之前定居在荣成）。选来选去，最终还是选的华润的二手房。也许是对于项目太熟悉了，又或许曾在这里工作过很久，反正很喜欢这里的环境，正巧遇上了一套性价比不错的房子，就买下了，最主要的还是因为二手房可以即买即住。李女士的感觉就是“造化弄人”，从没想过买华润，结果偏偏买的还是这里。

谁说南海无刚需，刚需就买实在
来自滨州的黄先生，与对象一直在南海新区从事售楼处销售工作。其实南海新区对于外人看来很大，但是对于经常往返在各售楼处之间的黄先生来说，感觉就那么一点。这里的每一个项目自己都很熟悉，这里的每一个地脚自己也都很清楚。开始并没有打算定居在南海，但是几经周折，尝试过去威海市区发展，也想过到更大一点的城市打拼，但往往理想很美丽，现实很骨感。每一个城市都有自己的特点，即便是同一行业，换个城市一切也得从头开始。所以黄先生最终还是回到了南海发展，并在南海结婚、生子，买房也成了刚需客
既然决定在南海，买房是必须的。南海新区的房子很多，档次高低也各不相同。由于南海是一个特殊区域，大多房子都是外地人养老、度假、投资性质持有。而自己则属于比较稀少的刚需一族。所以买房肯定是选物业较好，生活便利，环境不错的项目，都是一些最接近生活的衡量指标。

华而不实的不去考虑，太次的项目也排除在外。南海这样的地方虽然不是刚需主要的购买区域，但有一个很大的特点，就是刚需买房都比较集中。不管你去南海新区，又或者去银滩。人气都喜欢集中在有限的几个小区里，说明这样的小区比较适合长期居住。所以，黄先生最终选择的是金猴南海名居。理由：小高层得房率高；房价不高且毛坯与装修自由选择；小区位置适中，离海不远不近；物业管理不错；购物方便；有市政供暖。如今，住进新家已经两年多了，而且经过了春节期间的疫情，黄先生的生活并没有因为南海人气低而受到任何影响。
所以，就看你对区域是否足够了解，对于自己需求是否足够把控。
其实，买房咱谁也不看，中介也好、售楼员也罢，他们会卖房，但却不一定会买房。即便会卖又会买，也不一定能把控的了楼市走势，也就是说到底什么时候买房合适？这个问题似乎没有答案，有的只是购房者的需求。着急的无暇顾及这个问题，投资客则看着行情走。买房看的是需求与性价比的完美结合。

在威海买学区房要注意，学区会变学校也会变（附2020环翠，经区中小学划片分区）
威海是一个人口数量不多的滨海小城市，虽然进入新三线之列，但经济水平和人口增长速度都落后于很多同等级的城市。当然，发展起步较晚的城市，配套上也绝对占不到优势，尤其是学区这一块。教育靠的是多年的师资沉淀与当地的学习风气共同作用下才能有质的飞跃。而经济基础是促进两者发展的一个主要原因。如今，三四线城市都在发展，人们也变得富有了，教育自然越来越被重视。
不输在起跑线上”是目前全国绝大多数人对于子女教育的一个硬性标准，威海也是如此，即便威海人不是特别注重学区这个概念，但从幼儿园开始的琴、棋、书、画、舞、武、英、编程，一直伴随着孩子们的整个童年，孟母三迁的故事更是在当代社会反复上演。学区或多或少决定着一个家庭的买房取向。

计划中的楼市赶不上变化中的学区
按说，威海这么大点地儿，屈指可数的这些学校，划片应该非常清晰，且不会有太大变化。但近两年，威海的人口是增多了，尤其是2016年开始，原本小学一年级只有2-4个班级的水平，开始变成了4-6个，一些核心地段甚至达到了8个。这一点可能和社会人口结构有一定关系，因为这段时期正是80后一代的孩子开始就学的年龄。80后可以算是我国人口数量比较高峰的一代，也是赶上二胎放开的一代。从这个层面看也就不难理解现在的入学人数飙升的原因。
另一个方面，人口趋向主城区流动的大势所带动。下县级区域人口选择威海市区定居成了常态。不然，威海哪里来的这么多刚需客。
第三，就是一些2014年左右开发的项目，基本都在2016-2019年前后交房入住，这一批房子还算是比较集中在主城区范围内的。无形中又对片区内的学校构成了一定的压力。
所以，威海在不断的增加中小学的数量，为的就是应对这些集中过来的人口教育问题。而对于购房者来说，问题就来了。你买房的时候明明是某学校片区内的房子，结果等你孩子要入学的时候，则成了旁边学校的生源。其中最为“给力”的要数经区皇冠小学了。
2017年来自外地的刘先生，准备定居威海，买房、安家、就学等一系列问题都要面对。在反复的对比中，最后决定了买皇冠中小学的学区房。当时的片区划分是，皇冠北区、中区的生源上皇冠小学和皇冠中学，而皇冠南区的生源只对口中学学区。

