回复：威海 最真诚的购房建议!

威海房价目前的尴尬
威海房价整体看确实有些松动，首先特价二手房比较多了，一些着急出手价格相对便宜的房子比较多了；其次就是在售新楼盘的特价也房多了，打折的力度也大了，虽然没有明显的对外宣称降价，但是以这种打折、特价、促销等形式出售不就是“降价”吗？
尴尬的是对于购房者来说，依旧有一个疑问，那就是自己去看房子的时候，心仪的房子并没有少花多少钱，这是为什呢？这就要看仔细去看看这些房子了。
从威海卖房子的角度来看，目前最大的难度就是如何把房子卖出去，但是又不甘心比市场价低太多出手，二手房房东如此，而新楼盘可能面临的问题更加复杂。最终导致一些地段、户型、品质都不错的房子“囤积”在那里，看房的人很多，但就是成交的少。对于威海新楼盘来说，像湾九里、恒大海上帝景等楼项目凭借地段的稀缺性，卖的还算可以，价格基本上没降，甚至有些户型小涨。反之，一些边远区域的房子，即便特价促销，售楼处也是门可罗雀。
从购房者角度来看，市场上可选的房子确实不少，而且大家心中也都有一个概念：疫情后经济形势不好，楼市应该回调，房价肯定会大跌。所以，即便真心想买房的也都是只看不买，因为房价没有大幅下跌，他们还要等。对于一些已经低价甩的房子，也并没有出现抢房的效果，因为他们会想，现在只是开始，后面还要继续跌。

前段时间我就遇见这样一个例子：龙泽府的二手房价，最高时候在16000元左右单价，今年降到了14000左右，其中有套139平的2楼，装修一般，售价170万。最前一排东边户，南侧可以观湖，东侧大窗户面对的是小区的中心公园。虽然楼层低了些，但是全天没有一点阳光遮挡。最主要的是这个房子的价格，不到12500元的单价确实已经很吸引人了。即便如此，这套房子至今未售出，看房的并不少，楼层低固然是缺点，但更多的还是觉得房价还能再降，而且是低楼层的房子应该降的再多些。即便是高档小区，位置、楼层不好也是一个不容出手的因素。
这充分的证明了一点，越是房价下跌越是没人买房子。与之对比明显的是2017年威海楼市，新房每个礼拜都涨，购房者买房基本上忽略了价格这个因素。
所以说，房子自身的问题、楼市整体房价的走势都是影响房子出手难易的关键。只不过是地段、楼层、装修方面有些优势的房子出手相对容易一些，价格比较坚挺一些。
目前的楼市尴尬局面，很大一定程度上是因为疫情影响，疫情虽然即将过去，但疫情真正带来的影响其实并没有完全显现出来，威海目前看到的是外地客急剧下降，可以认定是一个短期的现象。而到了后疫情时代，外地人最终来不来威海才是一个决定性的因素。

后疫情时代的住房需求以健康为主
今年，我国健康服务业总规模将超过8万亿元。根据《“健康中国2030”规划纲要》，到2030年，我国的健康产业规模有望突破16万亿元。可以说，大健康产业是新的朝阳产业，房地产行业作为既有的国民经济支柱产业，两者相融合，发展空间巨大。
威海具备养老地产的根基和自然优势，在过去的几年，外地购房者源源不断的来威海买房养老，南海南北威海一度成了国内的养老房产的主流。尤其是即将进入的后疫情时代，楼市受疫情影响已成必然，而人居概念的住房将是楼市的主流：改善、养老。
所以，我们买房要更加注重房子的流通难易程度，跟随市场主流买房，避免被“裸泳”。

从购买二手房的角度去衡量新房
任何从个人手上出售的房子基本都可以认定成二手房，哪怕你前脚在售楼处买的，后脚出来就卖。新楼盘的营销模式跟个人二手房有很大的区别的。个人无法营造售楼处抢房的氛围，更没有团队营销的能力。如果你想卖出去，面对的是购房者各方面的“鸡蛋里挑骨头”。所以，不要看售楼处卖房很容易，就觉得自己以后也好出手。
买新房确实要比买二手房更简单些，同时很多人也不愿意住二手房。那么当我们决定买新房的时候一定要以买二手房的角度去看新房。记住一点，再高端的小区也有不好卖的房子。
一楼（一楼带院除外）、顶楼谨慎考虑，大多数人都知道其中缘由，再就是你看任何一个楼盘，卖到最后剩下的都是低楼层和顶楼。比如：信泰龙祥国际的特价房反复推了将近4个多月，依旧没有卖出去，就是因为基本全是一楼或者顶楼。

