回复：威海 最真诚的购房建议!

（三）抓住主要矛盾
年轻人需要自由，需要无拘无束，这些都没有问题。不过当这个年轻人开始思考未来，并为未来的不确定性做一个风险兜底的时候，说明这个年轻人正在走向成熟。
第一套房，就是一个兜底。
只要房子在，年轻人再怎么折腾，也有个后路。后路都没有，那不叫浪，那叫“作”，有句话说的好：“不作死就不会死”。
有人说：“还没有确定未来是不是在威海发展。”。
这个理由很可笑，你到北京北漂，妨碍你在威海有一套房子吗？
某一天你真的要落脚在某个新城市了，威海的房子是不能卖还是咋地？
只有你买了，你才有底气从容安排之后的事情，因为你输的概率太小了。

四）买房是人生最重要的理财之一
上面的话，仅仅针对要买第一套房落脚自住的刚需群体。
刚需第一套房贷款买，越早越好。所有痛苦和压力都是一时的，熬过前几年，就是好日子。
对买第一套房的刚需而言，最贴合“房子是用来住的，不是用来炒的”的定义。
买房是人生最重要的理财之一。买了房以后，房贷通常会促使你仔细规划资金的开销与运用，学会过日子。
如果想要投资购房，那就是另一套逻辑。从需求到目标和刚需群体完全不一样。需要综合个体风险承受能力，资金的成本，资金流的控制，市场的特点以及未来潜在的政策风险来订制方案，并不断调整策略。
投资买房没有普适真理,标榜“一招鲜”的都是在忽悠，不做分析就加杠杆去买可能真会把自己玩死。所以不建议大家去炒房，炒房的风险是不可控的。尤其是现在。

但凡琢磨炒房的人一般都有优越的经济基础，甚或是更高净值的群体，有更多的方法让资产变得更有效率。
而对一套房也没有的年轻人来说，最需要的是先稳下来，再发展，再考虑之后的事情。人在不同时期有不同的重点，不同群体也有不同的痛点。
先谋一时，再谋一世。
要一步步来

威海买房日记 刚需市场下的买房禁忌!
刚需买房最大的特点就是要求足够低，一是总房价要低，其次就是首付要低。毕竟刚需买房大多都是在预算不充足的前提下的。至于位置，当然是越靠近市区中心越好了，这一点毋庸置疑。
威海楼市自疫情之后，基本上是进入了正常的供需市场，也就是以刚需为主的市场。因为疫情后，一方面外地人减少，人们尽量少出门、不出门，减少病毒接触的机会；另一方面，经济环境紧张，人们更愿意多留一些现金；再就是对于楼市整个大环境的影响，观望情绪继续增加。
既然威海楼市回归了刚需供求市场，那咱们今天就聊一聊威海的刚需们现在是如何看房买房吧。楼市风格在变，我们也要顺应市场的节奏，针对不同需求下的买房群体，提供对口的买房参考，我觉得有必要。

老房换新房，“市里”变城边
按说卖掉老房子然后买新房算是改善型买房，但从需求上来看，也许依旧属于刚需一族。
张女士便是这样一个刚需购房者。威海人，从小寨子那边长大，现在居住在经区小城故事，在张村上班。考虑到以后结婚生子，老人方便帮忙照顾生活，想在经区范围再买套房子。
先说张女士寨子的房子，是靠近环山路的一套老房子，户型还算不错，就是楼层较低，周边丘陵地貌，出入不是很方便。所以价格也一直卖不上去，最终以不足7300元的单价出售。对于这个价格在威海市区来看，算是非常非常低了，但是对于位置来说也是非常难于出手的，毕竟环山路的高度比自己房子的高度还要高，而且就在窗外。但是这个价格也的确非常吸引人，要么说房子好不好最终还是看价格。另一方面，威海市区内的一些老破小是真的卖不上好价钱的。
张女士的房子卖掉后，自然开始着手买新房子了。当然，之前也看了不少房子，新房二手房都有。
龙泽府：感觉单价有些高，且周边生活不是很方便，母亲不太喜欢。
万达、恒大:总价超预算好多，其他就没有多考虑。
万象城：小区感觉还可以，生活也很方便，尤其是南侧出门就是体育公园，看房的时候正好是傍晚7点左右，很多老人在这里跳广场舞，老人很喜欢。可惜预算之内的户型都是75-85平的中间户，缺点是公摊大，不通透。
中南、万科、金茂：这三个盘也都看了，户型和总价都很符合，就看位置了。
龙湖春江彼岸：温泉的房价相对来说要低一些，况且是龙湖这样的大品牌盘子，非常吸引人，尤其是威海通畅的交通很容易让人忽略位置这个因素。但是真要到房价上，从市中心开始算，差一公里的房价都有很大变化。

