回复：威海 最真诚的购房建议!

威海买新房和二手房的税费对比
我们就对比一下新房与二手房交易过程中的税费问题。
买新房：表面看起来只需支付房款就可以了，但是有些税费在后期交房，你办理房产证的时候也一定要缴纳的，比如：公维、契税。
买二手房：正常房款、契税、中介费，公维就不用了，因为前房东已经交过了。
对比起来差多少呢？首先威海二手房与新房的房价，老房子自然要比新房便宜，因为从户型、小区环境、楼栋结构、小区配套等各方面来讲，新房有着绝对的优势。其次就是次新二手房，目前对比同地段的新房会贵一些，如果下半年市场下行，可能价格就差不多了。
最终，购房者拿到房本，买二手房与买新房所要支付的房价以外的费用基本差不多。需要注意的一点就是，有些房证未满两年的房子过户契税要在6%左右，这一点可以跟房东具体去谈。

威海买房需要看邻居吗
必须要了解，因为最终影响你居住幸福指数的就是邻里关系。最简单的一个例子，你睡觉的时候别人在嬉闹，你去上班的时候别人在睡觉，你能坚持多久不发脾气？
如果买二手房，可以很方便的了解到周围邻里的一些情况。买期房呢？这就要看楼盘定位与周边区域内的配套结构了。
一个楼盘之所以被定性为高端盘，除了有很高的小区配套外，就是房价也很高。从这一点自然就把购房者类分开了。我不说有钱人的素质就一定会很高，但在生活品味与素养上都很接近，最起码都是有钱人，说话办事多少得端着点吧。指不定以后哪位还是你生意上的伙伴呢。
区域配套组成直接影响着项目对应的购房者的群体情况。举个例子：高区龙湖天璞，向来是高姿态高房价，很多人也都觉得不值。但有一点我们要看到，就是离着山大、哈工大两所高校近，据说有很多大学老师都买的龙湖的房子。如此一来，你身边的邻居说不定就是一个专家或者教授呢。不说他们能直接给予你什么，但氛围，尤对孩子的教育氛围绝对有好处。
大多时候，很多人都是在住进房子之后，才慢慢感觉出各种不适。可这时候基本都是能忽就忽略，能凑合就凑合了。因为谁没事也不会倒腾房子玩，尽管现在很多房子都是精装修交付，交房拎包入住，但时间与金钱上的压力，谁能倒腾的起呢？
所以买房，一定要考察清楚，并不是简单的去看看房子装修，去看看样板间就完事。细节决定一切。千挑万选，也许就败在了当初一个可有可无的细节上。

谈到威海房企品牌，大家脑海中不禁联想到恒大、华润、保利、华发等等，随着越来越多的品牌开发商进驻，威海中心城区可开发地块逐步减少，于是开发商们纷纷把目光聚集到城郊地区，像正在热销的龙湖·春江彼岸、富力城等项目，都是开发商在城郊版块的巨作，一定程度上填补了区域内商业空白，配套环境逐渐完善。今天我们就来探讨当龙湖这一品牌开发商入驻之后，对温泉以及周边区域有何影响？
温泉镇
从目前的客群、产品价格及属性来看，温泉版块整体以刚需为主，首先让我们先来了解一下温泉的整体概况：
温泉镇隶属威海市于环翠区，在地理位置上与经区接壤，顺青岛路南下即是温泉镇，温泉镇距离汽车、高铁站仅有6公里车程，周边与青岛南路、环山路、统一南路等多条干线相通，出行来往便利。
2019年10月，温泉镇入选“2019年度全国综合实力千强镇”。温泉镇的工业发达，分布有工友集团、金泉集团、鑫泉集团等镇办企业，实力不可小觑。温泉虽地处城郊，但是其发展一直是上升趋势。工厂工人和周边乡村群众构成了温泉镇主要购房群体，还有部分由于中心城区房价过高而被迫选择到温泉置业的客户以及荣成、文登、乳山等区地来威海置业的客户。