临街楼栋谨慎考虑，除非价格足够低，这是二手房最为挑剔的一点。所以买房一定要弄清楚什么样的路不能靠。威海是一个环山、环海、有高铁穿过的城市。高铁的噪音影响基本可以忽略，至于传说中的电磁辐射，网上有专家解释的。而公路的噪音和扬尘是远大于高铁的，尤其是常年走大货车的公路。
环山路、海埠路、珠海路：常年走大车，噪音、扬尘最大。
青岛路、世昌大道、文化路：市内主干路，虽然大车分时段进入，但是24小时不间断的小车车流也受不了啊。
大庆路、统一路、沈阳路：车流量依然不小，尤其是大庆路。
海滨路：虽然是交通主干路，但路边的房子非常贵，因为是一线海景，足矣抵消所有的不利，在威海，海景房就这么任性。

好出租且租金高的房子可以重点考察
疫情中网上各种租房客回不了“家”，或者被房东扫地出门的新闻。让人们很大一定程度上非常厌恶租房，其实抛开疫情影响，谁不想有套自己的房子呢？但看看目前遍地的高房价又有多少人无不望楼兴叹呢？
威海的租房市场并不火并不代表没有市场。最近我们一个负责租房的小伙非常头疼，原因就是手头的租房房源不够用了，尤其是一些高档小区的房子。我们先做一个对比：
以100平三居室为例，威海高端小区的租金在3000元/月左右，同地段的老房子、普通小区的租金在2200元左右。从最近的租房者来看，大部分选择高端小区的房子。疫情不止改变了买房的观点，就连租房同样受其影响。看来，人居概念不只是说说而已了。
城市中的老破小价格虽然便宜，但已经被购房者所青睐，除了一些在资金上确实有困难或者学区选择上。
好出租代表愿意住这个小区的人多，说明隐性购买力也比较强。如果购买新房，可以参考同地段的品质差不多小区的入住率。其实在威海还是比较好区分的，海滨路一线的房子入住率都挺高的。
当然，买房最重要的还是要看价格，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。是不是裸泳的房子，最终衡量的是位置、户型、房价之间的一个综合比。而且每个小区都有热销房和滞销房。如果你买的房子，如果包含了一下问题中的半数以上：临主干道、挡光、老旧、不通透、顶楼没阁楼、小区入住率低（包括出租）、价格高出10%以上、建筑质量不好等，对不起，你“裸泳”了！

恒大海上帝景今年1月份曾以7800元起/㎡限量推出精装公寓，在当时引起了巨大的市场反响，冲击了威海平淡的冬日楼市，精装公寓产品销售火爆，去化速度很快，不久便售罄。
威海恒大·海上帝景5月5号下午开盘，推出281号楼Loft公寓，4.2米挑高，户型面积是在34-85㎡（34㎡、44㎡、52㎡、74㎡、85㎡），价格在8300-9300元/㎡，总价30万左右起，毛坯交付， 交房时间大约在2023年。
此外这次恒大开盘之前通过验资的客户即可享受开盘价格优惠， 通过企业级推荐的客户可享受两年分期；此外还可优先选房。

华发新天地项目位于经区大庆路北疏港路西滨海大道东段，因为周边涵盖了CBD商务区、新天地商业街、体育休闲中心、海滨公园等规划项目的加持，结合优越的生态环境、一线的海景资源，销售状况良好。
目前项目所剩房源不多，且大都在4楼以下，好楼层的房源几乎全面售罄，剩下房源面积以43㎡为主的Loft公寓，总价在50万左右，精装交付，交房时间大约在今年11月份底（受疫情影响，可能会有所推迟）。

北海艺术园山海一品公寓位于孙家疃远遥红绿灯南100米，属于北海旅游新区，区域内涵盖了远遥码头、海水浴场、以及孙家疃油画小镇，建成后将成为一座集居住、文化、旅游、艺术、休闲度假为一体的大型海滨度假城市综合体。但是目前区域内整体资源水平以及知名度和受欢迎程度不高，虽处于孙家疃油画小镇区域版图之内，但油画小镇本身就处于发展期，对项目的增分效果不显著。
项目是由三栋小高层组成，打造以34㎡为主的稀缺精装loft公寓。A栋规划为艺术家活动专用，不对外出售；B栋坐北朝南，南向看海会受到前面楼栋阻隔；C栋东西朝向，也不是直面海景，出门步行五分钟即可到达距离最近的葡萄滩海水浴场。小高层楼层总共12层，公寓面积在28-37㎡，层高4.2米，总价30万左右起，一窗一风景，极力打造欧式经典私家花园社区。

