回复：威海 最真诚的购房建议!

大城市中心的老房子，大多是被出租使用，而且很少有拆迁的案例。脏乱差是这些房子的代名词。但凡有些经济基础的都选择了新小区去住了，在威海这种现象也是比较普遍。天津几个主城区内有太多这样的房子，单价都在三万左右一平，一套50来平的有四十多年房龄的老古董，总价在120-160万左右。而买这样房子的人基本都是预算不足的刚需群体，因为天津主城区的新盘都在四万以上，且没有这么小的户型。
威海虽然很小，也算不上繁华，但是居住久了很难再接受其他大多内陆城市的环境。好比之前去天津拜访一个朋友，他家住在河西区柳林昆仑里，一栋上世纪八十年代的老房子里，为了孩子上学，没办法的事。当时正是晚上7点左右，对于天津这样的大城市，正是下班出行高峰期，也是夜生活开始的时候。人多、车多、街道拥挤。成片的老房子破破烂烂的，当时真想不出怎么就值三万块一平。天津站到小区12公里路程生生走了一个半点。
威海的老房子没这么“恶心”，空气好了啥都好啊。同样是老房子，威海少了油垢尘泥，多了清新与整洁；少了喧嚣吵闹，有的只是静谧舒适。这也是为什么很多人选择威海的主要原因。
威海的自然环境，放眼黄河以北，没有多少能与之对比的。这一点是越来越符合现代人居概念的主题，适应社会老龄化的养生需求。尤其新冠肺炎更是让人们意识到环境的重要性。
现在所有城市都还没有完全走出疫情的影响，最终人们对于住房需求分化到什么程度，还是一个未知数，但可以肯定的是，改善生活环境绝对是主流，或者同城向上换房，或者异地择一城终老。
所以，威海的居住价值远远高于房价价钱上的体现。

房子出手难易的对比
投资考虑的是价值收益多少，而刚需受购买力的约束很大。不管怎么说，都离不开房价这个因素。如果地段是房子价值的根本，那么房价就是房子的灵魂，没有卖不出去的房子只有卖不出去的价格。这个道理大家都知道，也都会以这些观点为投资方向。但重点是，房子得卖出去，不能变现的资产都是垃圾，不能快速变现的投资都存在巨大的风险。
1、新房环境好市场受众多，越老的房子越不容易变现。
2、学区房依旧是主线
3、新城区虽然越来越多，但是一不小心就成了鬼城
4、大城市的郊区成香饽饽，一条地铁房价上天
5、小城市尽量向中心城区靠拢，摊大饼的边缘不好啃啊
6、高价房有高价房的道理，投资选高端盘
7、大城市中心的老房子可以考虑，小城市中心的老破小要远离
8、威海主城区（包括荣成）周边的一线海景房最抢手。

综上所述，投资是一个综合多方面因素的市场行为，当然也要考虑自身的承受能力。越是“艰苦”时期，越能体现其价值。比如现在经济不景气楼市压力倍增的前提下，交投活跃的依旧还是大城市的新盘，再就是小城市主城区的房子。至于适不适合来威海投资房产，关键还是要以投资数额来划分。
资金足够强势，主战场依旧选择一线大城市，房价高的同时，有钱人也多，有房子需求的人更多。至于环境较差的老房子，尽量远离。收益空间有限，变现很难。与其买大城市的落后资产不如选择小城市的火热项目。
对于威海这样的三四线城市，100-200万左右的房子，最适合刚需与改善住房，不论本地人住房需求，还是外地人投资、养老，都是一个比较容易承受且的投资数额。而威海与之对应的中高端房子价格也集中在这个区间。一些总价超过400万的房子，威海的受众群体就非常少了。流通率不足，即便房价涨上去，大多也会处于有价无市的尴尬局面。从投资角度看，400万可以在天津、天津主城区买个不错的房子，北京大兴、顺义、昌平等买到80平左右的新房，相对来说这些房子的投资价值要高于威海了。
除此之外，荣成、南海新区的一些性价比不错的，位置不错的楼盘也是可以考虑，主要还是因为投资数额相对较低。需要注意的就是“营销”项目，位置不行但房价不低。