温泉镇房地产之前都是本地开发商经营，与周边品牌开发商相比，很多项目差强人意，现阶段销售情况也不太乐观。目前区域在售的项目主要有山水城的尾盘、万象一品和云顶阳光。山水城目前在售房源不多，处于尾盘销售阶段；万象一品主要产品是17、18层的住宅，23栋，面积在76-120㎡之间，毛坯，约2000户，另有14栋别墅，40年产权；建大云顶阳光主要产品是别墅，70年产权，另有140㎡左右的高层住宅。
威海万象一品项目效果图
龙湖·春江彼岸
龙湖·春江彼岸目前在售2#号楼，总层高11层，主要面积段为105平，16#号楼总层高24层，主推89、95户型，4#号楼主推125㎡户型，其中2#号楼所剩房源不多，剩余为四层以下或顶楼，未来加推12#、14#号楼，主要面积段为105㎡。目前项目105㎡9500~10000元，125㎡10500元/㎡，高层均价9000元/㎡左右。2021.06月毛坯交付。
威海龙湖·春江彼岸效果图
跟周边产品相比，龙湖产品的优势比较明显，一是户型设计优化合理，赠送面积更多，小区人车分流；其二是园林设计、环形跑道、全年龄段休闲场所等优质配套吸引力充足；其三是贴心的物业服务，威海小区的物业服务问题普遍存在，当市场进入存量时代，再加上品牌开发商带来的优质物业的冲击，使得人们对物业服务的重视越来越高，对生活品质提出了更高的要求，龙湖在这方面优势明显。
龙湖春江彼岸社区内部拥有周边项目所没有的品质优势，此外，还携手泉乐坊，共同打造100000㎡的商业配套以及龙小湖公园、滨河公园等休闲娱乐设施，填补温泉版块尚无大型商业体项目的空白，提升温泉区域居住幸福感，促进区域商业发展。

龙湖春江彼岸处于江家寨立交桥下，江家寨立交桥是威海重要的交通枢纽，立交桥高出地面约20米，车流密集，无论是噪音、扬尘、视觉感官等各方面体验感较差。
龙湖春江彼岸的价格大约是9500元/㎡起，万象一品的均价在9000元/平米左右，价格方面与周边的产品相比，并没有显著优势，这样一来，在价格为王的当下市场，周边项目大概率会分走一部分客源。
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位于临港区的富力城项目在很多方面都跟龙湖·春江彼岸有异曲同工之处，比如选址、户型面积、配套等等，富力城均价最低的一栋楼7400元/㎡，龙湖春江彼岸高层均价9500元/㎡，周边的竞品项目还有价格更低的，但却影响不大，根本原因是随着人们生活水平的提高，对居住品质、环境以及配套有了更高层次的需求。
刚需用户因为房价被挤出中心城区，但他们的工作并没有发生变化，他们不愿意舍弃原先的优质配套，他们在考虑购房的时候，除了房价因素，最关注的就是距离和便利性。距离往往不是由公里数决，而是由交通的通达性决定的，龙湖·春江彼岸有环山路、统一南路、青岛路等主要交通干线通达，富力城临近草庙子立交桥，还有后期的城市轨道，未来潜力不可限量。
温泉版块之前以及当前在售的住宅都是毛坯产品，完全是为了降低总价、降低首付，降低购房门槛，吸引更多的购房者，虽然精装产品更省时省力，而且同等品质成本更低，但也实实在在提高了购房门槛，假设装修成本一千，一百平的房子就要多付十万。这会让很多购房者望而却步，尤其是刚需购房者，更不要说精装修的质量问题。
到温泉版块购房的客群，首先考虑的肯定不是地段、配套资源，而是单纯的一套用于自住的房子，他们的关注点始终围绕着价格。龙湖准确把握了当下威海市场的需求，就连户型面积也是以小平方居多，定位明确。在威海，像恒大、华润、华发、万达等项目楼盘，100㎡的房子总价基本在160万左右，好的地段楼层的房子甚至可能将近200万，购房真的是“亚历山大”。
威海住房市场在近两年因为大的品牌开发商的进入，产品升级迭代非常快，虽然目前市场以价格为王的趋势日益明显，但是却不能只看价格，刚需买房价值也同样重要，毕竟今日刚需明日改善，等到换房的时候再考虑这些事情就迟了