从区位来看，目前威海在售的loft公寓都特别注重观海效果，以海景吸引客户。比如说华发新天地公寓，它能取得良好的销售业绩除了有品牌的加分，时尚的复式设计，更重要的是它是一线海景资源。
而当前恒大加推复式公寓饱受关注的原因，一是大环境，受疫情影响，来威外地客户减少，本地购买力逐渐下滑，导致威海住宅市场降温，许多人便转变投资方向；二是在价格为王的市场环境下，大部分人手中有些闲散资金，他们不想看资金因为通货膨胀贬值，若是购买住宅，可能就需要贷款，会增加负担，若是公寓价格合适，就会很吸引人；三还是品牌影响力，许多客户便是恒大品牌的忠实客户，喜爱Loft公寓产品，在与威海市场其他产品对比之后，选择了恒大。
买房无非两种目的，自己住，或者投资。如果是跟风买Loft公寓来投资，那确实容易化身韭菜。所以在购买公寓的同时，你必须知道的事：

首先，公寓若要转手，税费十分高。也就是说，公寓只适合长期持有，短期内升值是很困难的，因为转手税费高，变现就有难度，若遇到急用钱的情况是不好出手的，流通性较差；
公寓价格与房价走势是呈现正比例的关系，房价若是上涨，公寓大概率也会上涨，但是现在威海市区loft公寓的单价基本都是万元左右，公寓的升值空间基本已经被压缩殆尽。而且近期公寓这一波热潮本就是靠着低价（低首付甚至0首付）促销实现的，若是单价上涨，跟住宅相比就失去了最大的优势，可以说它的上涨空间也是极其有限的；
低首付问题，举例说明，原首付20万，现首付5万，开发商给你一年或者两年的无息借款，只要你在规定的时间内偿还即可。但这却无形的增加还款压力，还贷款的同时还要筹钱还首付款。所以购房者要清楚自己的积蓄情况、现金流情况，如果说对未来收入有足够的信心，能够顺利偿还各种款项，那么你接受低首付是完全没有问题的，但如果你的积蓄不够，对未来的收入情况又没有十足的把握，那么你在购买的时候就要认真考虑，半年之后甚至一年之后，你用什么来偿还贷款？这是购房者在接受低首付时应该想清楚的问题。

任何事情的选择都有利有弊，loft公寓到底值不值得投资，的确是因人而异。首先要了解自身需求，对自己的能力有着清晰的认知；其次要对loft公寓有着全面的了解，然后还要分析不同区域不同类型不同开发商公寓的特点等等，对各个因素综合考虑才能做出恰当的判断。对于销售人员所讲的各种说辞，也应该且必须保持应有的理性。
loft公寓过户税费高，适合纯自住，不适合置换。但是与住宅相比总价低，且常常与商业综合体配套出现，享有周边的配套优势，不考虑后期置换的人士可以考虑。
当厌倦了在城市中流离或者寄居，并试图在城市中找寻一席之地的时候，Loft的确能够满足年轻人对精致生活的追求！

来了来了，最真诚的楼层选择建议！
随着城市化进程加快，在我国的很多城市，“高层怪圈”已经是普遍现象，威海也是如此，恒大、华润、华发、万科、龙湖等品牌房企不仅为威海带来城市名誉度的提升，还推动了威海的城市新“高度”——越来越多的高层住宅拔地而起。
我想90后的一代，很多人都经历过从大院到高楼，从一群人的欢歌笑语到一个人的埋头学习，这样一边成长一边失去，有没有让你怀念过去？但我们又被教育要活在当下，当面对拔地而起的高楼，我们还是要思考，怎么买房子，买什么样的房子，要怎么选房子？
之前有篇文章聊了聊在威海买房应该注意哪些细节，轻描淡写了一些在威海购房时候的楼层选择。这次我特意为今天的内容翻阅了一些文献，找到了关于挑选楼层的答案。

常规的楼层选择建议
关于选楼层的硬性常识科普，这里还是要先说一下。首先，我们需要搞清楚，根据楼层和高度差异，住宅要怎么划分：
民用建筑高度和层数的分类主要是按照现行国家标准《建筑设计防火规范》GB 50016和《城市居住区规划设计标准》GB 50180来划分的。
住宅建筑1～3层为低层，4～9层为多层，10层及以上为高层。建筑高度大于100m的建筑为超高层建筑。

现如今威海高层住宅随处可见。由于高低落差的存在，因此我们在楼层的选择上也有一些客观因素需要考虑，他们分别是：噪音、采光、视野、层数、经济。
噪音：关于噪音，高层建筑噪声的传播有“两头小中间大”的特点，低楼层因为绿化遮挡会减弱噪音，而高楼层则是因为噪声的声波传播到一定高度便会逐渐减弱。
相关研究表明，高架桥旁楼层，中间楼层的噪音较大。像山水城、华新家园、龙泽府等小区都会受到不同程度的噪音干扰。如果对噪音敏感，选房可以优先避开中间楼层，也可以选择远离交通干线或周围多遮挡的房屋。