威海市区较新的二手房以及房价汇总
生活在一个小城市，有套属于自己的小房子，不考虑生二胎，没有房贷车贷，没啥压力，日子简单安逸。不是我没什么追求，而是我觉得追求的最终目的，就是这种幸福的日子。
威海不是一个造梦的城市，经济并不算很强，城市规模也不是很大，但这种安逸的生活还是很容易得到的，在威海有套自己的小房子相对来说压力不是很大。房子是我们生活中所要承受的最大负担之一。房子买的好不好，直接决定着以后的生活质量，所以，即便有些购房者“鸡蛋里挑骨头”一样的选房，也是可以理解的。
目前整个威海市区，在售新楼盘屈指可数，后期能够用来开发的地皮也是少之又少。2018年之后，威海市区新楼盘年增数1-2个。与之对应的是人们住房需求的提高，对于小区绿化、户型结构、楼栋外观、物业管理等要求越来越高的房子。而市区内的一些老房子，则慢慢淡出了人们的视线。当然，大城市中的老破小还具备一定的价值与购买力，但威海毕竟是一个三线小城市，而且不是很注重学区房的城市，老房子的价值暂且不说，光是接盘力就已经很让人头疼了。
所以目前的现状就是，新房数量不足，而且位置也都比较边缘化，比如在售的金茂悦、天一仁和悦海锦府、龙湖天境、中南熙悦等，都是各区域把边的位置。而算的上市区中心的也不过只有恒大海上帝景（没什么房了）、万达广场、金猴观湖阅山这几个。老房子不喜欢新房子可选性不高，那么购房者何不把目光放到市区中一些较新的“老房子”上呢，也就是二手次新房.

威海大部分次新房都是集中在2012-2015年左右，这些小区已经完全脱离老旧建筑格局与规划，虽然比不上如今的这些大开发商的项目，但满足购房者大部分需求还是很容易的。其次就是2016-2018年的一些项目，虽然有很多进入了交房阶段，但是按照交房后大部分需要3个月或者更久才能办理房产证，很多房子即便交房了也无法进入二手房市场。有些办理了房产证的新房，还要面对一个不满两年有大税和不满三年外地人限售等因素。
很多人不愿意买二手房，一方面不太喜欢别人用过的东西，另一方面就是总觉得费用比买新房高。对于第一个问题，这个无法避免，毕竟二手房大多都是住过人的，装修档次高低、风格布局等，不尽人意的地方很多，拆除后再装修费时费钱，对于房子的伤害还大。不过有些人当初买房只是投资，所以毛坯房也有很多，而且越是年代近的毛坯房越多。至于购买二手房或者新房所产生的费用，我们对比一下吧：
二手房：契税（90平及一下1%，90平以上1.5%，买卖双方都要承担，如果房本不满两年，将近有6.6%左右大税，一般在交易前买卖双方沟通协商。税费以房管局评估标准合算）、中介费（成交价的1%）。

新房：公维，也就是公共维修基金（威海市人民政府关于印发《威海市区住宅专项维修资金管理办法》的通知:首期住宅专项维修资金交存标准为，七层（含七层）以下的单幢物业（含单独依法登记权属的专用车库和共用车库内的车位）每平方米建筑面积70元，八层（含八层）以上的单幢物业每平方米建筑面积110元）、契税（买房的时候没有，但是交房办房产证的时候跟二手房一样收取标准。）
两者对比下来，在二手房房产证满二年的情况下，新房、二手房买卖所产生的费用基本上差不多。即便是二手房本不满两年的大税，平均到房价里面，从单价看也差不多，更何况现在的二手房还是可以跟房东谈价的。对于二手房不用太过于在乎别人说的费用高等问题。至于所谓的操作麻烦也不成立，二手房是过户缴税等需要大概半天时间去办理。买新房虽然到售楼处交钱签合同完事，看似简单，但后期交房办房证，一样要走一遍二手房的流程。所以，购房者买二手房或者新房，费用和手续等方面基本是对等的。至于房价，这个就要看位置、户型、楼层等等各方面的一个综合考虑了，一户一价既适应新房同样在二手房也很普遍。

