回复：需求端分析房价

第一个图是碧桂园跟景园名邸征地推进会，12月公告，今年一月份出让。
第二张图是关于征地，流程就是先征地，再土拍。重点关注贾张跟刁庙。这两个错都是新区的，具体征地位置应该在书香名邸，丽都名邸，天山熙湖，红星美凯龙以北。位置比碧桂园好得多。个人猜想麦秋后完成征地，之后两个月进行土拍，大概八月份挂牌，九月份成交。纯属个人臆测。今年肯定拍卖多块地，部分地块位置很好。

说好的大量供地来了
硬核上图

007号地，位置在韩桥以北，应该是沧海管道研究研究南侧的位置。
起拍价9180万，保证金9180万，按经验是低价成交，推测是内定给了盛世
楼面价937元/平，开盘价应该在5000左右，个人臆测，欢迎成交后及开盘后刨贴打脸。
位置不怎么样，价格便宜，大产权，最快要到明年一二月份开盘，刚需可以等一下

接着硬核上图

以下是官方介绍
008号地块位于盐山县文化新城，迎宾路以南，规划平安大街东侧，面积4.04公顷（60.69亩），规划用途为住宅用地，地块周边市政设施完善，东侧景观带，西邻规划第七中学、盐山县寿甫中医医院，北倚千童公园、盐山县文化艺术中心、公安局、法院、行政服务中心等项目，是文化新城内首屈一指的优质地块。
位置确实不错，至少比碧桂园天圣前期拿地的地段好。
起拍价10318万，保证金18200万，个人主观臆测会18400万成交，欢迎成交后打脸。
折合楼面价2273元，比前期碧桂园的楼面价高70元，基本可以忽略。
听说恒大要来盐山，不知道会不会是恒大拿地。开盘价估计跟碧桂园相差不大，或者低于碧桂园，个人臆测8000左右。

还是那句话，今年是土拍的大年，会大量放地。
1.七中，八中，凤凰路小学，寿甫中医医院，文化艺术中心、公安局、法院、行政服务中心，体育公园等等一众即将或者已经上马的项目都要钱，哪个项目资金也得上亿。
还有道路等基础设施的配套，西城大街，饶安路估计要上马，平安大街，迎宾路估计要加长。这些恐怕比单个的项目还烧钱。唯有大量卖地。
2.新区2015-2020算一期，2020-2025算二期，2020-2030全部建成。现在是二期的开始，形势好比2015年。正是大量搞配套的一年，也是大量放地的一年
纯属个人臆测，一本正经的瞎扯淡，有问题随时删帖

天圣景园名邸出价了，均价8200-8300，验资98折，也就是验资折扣完了均价8000。整体比碧桂园低四五百。
碧桂园慌吗，不慌 。原先就分析过，碧桂园最小面积106，妥妥的改善盘，人家目标群体是有钱人。多出来的4,5百是品牌溢价，是针对有钱人的认知税。
前两天看了一个新闻，碧桂园项目投资4.88亿，天圣投资4.3亿，千童首府投资5.95亿。有些人看了肯定感觉千童首府牛逼。
但是换算成单位建筑面积的投资强度呢，
碧桂园4.88亿/69302=7041元/平
天圣4.3亿/74659=5757元/平
千童首府5.95亿/12068=5309元/平
假定大家都没吹牛B或者大家都吹了一样大的牛B, 还是碧桂园的投资强度大，所以碧桂园贵几百也不是没有道理
假定单位面积的投资强度就是总成本，假如碧桂园7041/0.8=8767元，那么天圣5757/0.8=7196，千童首府5309*1.2=6636元
以上都是把问题简单化了，肯定不准，例如千童首府18年就拿地了，当时拿地楼面价才1238元，比天圣碧桂园便宜1000， 但是他这地放了两年资金成本又很大。所以还是说只是一本正经的瞎扯淡