片区内全是老房子，当时价格是6000出头，唯有悦海公园旁边那两个小区还算是次新房，但价格又死贵死贵的。旁边有个在建的万象城，售价也不过7000上下。但当时的万象城学区一直飘忽不定，开发商说皇冠中小学，但一期业主反应之前只能上皇冠小学，后来干脆分到青岛路小学了。
加上期房的原因，最后刘先生选择的是皇冠北区的老房子，单价跟万象城差不多，但是如今，万象城14000左右，皇冠北区的房价11000左右。看来人们都愿意买新房是有原因的啊。
比较悲催的是，刘先生2017年初买的房并落了户，同年9月份为孩子报名就学，得到的结果是皇冠小学名额有限，按照户籍、房产证等时间顺序排队，刘先生的孩子没有资格上皇冠小学，只能服从调配到长峰小学或者青岛路小学。据刘先生反映，当时脑袋直接蒙圈了，费了这么大劲，舍弃了很多东西，最后都是徒劳。但事情已定，只能接受了，小学也就算了，好在后期还能上皇冠中学。但更让人崩溃的事来了，2018年学区划分，海峰路以北无缘皇冠中学，原因就是长峰新盖了一个长峰中学，皇冠北区划归为长峰中学片区。而万象城则归入了皇冠中学。同年消息，皇冠北区划归为新建的悦海小学片区。刘先生此时的血压直线飙升了，舍弃了房价大涨的红利，舍弃了干净整洁的生活环境，结果却被皇冠中小学双双舍弃。看看现在的房价，又有几个家庭能够做到孟母三迁呢？
但事情远没有结束，塞翁失马焉知祸福。当很多皇冠北区的人抛售了房子，去购买中区同样老的但价格要贵上2000左右一平的房子的时候，2020年一纸公告，直接宣判了他们的举动也都是徒劳。

（官方通知）
此通告一出，刘先生稍许有了些安慰，毕竟正在头疼今年二孩上学的问题，结果皇冠小学自己走过来了，庆幸自己没有再去折腾房子。而那些“搬迁”的人没有想到，皇冠小学又跑到了之前的家门口。
所以说，买学区房的朋友们，还要看清你的目标学校的片区是不是在“壮大”， 如果你的房子是片区边缘区域，随时有被划归到别的片区的可能。现在更要看一下你片区内的学校容量是不是足够大，硬件指标是否符合现代教学的要求。皇冠小学搬迁是威海第一例，但绝对不是最后一例。最后请留意身边是否有新的学校在建，他很有可能就是“为你”而建。

威海在建中小学
2020年的威海政府工作报告民生实事清单中，包含“新建改扩建中小学工程项目 19个，新增学位 2.2万个。新建幼儿园 20所，新增学位 4560个，普惠性幼儿园覆盖率达到 90%以上”。这些新项目分布在6个区市，大多位于新开发楼盘周边。详细如下：
环翠区
新建环翠明湖路学校二期
续建环翠福泰中学一期
高区
续建高新区第四小学
经区
续建经区悦海小学
新建经区新港小学项目
新建经区海南路小学项目
文登区
续建文登峰山小学工程
续建文登二中教学楼工程
荣成市
续建荣成市第三中学项目
续建荣成市青山小学项目
乳山市
新建乳山一中综合楼项目
新开工乳山2所高中校舍加固工程
新开工威海机械工程高级技工学校宿舍楼改造提升工程
临港区
新建威海临港区永乐路小学
新建威海临港区黄岚小学综合楼
南海新区
新建南海现代路小学项目
新建南海实验中学项
市直
续建威海市特殊教育学校迁建项目
续建威海市中小学生综合实践教育中心三期项目

新建幼儿园20
环翠
牡丹幼儿园
名流幼儿园
南苑泉都幼儿
高区
高区汇峰爱儿堡幼儿园
盛和花园幼儿园
经区
万象城幼儿园
西曲阜幼儿园
百度城幼儿
临港区
水韵康桥幼儿园
南海新区
南海实验幼儿园分
文登区
海泰三期幼儿园
万利城幼儿园
九里水头幼儿园
荣成市
荣成市石岛玄镇片区幼儿园
荣成市虎山镇中心幼儿园
荣成市金悦华府小区幼儿园
荣成市富润苑小区幼儿园
荣成市河西片区幼儿园
荣成市港西镇中心幼儿园

乳山市
乳山市城区中部幼儿
大批量新建幼、小、中学校是好事，也说明威海在变化：
1、威海本地人上完大学后回来的少，但从出生人口来看是呈上升趋势的。
2、人口趋向于中心城区流动，
3、新房子入住率开始高于老房子。
但新学校的建设也要注意一些问题，尤其是购买学区房的朋友。
1、学区划片不稳定性增加，如果本就是一般的学校就无所谓了，如果是重点学校的片区就要考虑到，后期会不会被划入新学校片区，就像上面提到的皇冠
2、新学校到底好不好？硬件配置来说绝对算的上好，但是师资就不太好说了。以威海目前学校的有经验老师数量来看，远远不够。大多学校都是在不断的补充师资，尤其是小学这一块，新学校的师资一般都是由其他学校抽调部分老教师，然后招聘一些新老师，后期慢慢补充。老师的学历以及知识水平都没有问题，关键就是一个教学经验了。