南海新区楼盘:威海融创南海湾怎么样?
开发商
大开发商与小房企的区别在哪里，品质好？配套好？小区绿化好？当然这些只是其中一部分，更重要的是房子有保障。大开发商资金链都很充足，保障了购房者能够准时的拿到房子，尤其是在南海这种开发中区域，之前的烂尾项目就是一个深刻的教训。
融创中国全称融创中国控股有限公司，香港联交所主板上市企业，公司成立于 2003 年，以“至臻•致远”为品牌理念，致力于通过高品质、多元的产品与服务，整合高端居住、文化文娱、商业配套等资源。经过 15 年的稳健发展，融创中国已确立行业竞争优势，成为受到客户高度认可的中国家庭美好生活整合服务商。
融创南海湾为融创北京区域9大产品系中的“湾系”，既内核湾区高端度假作品。

融创南海湾一二期景观区以中央林荫景观大道为竖轴，整体营造出一个环氧式超大景观社区，利用超大的楼间距形成三大主题花园空间，中轴—海疆长廊、北园—全龄活动园、南园—有氧花园。海疆长廊主体公园，延续入口跌水水景，搭配园区景观水池，设置水景、草坪、特色廊架、阳光跑道等节点景观，形成阳光草坪和浪漫休闲区。
一期景观面积为 110959.1M2，景观分为三个园区，中心花园，南园，北园。
说实话，对于上面这些融创官方给出的信息，购房者看了也是一头雾水。不过我们可以看出的是小区内有水景、花园、长廊、跑道等等，整体44%的绿化率，应该很舒服。
但有一点我们要注意，融创南海湾并不是一个完全人车分流的项目，对于这一点，尤其是这种大开发商的项目，不能实现地上走人地下走车确实有些遗憾。

融创南海湾不是海景房
项目位于威海市南海新区科研路与海逸路交汇处，向南距离海岸线3000米左右，向北距离大学城2公里左右。如果从海景房角度来说，位置略显尴尬，即使有些高层户型勉强能看到海，也是那种远观不可及的感觉。
为什么说尴尬呢？这还得从购房者的角度说起。对于在南海东部的产业区、临港区工作的购房者来说，无疑是一个比较便利的项目，而且是品质较高的一线小区；如果对于外地人养老、度假买房来说，确实离海远了些，因为大家都是奔着海来的，即便没有一线海景的效果，也要能非常便利的走到海边吧。2公里不算远，但大多来住的老人走过去是吃不消的。不过远了对于潮湿这个因素会好些，尤其对于南海新区来说更是如此。
融创南海湾户型怎么样
户型面积分别为建筑面积约 61 平米的一室两厅一卫产品；建筑面积约 78 平米的两室两厅一卫产品；建筑面积约 93/105 平米的三室两厅一卫产品；建筑面积约 125 的三室两厅两卫产品。
其实开发商对于楼盘所在区域的了解比任何一个购房者都要多，毕竟把房子卖出去的压力，使得他们必须做出最符合需求的房子。（房子是必须要卖出去的，而购房者却不一定要买房，也不一定非要买特定某个楼盘的房子）

从融创南海湾的户型结构配比可以看出，78平南北通透的两居户型占比最高，其次是94平三居室，这两种户型结构占了项目所有户型的9成。与威海市区的高端盘相比，100—130平的三居室户型反而非常少，为什么？这就回到了开始的一个论题---购房群体。
南海新区目前是一个旅游度假为主要投资方向的区域，外地人大部分都是过来短住（1-5个月），即便是长期居住的也基本上是只有老两口。所以，户型小、总价低、结构好的房子非常符合外地来南海新区买房的群体需求。
也许正因如此，融创南海湾针对这一需求匹配的以78/94为主力户型，辅以61的小一居和105/125平的大三居，满足了大部分购房者需求的同时，又照顾了想买大一点房子的朋友。为后期房子的流转速度做下了好的铺垫。

