回复：威海 最真诚的购房建议!

3环翠区
环翠区是市政府所在地，各种最好的资源都集中在这个区，能住在这个区自然是再方便不过的，与之相对应的，老城区可开发的地方极其有限，所以一旦有项目，一定是价格高高在上的改善产品，就像5月份的新地王，中海拍下的金线顶地块，楼面价就逼近一万。不差钱的土豪们，就可以选择这片土地享受生活。

4经区（温泉镇、临港区）
经区是肉眼可见的快速发展，这个城市的各种资源都在往这里聚集，高区环翠区的很多公司都在往经区搬，温泉就是最好的例子。
温泉镇从行政区划上其实是属于环翠区，但在地理位置上，它是跟经区接壤，这个地方能发展起来，能引来泉乐坊、龙湖这样的开发商，很重要的一个原因是温泉镇承接了经区的溢出资源，经区的房价在整个威海可以说是最高最坚挺的，刚需项目也都是过万，高房价把相当一部分购房人群挤了出去，挤到了有交通、位置优势的温泉，推动了温泉镇的发展
经区是交通枢纽地，高铁、火车、汽车、海航都在这里，产生大量的人流、物流，经区从名字就能看出来，最初定位是工业区，威海最初发展起来所依赖的诸多电子厂也主要分布在这里，为这里吸引来了大量外来劳动力
后来，经区产业转型，劳动密集型向高科技转变，原来大量的厂区又为经济的房地产开发提供了土地，所以到现在，经区的新项目也是最多的，而外来的大开发商也大多集中在这里
经区在升级的过程中，原来的一些重工业企业也在往外转，承接这些企业的一个主要区域就是临港区，临港最初的名字就是工业新区，所以临港这个地区吸引的主要是产业人群。

5荣成
上面这些区域，要么发展滞后，要么房价高昂，要么没有海景资源，能把各种要求综合一下，找个高性价比的地方，那就是荣成
荣成的海岸线曲折，不但海滩干净，还有爸爸们去的鸡鸣岛、海驴岛等一些有特色的小海岛，它的海景资源在整个威海区域都是首屈一指的；经济方面，荣成是多年的百强县，这一点从市政配套就能看出来，外地人开车在荣成跑一跑，车不多路很宽，绿化很夸张——真的很夸张，有的地方绿化带比道路还宽，威海最先进的道路监控系统在荣成，而且是个示范项目——有钱才能做到嘛
荣成的海岸线很长，沿线开发出不少文旅项目，像是蓝城的春风海岸、恒大的御海半岛等等，在这里还不用经区刚需盘的价钱就能买到一个小院儿，然后呢，看海，看大天鹅，听海风吹得黑松林呼啦呼啦响——我说的是真的，因为本地人不喜海边，都集中在内地区域，海边开发的项目大多是为对海有梦想的外地客群，这两年，本地人想法改变，也有不少人买个海景房度假+投资的。
海景更好，配套整体比不上威海，但也差不了太大，度假、生活、投资都合适，很多被威海市区高房价劝退的客群渐渐都把目光转到了荣成。

威海GDP缩水超20%，在山东16市排名下跌，接下来呢？
威海楼市现在什么情况
18年6月，威海楼市乱象被央视狠批了一通，虽然说是件很让人灰头土脸的事情，但现在来看，竟有些“因祸得福”的感觉。
眼看要脱缰的野马，一下子被加了重锁，不但往前冲的势头生生遏制了，还开始了阴跌，市场的黯淡一直持续到现在。
说这是“福”，有两方面：
一，因为外力介入，威海房价涨势提前结束，房价没有严重背离经济实力。
我们团队去泰安考察过，也是一个旅游城市，说泰山大家都知道，泰安的旅游情况跟威海不同，威海整个城市沿海岸线舒展，可以说在每个地方都能享受到海景，但泰山呢，却是单独圈出来的那么一小块地方，想进去的话要买门票坐缆车租大衣，各种成本不说，从市区过去也要做好一会儿车，即使是本地人，也没有心情时不时过去花个钱吧（威海可是出门溜达着就到海边了），而且，能享受到泰山这个旅游资源带来的经济好处的，也就是泰山脚下那一小点地方（也就是当地人摆个小摊什么的），关于这点看看泰安的城市面貌就清楚了——不管是环境卫生、建筑的现代化程度、商业的等级、人们的出行工具，都给人一种灰蒙蒙的破旧感，但就这样一个城市，房价比威海还高，而且到现在还在涨，让人心里慌