威海经区的次新房小区
天泽府：2019年底交房，目前二手房均价在12300元左右。
阳光海上城：一期2015年交付，二期2019年交付，部分有房证，目前均价在13000元左右毛坯价。
华发九龙湾：一期2015年精装交付，二期2019年交付，三期2020年交付，目前可出售二手房为一期、二期，均价在16000元左右，看海户型接近两万一平，三期也有一些说是该合同的二手房，购买要注意。
九龙明珠：早期多层板楼，相对较老，但外观与环境还是不错的，电梯小高层2019年交付，目前均价13000元左右。
美临花园：2015年左右的高端小区，均价在19000元左右。
龙跃国际：一期2014年底交付，二期2019年底交付，在售二手房大部分为一期，房价在13000—15000元左右。
龙汇福邸：小区8栋楼，2017年中交房，二手房价在14500元左右。
当代传奇：2014年左右交付的房子，九龙湾高端楼盘之一，均价在18000元左右，有意思的是，这个不大的小区基本上清一水的160平户型，总价不低哦。
金域仕家：2012年左右的房子，保持还可以，位置比较不错，均价在13000-14000元左右。
万象城：分四期交付，战线有些长，一期、二期应该是在2015年前后交房，三期2018年交付,四期2019年交付，位置非常不错，户型61-200平也很全，公摊大、楼间距小是缺点，刚需的盘子吧，目前均价13000-15000左右吧，出租率和出售成交率都比较高。
山花泰和府：2017、2018年都有交付，早期交付的已经办理房证，可以买卖。均价在14000上下吧。
建东悦海湾：2014年开盘的高端小区，体量不大，但位置绝佳，小高层看海，环境好，清静，价格较贵，单价在20000以上。
悦海世家：2015年交付的小区，现在来看品质中等一般，位置不错，尤其是北向无敌海景，这也导致了小区房价较高，二手房价格在15000-18000元左右。
碧海豪庭：蒿泊位置不错的小区，2018年左右交房，均价14000元左右，楼间距和公摊也是硬伤。
百度城：一期靠青岛路的工字结构，南北部分住宅，中间部分公寓，比较乱。二期曾经烂尾，现在已经交房，均价在12000-13000左右吧。

威海高区较新二手房小区
学府华园：项目分三期交付，最早的是2015年交付，三期2020年底交付，二期未收房最贵，均价12000-13000左右，一期11000-12000左右。
帝景文院：小区中间高层商品房均价12500元左右，两边多层回迁房均价10500元左右。
丽景茗都:高区盛德较大楼盘，最早2013年开盘，目前均价11000元-16000元不等。
泰乐家园：沿世昌大道的几栋高层、小高层、多层，建筑年代在2012年，高层均价12500元左右，多层10000元左右
营创美域：2013年左右的房子，小高层和高层结构，世昌大道南侧，均价在13000-14000元左右。
一品莲花城：一起2016年左右的房子，二期在售，二手房均价在12000元左右。
正弘山语：太新的二手房了，还不能办理房证，还没有二手房源。
一品雅苑：2018年左右的新盘，市场上卖的大部分都是顶账之类的，均价在14000左右。
欧乐坊：2019年底交付的房子，理论上还没有房产证办理，均价在13000元左右，购房者买房一定要问下房证问题。
春风里：威高七彩城春风里分四期，其中只有一起可以办理房证，2017年左右的房子，二手房价格13000-15000元不等，看楼层和装修。
国际海景城：2009年左右的房子，有些老，属于一线海景房小区，淘一套看海户型还是不错的，价格也不同，12000-15000元不等吧。
海信海景壹号：住宅2014年开盘，公寓2019年交房，一线海景房，价格不低，住宅的话要18000元左右，公寓的话55万/套左右吧。
金猴西海名居：2017年左右交付的吧，均价在12000元左右，高区西侧，有些把边了。
金猴圣海名居：2018年交付的房子，均价较高，在15000元左右。
威高万和花园：2018年底交付的房子，4栋高层，均价在15000元左右。
威高花园：算是高区体量最大的高端住宅群，最早2014年左右交付，N多个园组成，小高层、多层、洋房、高层都有，二手房均价在14000—19000不等。