融创南海湾的配套情况
目前之所以大品牌的盘子能够占据一个地方楼市的主体，除了雄厚的资金外，其产品更是被人们所接受，尤其是一些楼盘整个就是一缩小版的城市，比如有些楼盘汇集：影院、超市、娱乐、餐饮、购物、童乐、老年活动中心、健身等等大多数人们日常生活所需要的配套。融创南海湾虽然没有做到这样的大手笔，但也已是尽善尽美了。
融创南海湾除了小区内的阳光跑道，乒乓球羽毛球运动场地，安静户外阅读区，宠物角，老年人活动中心，儿童活动场地等，整个项目涵盖高端住宅、商业中心、12班幼儿园、亲水低层产品、高端酒店、三甲医院、康养中心等配套，满足融创业主的高标准生活需求。规划全长800米综合商业一条街，今年7月分会呈现出来3000平。
外部配套：
1、北交大（威海）（约 3 公里）：北京交通大学是国家 211、985 重点大学。
2、中铝大学（约 3 公里）：中铝大学是中国铝业人才培养的黄埔军校。
3、南海实验学校（约 7 公里）、南海高中（约 2 公里）：南海实验学校（内设幼儿园、小学、初中）。
4、北京高科威海科创城（约 3 公里）：由威海市与北京高科大学联盟 12 所大学合作共建的大学城。
5、政府积极推进北交大附属中学、南海实验中学（科研路西、海韵路北）、南海实验小学（科研路东、现代路南）以及仁川大学、吉林大学的落地
6、南海新区同时开工建设了三个大型的购物商场，芭蕾雨奥特莱斯、大润发购物商场、新天地购物广场（都约为2 公里）
外部配套相对来说较远，因为南海新区的生活中心是在蓝湖西路附近。而南海湾项目则在整个生活区的东部，与工业区一河之隔（香水河）。
从踩盘回来之后的两天时间，我都在研究楼盘资料，作对比分析，写稿子。写到最后才发现，这些大房企的的盘子，根本不需要复杂的分析，而上面大多的内容都是对融创南海湾项目的一个参数、配套等方面的展示。所以，我只能类似于“鸡蛋里捡骨头”的找些细节上的东西，对于购房者来说，更重要的还是一个对房子品质追求的程度与预算的综合衡量。

何为郊区？
我觉得既然要在郊区买房，还是有必要弄清楚何为郊区！何为郊区盘！
常规的学术定义中：郊区（亦称邻近都市区域、市郊）是指城市外围人口较多的区域。通常是商业区较少，而以住宅为主，或者还有相当程度农业活动但属于都市行政辖区的地区。
但从城市特点出发，我国学者对郊区提出了不同的理解，也就有了综合定义说：“郊”的意思是在古代都城之外、或城镇之外的地区。郊区主要是指城市辖区范围内，受城市的经济、文化、社会意识形态等影响，与城市的经济发展、生活方式等有密切联系的城市建成区以外的区域。
以上定义其实对于区分郊区还是太过模糊，我认为，在房地产领域的郊区，可以将城市通勤半径外的区域看作郊区，或是将远离市中心配套不完善的项目看作郊区盘。比如威海的临港区、东部滨海新城。

谁在买郊区？
虽然我说到，很多人是因为子弹不够，迫于无奈选择了郊区，可这并不代表郊区盘里只有刚需。
这里我要说的就是郊区盘的优势——相对便宜、性价比高、环境较好。
城市的郊区地价相对便宜，开发商拿到土地除了盖房子，还有富余的土地空间搞环境、园林景观，还有各种商业配套加持，这就又衍生了关于“要选老破小，还是远大新？”的讨论。
因此，就多了一群因为家庭人口升级、居住需求上升、二套房负担重，且对环境有一定要求的改善群体来选择郊区。
△临港区林泉河畔风光
怎么买郊区？
郊区买房，除了产品本身，更多的外环境是我们买房要考虑的关键因素。因此想要买好郊区房，请遵循以下五点建议：