前面我们分析过青岛楼市的历程，青岛楼市在16年上涨到17年调控的时候，均价2万，其实是很合理的，但突然来了上合峰会的消息，楼市陡然飙升，当时的青岛楼市真是疯狂，我们那边的同事说每天耳边听到的都是买房，青岛人都坚信开过这个会了，青岛的地位就更上一层楼了，房价铁定要上去。结果呢，房价真的上去的，只不过是被市场情绪吹上去的，上合示范区的厂区还没有成型，周边楼盘已经起了一片又一片了，再然后，到了19年青岛房价就领跌全国
所以呢，我真是觉得，威海的楼市挺幸运的，在涨势猛的时候勒住了，开始调整，现在可以说挺稳的，不用承受青岛那种跳水式下跌，心脏受不了；也不用看着日照、枣庄那种迷之上涨，不知所措。

当然，调控及时只是一方面，真正支撑房价的还要靠经济实力，不可回避的是，威海的经济并不好。
今年上半年国家第四次全国经济普查，按统一标准核算各省18年GDP，结果山东缩水9820亿，全国第一，其中，威海的缩水比例高达20.39%——这个缩水的意思是，开始的时候，GDP是各省市自己报的，出来一次统计结果，这里面的问题就是，有的省市为了面子或是不同省市统计标准不同，就会出现一些偏差，所以，在国家按照统一标准再次进行统计的时候，有的省市GDP比之前多了，有的却比之前少了，山东和威海这种情况就是自己的统计结果比国家的统计结果多，说出来很没面子，就像小学生给自己打了个高分被老师当众指出一样；而山东16市2020年上半年的GDP排名，威海下降了，从第10落到了11
身为一个威海人，真是着急。但是呢，威海就是个小城，面积小、人口少、产业少，自己着急还不大管用，威海要发展，只能抱大腿。这个大腿，以前还在烟台、青岛之间摇摆，这两年越来越明确了，抱青岛——威海港都无条件给了
不过，青岛自己现在也有些焦头烂额。

青岛的小失落
高处不胜寒这种境界，威海体会不到，青岛一定是感受至深。
以前呢，青岛在山东是独领风骚，而且第二烟台跟他的差距是难以望其项背，颇有些无敌到寂寞（那个时候济南还是老三），现在，青岛虽然还是排在第一，但济南就跟学了北冥神功的段誉，吞并了莱芜，超过了烟台，继续吸收省内其他资源，肉眼可见的，济南和青岛之间的差距越来越小了，追兵越来越近了，青岛能不急吗
青岛现在面临的这种“危机”，虽然有形势变化的助推，但也不是一夕之功。
青岛和济南之间的纠葛实在是太深了，一个是计划单列市，一个是省会，怎么携手共进呢？打个不恰当的比方，济南是大太太，名分在，但最好的宅子却给二太太住着，不管表面上怎么笑脸相迎，心里也是堵得慌吧。更何况，青岛时不时地还喊句话：我们在全省必须遥遥领先，绝对第一。此情此景，大太太怎么可能不在暗地里把银牙咬碎：太欺负人了！
只是，银牙咬碎也没办法，谁让自己不如人呢？毕竟，在很长一段时间里，济南连烟台都不如，真正超过烟台还是在这两年吞并莱芜之后。

威海的尴尬
“山东济南，中国青岛”这并不仅仅是句口号，无论是国家战略、还是国际知名度，青岛都是优于济南的，像是上合经济示范区、中日韩自贸区都落在青岛，那句“投资青岛就是投资国家战略”是有底气的。
不过呢，政策给了，最终结果怎样，还是要靠自己
挺长一段时间，济南和青岛都在争国家中心城市，对标长三角、珠三角的发展，国家中心城市+城市群是下一阶段发展方向
但是每一个国家中心城市的确立都不是独木孤立，都需要周边城市的托举，青岛要靠谁来托举
青岛自己显然也看明白了这件事，以前高高在上，对谁都爱答不理，今年却频频动作，推进胶东经济圈一体化，会议也好、考察也好，动作不断，一副拉上烟台、威海、潍坊、日照一起争国家中心城市的样子。
对威海来说，只能全力支持青岛这个老大，等着青岛变大变强，之后再来带动自己的发展。