贴牌、蹭热度”的学区房谨慎考虑
网上查威海的教育怎么样，得到的结果多数是在说威海有什么哈理工和山大等。这两所高校自然很牛，但跟威海中小学教育有什么关系呢？难道说，住在名校旁边就可以保送入学？显然不是，高校带来的是城市配套和区域人气上的提升，让周边充满了青春活力。基础教育靠的是师资的高低和学习氛围的好坏，如果强行把高校和基础教育联系起来，我想也就是能够激励孩子努力学习，争取考入名校这一点了
所以，买房的时候，对于周边是否有大学这个因素，不要跟学区联系在一起。
对于贴牌，目前在威海还没出现过，但是在大城市并不罕见。2013年北大附中将河北香河的一家开发商告上法庭，原因是此开发商擅自使用北大附中的商标，进行不正当竞争和虚假宣传。你可能明白了，就是某楼盘说自己是某重点学校的学区，或者某重点学校要在旁边办分校等等，以此诱导购房者买房。
7月份山大与威海高区合作打造实验学校是石锤了的事情，除此之外威海目前还没有所谓的名校分校，但不排除后期会有，因为事物都是在发展变化的。“贴牌”没有机会出现在各开发商的说辞中，不过“我们自己规划小学”、“旁边那块地是用来盖学校的”等说法还是有很多的。购房者只要去市住建局或者拨打市长热线求证即可。
学习无捷径，唯有苦读书。很多人都知道不要输在起跑线上，但忽视了只有短跑才拼起跑，而一个人的学习是跑马拉松的过程。好学校的优质教学资源必然影响孩子的学习成绩，但好的学习氛围才是让孩子去接受这些资源的前提。家校合作是目前大多数孩子教育的主流，我们要把更多的经历放在孩子和工作上，为个所谓的学区搬来搬去不叫“孟母三迁”，也达不到想要的效果。

买房就是为“认知”买单，请明确您的认知
扎根一个地方总要有个家的，有人说租房比买房合适，但你不知道的是租房只适用于随时“跑路的人”和力不从心的人。毕竟租来的家，是生活在别人的框架下，再好也是别人的。买个住所按照自己的模式生活，这就是我们所说的刚需。所以，刚需市场其实很大，而且时刻都在有新生群体注入。
现在的一个00后，祖父母有房，父母有房，很多人觉得他们用不到再买房。但有房并不一定代表就能满足需求，楼市还有另一个词汇叫“改善型住房”。当然，有一套老房子托底再去买新房，压力将小很多。如果老房子够大地段够好，或许还有剩余。这也算是资产的一个调配，把住房和经济实力重新匹配。但对于楼市来说，你是一个承接者。
去承接什么样的房子，什么时候可以承接，也就是说什么时候买房合适？这就要取决于您对于楼市的认知。所谓认知就是对同样吸收到的知识的理解和运用程度，及你对该领域所接触的深度。最后买与不买都是在为这个认知买单，因为“认知”让你放弃或者买房。选择放弃，日后可能踏空又或者有机会抄底，对应的是后悔和规避了风险；选择买房，直接面对盈利或者亏损。

房产泡沫的认知你理解了多少
房产泡沫问题混淆了很多人的认知，从2008年一线城市房价开始飙升，泡沫言论便从未间断，而且越说越严重，因为房价是越来越高的，但是我们始终看不到泡沫破裂的征兆。俗话说一个谎言要用另一个谎言去掩盖，所以，原原本本的房子又衍生出学区房、海景房、地铁房、山景房、通勤房等很多很多。挨着房子开一个地铁口房价飙升，靠近小区修一条马路身价大涨，规划出一条高铁鸡犬升天。
如果谎言说的好，被拆穿的总是上一个，而我们要认知的是下一个。一系列概念放出来，原本的泡沫便“消失”，新的泡沫又重新开始。一些新区炒作房子的概念是一波又一波，等你发现之前“卖点”的真相之后，下一规划又已出台，而且有板有眼，根本无从分辨真假。当规划开始付之行动初期的时候，大多数人也开始口口传播，你也就无形中默认了这个概念，唯有继续等下去，或许只有等到下一个点出现的时候，你才能终结目前的幻想。最重要的一点，是有些非常成功的案例是存在的，所以才会有这么多人愿意相信。不过你得做好等待最后的结果，目前来看，多数远离一、二线大城市的新区规划，都是以踏空几倍上涨空间作为代价。

除此之外，你要看清楚目前的物价与工资收入水平。不要只是看到房价涨了好几倍，其实与我们生活非常贴切的东西，也在上涨，而且幅度一点也不必房价慢。比如：肉、蛋、菜、米等等。只不过这些东西总价较低，几块到几十块，我们还吃的起而已，而房子动辄百万以上。
既然都在涨，那为什么只有房子才产生了泡沫？所以，这个泡沫似乎又不存在，况且，房地产是在带动经济上行。我想，如何让经济不在依附房地产才是重