环翠区二手次新房
环翠的次新房不多，而且主要集中在北部海岸线、青岛路一线。
望海名居：2014年左右的项目，有多层、小高层、高层楼栋，小区内部景观非常不错，但户型不敢恭维，二手房价在14000-17000元左右。
恒大海上帝景：基本没有新房，虽然一起在2019年底交付，但还不能办理房证，有部分所谓该合同房，需谨慎。均价在15000元左右。
山水家园：2014年左右的房子，多数为小高层结构，二手房价格在15000-18000元不等，性价比不是很高。
蓝湾怡庭：2011年左右的房子，高端盘，保持的不错，均价也不错，基本都是两万出头吧。
唐人海湾公馆：威海大剧院旁6栋大高层，160+60的复式结构，2014年就入住了，但是目前还不能办理房证，均价在15000元左右。
华夏山海城：2010年左右就开售了，共规划12个园（相当于12个小区），目前还有在售的期房，之前的二手房也较多，均价在10000元左右，买时候注意有无房产证吧。
望岛名郡：望岛本地人非常喜欢的项目，东侧多层无电梯回迁房，二手房均价12000元左右；西侧为电梯小高层商品房，二手房均价15000元左右。
龙泽府：一期2014年交房，二期2019年交房，目前在售二手房大多为一期，均价14000元左右。
保利凯旋公馆：2015年交房，别墅和高层住宅，户型88-160平，威海第一批一线品牌房企产品，二手房均价15000元左右。
保利红叶谷：2018年左右房子，目前均价15000元左右。
华润湾九里：保利同期高端楼盘，分六期开发，其中有房证的为1-4期，高层住宅，户型大部分为90-140平，也有部分70平左右小户型及170平以上大户型，二手房价14000-18000不等，主要以看海效果不同交个不同。
帝景海岸：2015年交房，合庆多层电梯洋房、小高层产品，均价15000元左右。
东紫园：一期2017年交房，二期2019年交房，多层电梯洋房、别墅、公寓产品，合庆半月湾海岸线小区，二手房均价16000元左右。
星天地：2017年左右交房，多层电梯洋房，看海效果非常不错，品质一般，均价15000左右。
半岛印象：寨子大润发对面，市区内少有次新房，2017年交付，小区体量不大，位置不错，二手房均价14000元左右。
丽都华府：2016年交房，寨子大润发北侧，环翠楼公园西侧，均价17000元左右。

威海养老哪个区更合适（仅仅个人观点）.
或许因为北京、东北、内蒙等地接连的疫情反复，最近来自大北方的咨询量明显增多。基本都是以退休养老，或者为父母养老买房方面的。看来环境养生的重要性远高于饮食、药物方面的保健啊。这也是威海房子最有价值的一面。
威海养老买房选哪里？今天我们就抛开房价，单从养老这个角度去排一排威海的各个区域吧。
不妨我们先从威海这个城市的性质出发，明确一下什么叫养老。
1，生活环境要好，包括小区、街道的卫生、景观等视觉上的享受，以及空气质量等。一定要好，而且要好的很明显。
2，日常生活要便利，主要指长期居住的话对于生活物资采购、就医看病等基本配套要完善。老人可能对大型商业广场什么的需求不高，只是偶尔消费一下，方便即可。
3，生活空间要足够安静，养老养的是心，尽管很多老人喜欢热闹，但回到家里，尤其是夜间休息，大多还是需要一个安静的环境。
4，老有所好，意思就是说老人需要有一个自己的生活圈子，有自己的喜好，一个或者多个都可以。一个好的生活环境，能够提供多个这样的圈子。常见的有舞蹈、乐器、摄影、钓鱼、游泳、登山、书法、骑行等等。威海最大的好处就是能够提供太多这样的圈子，伴海而生，因海而荣。

养老最好的状态就是生活在一个空气清新的环境，做着自己喜欢的事情。从外到内的舒畅，从内到外的欣欣向荣，足矣！
由此，我们再去看看威海的各个区域，哪里能给我想要的生活，哪里便是我们的乐土。
当然，房价因素肯定也要考虑，今天不说性价比。先弄清楚地段优劣再去考虑值不值的事吧，很多时候不存在值不值，只是预算的高低而已，毕竟无论哪个区域的房子，都是被人买了的。再说，房子最终看的还是人气，即便你是以投资为买房目的，房价的高低与升值速度，也都是由人气决定的。
如此一来，威海哪里好与不好便一目了然了。

金线顶：地如其名,一寸土地一寸金。海滨路中段向大海突出去的一块。早期威海最有名的酒店之一--------抱海大酒店就在这里。现有高端小区华润湾九里，以及后期马上入市的2020地王中海与海信项目。最重要的是这里前后都是海岸线公园，向北距离市政府4公里，向南距离经区中心5公里。靠近海滨路但又有足够的“隔离”空间，绝对不会受主干路噪音和扬尘污染。有景观，有海岸线，够安静，够便利，综合评分9分，学区一般房价较高扣1分。
悦海灯塔：说实话，这片我感觉比金线顶更好一些，绿化与公园设施更完善，也是威海地标之一。但这块地比较小，而且大部分都被老房子占据着，两个次新房小区价格又贼高（建东阅海湾、悦海世家）。两个新盘紫宸和山水文园又先后停工了。但生活在这里绝对的自然享受，靠近长峰与皇冠社区，生活足够便利。综合评分8分，房价不太接地气扣2分。