盐山的房价走势似乎是这样的，16年4000多，17年5000多，18年6000多，19年7000多，20年8000多，似乎很有节奏感。
今年的房价还能涨吗，涨不了了。景园名邸马上下预售证了，千童首府开工了，再过3-4个月也下预售证了。景园名邸的房价制约碧桂园，千童首府的又制约景园名邸，所以只要不是秒光大家都不会涨价。
明年的房价能涨吗？007号地假如七月成交，明年的2-3月份就能排卡预售，估计开盘价在5000-6000之间，会截胡很大一部分刚需购房者。今年的供地计划是600亩，假如中性预测，实际成交300亩，大概是5-6个小区。全年大概6个以上小区在售。
后年的房价能涨吗，后年的供地计划还没出来，但是我用脚丫子想也知道后年会大量供地。揣摩细节不多透露，但是肯定会大量放地。
未来的房价走势呢？21年7000+, 2022年-2023年6000+，2024-2025年5000+，之后失去流动性，类比村里的地基，欢迎以后刨贴打脸

正如前边所言，今年是盐山土拍大年。
新区又拍地了，千童首府正南，面积5万多平，建成后1000多户，比千童首府，景园名邸，碧桂园都大，楼面价976。应该是早就定给华凯了，千童首府二期。景园名邸跟樾熙台的楼面价都是2200， 樾熙台二期的楼面价是2300，千童首府一期的楼面价是1238，6月份刚拍的韩桥六期的楼面价是937.所以那些喊着盐山房价破万的仔细品品吧
下边上图

先说一下碧桂园二期
二期的楼面价本来比一期的贵，而且二期是盐山楼面价的地王。土拍完了之后快手上各路大神都说盐山房价破万指日可待。我预测的是8000-9000之前。无奈还是被打脸了，因为人家开盘7000-8000之间。
什么原因导致降价呢，售楼处说是因为都是高层产品密度大。这一点不假，一期容积率1.8，二期2.0，确实是密度大了。但是2.0是什么水平，盐山绝大多是的小区都是2.0。 丽都名邸，阳光名邸，书香名邸，盛世悦府，盛世郡府，千童首府都是2.0。 而且吊诡的是售楼处自己给2期找缺点。
到底为什么降价呢，当然不是因为密度大。当初一期卖8000多也不是因为密度小，而是因为当时楼市真空，没有产品。现在为什么降价，因为形式比人强，碧桂园最为大公司已经得到很多消息了。假如千童首府2期卖6000多碧桂园怎么接招？所以自己主动调价跑量是上策。

再说千童首府二期，我想说其实盐山房价暴涨不是被碧桂园玩坏的，而是被华凯玩坏的。本来华凯18年拿地，19年该开盘。结果拿完地就趴窝不动了。这就直接导致2019年年底楼市供给严重不足，也就给了碧桂园炒作的机会。
千童首府一期楼面价1238，去年卖5800。新地块楼面价976，预计还是得下预售证前就偷着卖，售价大概有预售证前5000多，拿到预售证后6000多。
我更关系什么时候才能动工，感觉这块地又被糟蹋了

感觉今年应该还得卖两三块地吧，
天圣的景园名邸卖的差不多了之后肯定要再拿一块，盐百的北环项目完了是不是也要跟拿一块，千童酒厂或者宏润核装是不是也要跟一块？
九月份拍完了十月份是不是也要拍一次，十二月份要不要来一场？
凤凰路小学跟七中的地已经划拨了，明年是不是要动工？迎宾大道是不是要延长，职业中专是不是明年也要上马。这些项目钱从哪里来。今明两年是新区建设的大年，也是土拍的大年，更是楼市平稳回落的大年

凤凰公园以东，天一嘉园以北，泰达国际城以南的游乐场拆了，地围起来了，估计十月份就卖地。看那块地的体量很大，应该是个1000户左右的小区。
预测一下价格，泰达国际城二手房8000左右，天一嘉园二手房7000-8000。新房要想卖的好，就得低于现房二手房，所以价格不会超过8000。

下面上一组硬核数据，我平时关注房价的工具之一，冰山数据。
有些大神平时不怎么关注研究房价，还老是动不动咔咔的抬杠，所以有些人懒得争辩，认知不在一个水平线上。
首先放几个房价上涨的城市，以证明冰山数据大体上是准的。杭州，南通，宁波，惠州，东莞，过去几年房价上涨都很猛的几个城市