1.交通不发达，钱也能白花
如果说土地是皮肤，那轻轨就是输送血液的命脉通道。郊区本就是城市配套不完善的土地，很可能你买到的房子除了满足居住属性，再无其他便利，而城市轻轨的出现则缓解了这种尴尬，通勤十分钟即可将你输送到商圈范围，补充配套不足的缺憾。
可如果没有轻轨、没有私家车，单靠小区门口一条一小时一趟的公交线，人烟稀少，你买的郊区盘，或许也可称为“天然的自我隔离区”。
城市轨道的通达拉近了城市中心和郊区的距离，改变了人们的传统居住理念，在条件受限时选择交通条件完备的郊区，是很多人的明智之举。
城市郊区靠近轻轨的楼盘，也总是会比远离轻轨的项目涨的快。未来如果郊区发展的好，城市轻轨附近的楼盘，也许就是踩在风口上的猪，既享受了城市发展的红利，也搏到了一个好未来。
2.城市界面好，郊区有的搞
郊区买房除了要看项目本身的建设状态，还要留意项目周边是否有其他在建项目，如果你要买的房子是片区在建的“独苗”，方圆几公里没有一个竞品，这就要注意了，买了这里要多久才能有相关配套落地，片区要多久才能有该有的城市面貌。

3.郊区要发展，政府规划要到位
我们说买房跟着规划走，才能立于不败之地。城市的规划决定了区域发展的走向，威海一路向东规划出了一片光明的东部滨海新城，而南部规划的临港区经济发展愈加繁荣。
在区域发展中，要看未来有没有学校、医院等的配套规划，因为这些公共设施的规划，往往影响着区域的发展。
发展郊区意味着政府经济和资源会有所倾斜，虽然不能说政府规划的区域一定能高歌猛进，但大概率这些有意被成就的地方，都不会很差。
4.经济强势，未来可期
城市界面是先天条件，政府规划是后天扶持，而经济强势才是现有的本事。威海的临港区靠着自有的工业基础，强势发展经济，区域发展也是蒸蒸日上，吸引大量人才，这种相互作用下，区域的发展，在未来也许就不可同日而语。
5.先挑开发商，再看物业服务
关于郊区选房的最后一条，我们回归到项目本身。
大开发商和小开发商虽然都会出错，但是大开发商的良品率会远远高于小开发商，对于产品问题的解决，大开发商也有着优于小开发商的资源和办法，毕竟大开发商的公关见不得负面。因此，在买房选开发商方面，我还是建议你优先选择有品牌背书的大开发商。
另外，对于郊区置业的群体来说，本就更看重项目的性价比，而大开发商在产品思路上也会更完善，更知道怎么盖出更让人满意的房子。同时也会考虑到居住需求，为居民营造良好的小区环境和社区功能配套，选择大开发商的产品我们也会少一点后顾之忧。
房子买到手，物业陪你走。一个好的物业运营的小区，在遇到房产升值机遇时，带给房产的升值影响会优于差的物业，甚至可以说物业也是影响房屋保值升值的一项因素。一个被优质物业运营的小区，会一直保持优质的面貌，给购房者良好的印象。
郊区买房让我们选择了不便的生活，但选择对的开发商和物业，就是我们迈向便利生活的第一步。

威海买房 拒绝裸泳的房子.
大家都知道，当楼市大潮来了的时候，所有房子都被淹没在房价上涨的潮水中，各地的房子都在涨，2017年的威海房价想必大家都看在了眼里。其中不免有些“鱼目混珠”的房子，也被购房者抢购一空。潮水终究会退去，当水落石出的时候，究竟哪些房子在“裸泳”必将暴露无遗。
现在威海楼市的潮水似乎正在慢慢退去，那些“裸泳”的房子自然而然的就浮现了出来。
当你发现你的房子正在“裸泳”是一件非常痛苦的事，而且没有什么好的弥补措施，除了割肉只能等潮水的再次来临。但有时候想割肉却不一定能割的出去。所以，我们在买房的时候为什么不好好看看呢？