回复：在花桥做了一年中介，比较熟悉楼市情况，内含干货

房价 位置决定了态度 有房的都盼着涨 没房的都盼着跌 有一点可以确认 房价无脑暴涨的时代已经正式结束了
过去十年 买房从来不会错 只有涨多涨少的区别 但是现在开始买房跟炒股一样 开始会有亏本的风险
不再是一个必赚的投资方式 不过大范围的降价只会出现在一些特定区域 你如果盼着一线城市大跌 好去抄底 那是不可能的
认为房价会跌的人 他的主要理由是人口论 说中国人口增长放缓 未来的年轻人都会从家里继承很多套房子 所以下一代没有买房的动力
所以房价肯定会跌 这个观点看似有道理 但是迷惑性很强 但是情况并非如此 我们姑且不说未来人口会增长 就说等到人口真的开始减少
那也绝对不会是各地都在减少 而是有的地方减的多 有的地方不减少 有的地方人口还会持续上升 这是因为城市适不适合生活 有一个基本的人口要求
如果一个地方人口太少 低于最低人口标准 那么当地不可或缺的配套设施 比如学校 医院 商场等等都会减少 举个栗子 一个只有几万人口的城市
很难专门去维持一座三甲医院 或者重点高中 高铁飞机也只覆盖人口密集的城市 所以人口一旦低于宜居标准 就会迫使那些追求生活质量的人离开
留下的人支撑不了发展 也提供不了足够的就业 那么当地的配套和吸引力就会进一步降低 形成一种人口外流的加速度 比如成都 贵阳 常德 威海宜居
就是因为他的人口在规模以上 生活配套设施齐全 但是压力却不是很大 反之人口快速流出的情况目前还看不到 这是因为在中国即使很小的城市
过去几十年都有周边农村人口的流入 大量的农民成为了市民 支撑了配套设施的投入 但是城镇化已经快完成了 城镇人口比例已经从20年前的30%到了现在的60%
农村的年轻人口越来越少 小城市不会再有新鲜血液流入 所以未来城市间的虹吸效应会越来越明显

现在的趋势是强者越强 弱者越弱 大的人口趋势是由小城到大城的迁徒 人口一减少 首先受到影响的是本来人就少的地区 小城的人口低于最低宜居标准 再减少的话
就会开始加速荒废 这个规律在国外已经被反复验证过 之前美国和希腊有的地方白送房子 那都是曾经繁华 现在被嫌弃的地区 反而全世界的大都市都没有受到人口减少的影响
房价该涨的仍然在涨 比如说德国老龄化问题严重 人口不过8315万 四分之一是老人可是德国的房价这几年却涨的很快 欧洲房价增速最快的十个城市 有四个在德国
其中柏林更是全球房价涨幅第二 还有日本是老龄化的人口问题最严重的地方 人口连降11年 可是东京的房价也连涨11年 人口的下降 不但没有影响到大城市的房价
反而把更多的人从小城市驱赶到了大城市 所以人口下降对一线城市有利 危险的是小城和县城的房子 这些地方如果你不是特别刚需 建议不着急买 在我看来
县城的房价在不远的将来 一定会有一次大跌 以前县城的房价是靠农村人口和返乡农民工抬起来的 现在农村的老龄人口比例大 村里已经没有年轻人
也就无法继续向县城输血 而县城里的年轻人又往大城市迁徙 所以县城的刚需就很少了 再加上县城的土地供应量充足 房子不存在紧缺 本地人该买的都已经买了
外地投资不会到小城市去 这就说明小城市卖房越来越难 我想很快就会有开发商顶不住资金压力开始降价 但是这种降价并不是所有人一直期盼的
农村和郊区眼下就有又大又便宜的房子 可是你还是不会买 因为我们需要工作 医疗 教育还有商业生活 满足这些条件的房子 随着人口结构的变化 反而会越来越稀缺
所以下跌的地方都是你不会买的地方 而你想买的地方只会继续上涨 这就交房子的买涨不买跌 大城市的房价肯定还会涨 小城和县城的房价会开始下跌

民间讨论房价有一个说法
就是房地产在挤占实体经济的生存空间 对经济发展不利 所以国家会进行调控和打压 房地产行业过去对经济是利大于弊的 超额完成历史使命 过去20年
全国地方政府一般预算开销合计148.5万亿 而地方一般预算收入只有82.7万亿 这样巨大的地方财政缺口主要就是靠房地产来弥补 地方上卖地的收入 加上房地产相关的五大税
占据了地方财政收入的一多半 所有地方上的医疗教育 扶贫修路 治安消防 都离不开房地产行业支撑 房地产的使命完成了 国家给出新的政策方向 不是降低房价
而是房住不抄 在我的理解里 这就是温和地稳定地持续小涨 我说房价不跌的原因也很简单 因为房价事关金融安全 小城和县城的地产总盘子不算太大
降低一点也不影响全局 可是一二三线的房地产体量已经太大了 政府的主要收入和老百姓大部分的财富都在里面 牵连全社会的信心 房价下跌的底线是30% 一旦超过三成
就会出现银行抵押资产的缩水 因为大家买房的首付是30% 而70%是银行出的贷款 原本你还不起贷款 银行把你的房子收走 银行也不会烂账
可是一旦房价下跌超过三成 压在银行手里的抵押物就抵不上他借出去的房贷了 银行自己资产缩水了 就不得不减少对外的外贷 开始对企业抽贷
企业现在本来就过得很难 各个行业资金链都很紧张 贷款一了断 事业就完蛋 很多企业就会降薪裁员 接着白领失业 反过来进一步降低房价和贷款 这样一来
实体和房价就会出现下跌的反馈 进入恶性循环的旋涡 这是2008年美国次贷危机的根本原因 次贷危机就是次级贷款 就是还款能力比较差的房贷 最终这些房价的突然下挫
导致了大范围断供 银行收回来一大堆抵押的房子 跑到市场上卖 却发现各家银行都在卖房子 比买房子的人多多了 只好降价 这一降价更多的人断供了 银行手里最后拿了一堆的房子
却根本无法变现 很多银行就此倒闭 这就叫系统性金融风险 有美国的前车之鉴 我们国家绝对不会允许这样的事情发生 政府在财政和货币政策里 设计了很多种防火墙
来阻止这件事情发生 现在国家的策略就是保持房价现状 以房价的空间换取经济发展的时间 所以一线城市和区域核心城市的房价 早已经不是一个简单的住宿问题
它事关金融安全 你就别嫌贵了 更何况现在的经济放缓 股票 基金 期货等等各种投资理财的渠道是什么行情 相信你们也了解 经济下行的越严重 房子就会越抢手
一线城市的房价 完全是靠国家在压制 一旦放开限制 很轻松的就能再翻一倍 如果有专业告诉你一线城市的房价要下跌 那都是为了迎合观众 因为买不起房的人比买得起房的人多的多
千万不要相信