现实，就是这么残酷，尤其想到威海也是辉煌过的。
1984年，国务院宣布首批14个沿海开放城市，青岛、烟台在列，1988年，威海也被定位沿海开放城市，大量外资企业（日韩为主）进入威海，大街上各种口音的外地务工人员喧嚣着，比本地人还多，经区就是这么发展起来的——外企多集中在经区，所以那段时间环翠区很是看不起经区，又杂又乱。1993年，时任新加坡总理李光耀还考察过威海，时任国务院总理古牧连续3次陪同，可惜，他最后选了苏州
再后来，产业转型，威海之前引进的那些劳动密集型企业一个接一个离开了，去了劳动力成本更低的地方，旧的去了，新的却还没有来，威海的处境不进则退。
不止威海，整个山东16市都是如此。
以前，山东16市各自为营，所以才出现一个在全国都很出名的均衡发展的样子，但是到了现在，要拼产业链和城市群规模，这种模式的劣势一下子凸显出来。就说胶东这块，青岛、烟台、威海，第一批对外开放城市，但是三地之间却没有有效的沟通和融合，最简单的一个例子就是交通，到现在，三地之间的高铁闭环都没有形成，威海去青岛的高铁必须要从烟台经过，交通不行，就没办法形成有效的城市群，更难形成产业链。
前面说青岛被济南追着赶，山东也是这样，虽然还是占着全国第三的高位，但跟后来者的差距越来越小，也是被追赶得很狼狈
青岛、山东，现在都处于一个关键的转折点，青岛的命运、山东的命运直接关系到威海的命运，威海并无选择，威海的利益已经牢牢绑定在胶东经济圈、绑定在青岛身上，只能积极配合，帮助青岛做大做强。实际中，我们也能看到，威海领导层到青岛考察的次数很多，两市之间的互动频繁，远超以往。
当然，除了向外求的这些，威海也没有停止向内求，威海将主要精力、资源都收到内部，最明显的一个感觉是城市面貌更上一层，再一个是民生方面，对人们生活幸福度影响最大的房产证拖延交付问题去年已经全面解决，现在重点又转到物业方面，红色物业在推动社区和谐度方面发挥着切实可见的作用，说这些方面，是因为作为一个旅居城市，这些是最大的软实力，能日日欣赏海景是一种澎湃的幸福，能住在一个精致、整洁的城市，住在一个舒适、友好的小区欣赏海景，更是一种稳稳的幸福。

威海买房指南之：售楼员是不是更会买房
说到买房，谁最会买房？有人说我前前后后买了五六套房了，对于买房那点事儿，我门儿清。有人觉得中介最会买房，他们整天跟房子打交道，哪里房好，哪里升值快肯定都清楚，事实确实如此吗？有人说售楼员肯定是最会买房的，因为他们直接对接的是开发商，直接了解的是最核心信息，如果有好房他们肯定是第一个上手。
当然，会买房的人有很多，市场上也从来不缺因房而飞黄腾达的案例。经常买房的人固然有一套自己的衡量标尺，但大多也都是偶然与必然双重结合的产物。2018年前后买房人的结果可是大不相同；中介卖房大多都只是纯粹的销售，或许从来没有从买房的角度去真正衡量过一套房子。说他们小区熟悉没有问题，问他们哪里的房子升值好也知道，但就是自己买的房子不让人恭维，因为差钱啊；说到底，买房还是由经济实力决定。很多在威海房价还没上涨的时候手上有钱的人，恰好买了房子，如今随便一套房子都是翻了1-2倍。但更多的声音就是“早知道某某年下手就好了”。