九龙湾+海上公园：单说九龙湾的话，小区足够高端，商圈也足够大气，景观也是一线海景，但学区比较一般，大庆路噪音较大。再说海上公园，各方面优势都占了，尤其是人气，但关键是清一水的老房子，有个海上公园2号公馆别墅，2000万左右。哎，能不这么极端好吗？如果两个公园结合起来，可选性就高了些。综合评分8分，看购房者预算和需求吧。
国际海水浴场：尤其是鞍山路以西，天濮、海湾国际、海御19等一系列高价、高品质房子，撑起了高区高端住宅区域的旗帜，当然也有一些中性的小区可选。湛蓝的海岸线、茂密的黑松林、金黄的沙滩，够安静够方便。只可惜人气差些，冬季人迹罕见，夏天人满为患，综合评分8分。
环翠楼：绝对市中心绝对高配套。市中心的山体公园，登高望远，一览整个威海市区及刘公岛海岸线，上面提到的一些区域基本都能看到。老人比较理想的生活地方，无奈周边老房子太老，人多车也多，出了公园跟别的城市没啥区别，甚至一度感觉这是在一个大的县城。综合评分7分。

合庆半月湾：威海市府后花园，山好、水好，风光无限美。菊花顶作为天然的屏障，隔绝城市的喧嚣对这里的影响，而这里去市区又非常方便，就是配套比较低。每年的十月份左右，人气急下，而铁人三项则成了高人气的最后狂欢。之前售楼员说正在建房子，等交房入住后人气和配套就上来了。结果呢，交房之后没有太多变化，而售楼员也赚足了钱走人了。所以，买房还是要自己考察。但从养老角度来看，这里的确是个好地方，综合评分8分。
荣成樱花湖：荣成市核心地段之一，本地人、外地人都比较适合的区域。有海有湖，不想去海边漫步，围着樱花湖骑行也非常不错。况且荣成经常举办一些马拉松、自行车等赛事，基本都是以樱花湖作为启动中心。同时荣成人口也不算多，除了这些活动之外，还是比较安静的一个地方。新开的九龙城购物中心更是增添了生活便利度。综合评分8分。

远遥：目前规划主题是油画小镇，增添了浓厚的文化气息，同时也有很重的鱼腥气味（靠近老码头海岸线位置），毕竟是以前威海最大的渔港码头之一啊。环境不错，人气也还可以，大部分都是孙家疃本地村民回迁。新房不多，配套还算完善，去市里也比较方便，沿海主要以别墅为主。综合评分7分。
荣成桑沟湾：荣成自然风光最好的一片区域，滨海公园，彩色马路，松林、灯塔、碧海、蓝天。那叫一个美，美中不足的就是没有人气，没有配套。养老度假可以，生活稍有不便，综合评分6分。
威海临港：近两年楼市热点区域，包括现在一些大开发商一直在拿地开项目。如果你不考虑海岸线因素，临港的环境也非常不错，人少、车少、绿化多。投资客居多，本地刚需兼有，外地度假养老很少，毕竟外地人都是冲着海来的。综合评分6分。
文登市区：不靠山、不靠海，对于外地人来说除了干净些，空气好之外，基本和大多县城没什么区别。所以，外地人过来买房的也很少。距离威海30分钟车程，在东部开发区买套品质楼盘的房子，性价比也不错。综合评分6分
南海新区：环境无区能比，配套比不了其他任何一区。但城市是发展的，产业、功能、基础设施已经兼备，人气是慢慢积累起来的。南海新区还需要时间的沉淀，同时需要更多的资金支持，这样才能吸引更多的人口入住。综合评分6分。
石岛：一个很富裕的小镇，渔业发达，旅游业资源丰富，当然房子更是不计其数。环境不错，尤其是最近对于绿化、园林方面的投入比较大。渔业会对水质及气味影响较大。另外就是，入住率不高，配套是有但级别较低。综合评分5分。
那香海：风景可以比肩南海，配套甚至比不上银滩，房价看齐威海市区。4A级景区很吸迷人，夏季海水浴场人山人海，冬季半天见不到几个人。综合评分4分。
银滩：一个绝对没有任何污染，一个到处都是房子的区域。网上口碑极差，现实生活还算可以。总之配套很低，季节性很强。有人喜欢有人恨，是一个太容易产生故事的地方，当然有喜剧也有悲剧。这里还是一个很有人情味的地方，因为大家都是来自五湖四海，出门在位皆为客，一面之份皆是缘，所以有很多自发团体，而且多才多艺。综合评分4分。