而售楼员也只不过是普通人中再普通不过的了，只不过他们所从事的职业比较特殊而已。而人们给售楼员的定性就是：专业、精通，能说会道，项目全是优点，瑕疵无关紧要。他们自己买房肯定会挑好的买，看他们就行了。事实是这样吗？
从收入来看，如果售楼员所在的是热盘，卖得好卖的快，那的确挺赚钱的，如果一两个月也卖不了一两套，售楼员一样喝西北风。所以，单从职业看，售楼员也不是能算是有钱人。从买房角度来看呢，就更说不上“专家”了。
首先，他们只是从事一个楼盘的销售，这一点他们或许还不如中介对于区域和市场把控的多。当然，他们对于自己所销售的楼盘，熟的不能再熟了，几万字的通稿背下来是常事。但是对于其他楼盘乃至其他区域可能就知之甚少了，充其量也就是去挖一些别的楼盘的缺点，以便对比自己所销售的房子。

其次，和大多数人一样，虽然他们直接对接开发商，但是对于整体房价的走势还是无法预见的。甚至连自己楼盘什么时候涨价都不知道。对于这一点，不要有疑问，售楼处涨价都是上层决定好，“临时”发布的，售楼员大多还是无法提前获悉。即便能够提前获悉自己的项目涨价的预期，对于自己是否下手也不是一个主要因素，要不然2017年之前，所有做售楼处的不都买房子了吗
当然，售楼员也有一定的优势，主要体现在一个轮动，就是同一个售楼员先后做过多个项目，如此一来，他们就了解很多个项目，因为他们每做一个项目都要把方方面面研究透的。在这一点上，还是有很大优势的。
所以，大多售楼员买房，基本上也跟普通购房者区别不是很大，终究还是看你是否真正下过功夫，是否下对了功夫。售楼员买的房子也是什么样的都有，下面就拿出几个案例分享一下。

买房投资遇“不测”烂尾至今无奈何
合庆某项目的陈先生，在此项目从事多年销售，可以算的上销售精英。对于合庆可以说就像自己家一样，毕竟在一个区域工作1年以上，就可以弄清楚此地的方方面面。所以说，很多朋友想在威海买房，之前先过来租住半年左右，为的就是考察环境与房子，看到底适不适合自己买房
陈先生对于合庆的环境、风景还是非常喜欢的，自己所销售的楼盘也是一个高端项目，2017年前后卖的非常火，所以收入也比较可观。后来看楼市这么火，就有了想投资的想法。主要考虑升值、租售比以及自己的承受能力。自己所销售的项目所剩基本都是大户型，且单价也比较高。同时，虽然喜欢合庆但并不看好这边房子的前景，毕竟人气有点低。
最终选择的是悦海灯塔旁边的山水文园福海，60多平的一居室。好地段，一线海景房，小户型便于出租或者当民宿盈利，总价预算也在自己承受之内。买房手续自然轻车熟路，轻轻松松办好，但是接下来的日子并不轻松了。2019年下半年，山水文园福海项目突然停工。

当初的“无奈”变成了现在的“无语”
同为陈先生的同事冯女士，也是有着多年售楼经验的老手。从外地来威海基本是从零开始，正值赶上了威海房子热销这波行情，要么说房地产是一个快速造富的行业，只不过所从事的层次不同所能分到的蛋糕大小也不一样
总之，要想在一个城市安定下来，买套房子是一个必须的前提。再加上2018年的威海房价跟疯了一样，但凡手上有些闲钱的都会考虑买房子。综合需求下，冯女士着手了靠近寨子环山路的都市枫景项目一套100多平户型。
选择都市枫景的原因，主要是对比当时房价中，算是比较低的，更重要的一点就是，当时的威海新盘是一个“青黄不接”的时期，刚刚经过一轮行情的威海楼市，基本处于无房可买的状态，什么万科、万达、金茂、保利都没有开盘。现今这么多大房企项目崛起，当初自己“无奈”的选择，如今很是无语，早知道等等就好了。因为她对位置的要求并不是特别高，高区经区市里都可以，也不是太在意学区，只是单纯的楼盘选择而已。
所以，售楼员买房有时候也不“淡定”，一旦决定了买房，每一个人心中都会有一种火急火燎的感觉，恨不得马上买到好房子。怎奈，市场终究是市场，是不给购房者任何通融的市场。不同时期内的选择与价格，无奈与欣慰可能就只隔半年而已
高端楼盘的崛起，售楼员也只能看着