在后来的沟通中，我发现张女士看房的方向完全是房价和品质，至于刚需所要考虑的配套，尤其是教育不是很重视。其实现在大多年轻人买房都是这样的情况，最终导致的结果就是，以后结婚孩子到了育龄之后，生活进入了另一个层面，发现自己当初所喜欢的房子并不能满足自己的需求。这一点，从很多有适龄儿童家庭被迫买好学校学区内的老房子，就说明的很清楚了。
我向张女士讲述了这些，打消了她买龙湖春江彼岸的念头。最终选择了金茂悦，其实我建议重点考虑万科，但是张女士总觉得万科有些吵闹，而且便宜的都是靠路或者低楼层的房子。相对来说更喜欢相对安静一些的金茂悦，这样的话，虽然离着现在的家远了一些，自己上班也要多走一段路，但好在威海的交通还是不错的，这些问题也都不是问题了。至于学区，凤林那边说不上好，但也算是可以吧，尤其是小学在小区对面的九龙明珠里面，很方便。
金茂悦的房子也并不是看了就买的，期间反复有几次更换楼栋和楼层。先是在我的提示下，放弃了南侧靠近高压线的18号楼（客户之前并不知道，在我说明后，自己开车去海埠路上看过才确定的，要么说买房尽量先围着小区转一圈），又放弃了楼栋入户大堂上面的二楼（张女士有点讲风水，有兴趣的朋友可以查下百度吧）。但是最终，选择的是西北角一栋楼的顶楼。这让我有点意外，而且是在买完之后才跟我说起自己的决定。想要了解金茂悦的可以看看我们的点评《凤集金茂悦怎么样》。至于顶楼的房子好不好，我想大家心里应该很清楚。

搞定丈母娘”式的买房需求
刘女士来自外地，因老公在威海这边工作且收入比较稳定，所以定居威海。之前在温泉买了一套房子，也是现在所居住的。但是考虑到孩子的教育与生活便利问题，觉得温泉并不太适合自己，所以有了在威海市区买房的需求。
现在二胎放开了，很多家庭都要了二孩，一男一女凑成一个“好”字，自然是幸福满满，两个小棉袄也很温馨，两个儿子有点压力，如果三个儿子呢？即便敢于生三胎的家庭，已经做好了承受三套房子的压力，但是现实生活中，还是依旧有些“捉紧”。好比刘女士，不得不在大儿子还是7岁的时候，就开始打算慢慢存房了，毕竟搞定孩子的未来丈母娘，眼下最有效的方法依旧还是房子。
刘女士的需求：房子要足够大，考虑到以后孩子都要独立房间，以及老人过来照顾孩子等，预算控制在130万左右，尽量新小区，经区以及环翠区的青岛路一线。
以目前房价来看，威海市区内看上去新一些的小区，房价都不会低于13000元/平。符合刘女士需求的房子，最少得需要3居室。目标区域内，恒大海上帝景、万达广场能够提供100平左右的三居室，但是总价都超过了140万。剩下的就是中南熙悦96平三居室，总价在120万左右，万科翡翠公园93平总价在120万左右，金茂悦96平左右三居室，总价120万左右。
这几个楼盘刘女士都看过，恒大和万达超预算都排除了。中南、万科、金茂可以考虑。有意思的是，大家可以在地图上看看这三个楼盘，中南在最西把边，金茂在最东把边，万科还算比较居中，但是靠近高铁和环山路。中南相对安静，但是感觉出入又有些不方便；金茂周边四通八达还算方便，但是配套又有些稀疏；万科位置还算不错就是靠近高铁和环山路。总之，各有取舍吧，对于刚需而言，除了预算这个问题很难解决之外，其他似乎都不是问题，另外也没的选，目前整个威海市区能够在120万左右买到三居室的楼盘，也就这些吧。
犹豫之中，万科推出了几套特价房，一楼带下跃的复式结构（可以理解成上下两套一模一样的房子一起出售，上面的是一楼，下面的有一半在地下，但是两套房子在内部看就是两套户型一样的房子，都是90平三居室，而是独立开门，电梯直达），毛坯交付，总价123万。
对于这套房子，缺点是，楼层较低肯定影响采光，下跃户型有一半在地下，影响通风及干燥性，这一点我想有很多威海人都了解。但是好处是空间足够大，只要装修的时候做一些必要的改造，利用率还是非常高的。尤其对于刘女士的需求与预算，非常非常符合。而刘女士也是立马着手买下了房子。

通过以上两个案例，有一个共同点，也是刚需买房最痛的一点，就是预算。其次就是对于生活，年轻人的审视角度远不及老人啊。尤其是买房，年轻人可能看到的只是目前自己的喜欢与否，但房子是用来生活的，随着自己家庭的完善，以后对于生活的需求是有非常大的变化的。30岁前后对生活的认知是两个不同的层面。（为什么把30岁作为分界线呢，因为目前大部分年轻人结婚生子的时间段都是在30岁前后吧。）
刚需买房其实最忌讳的就是“性情中人”和“草率”。

威海房子还适合投资吗 正规威海房子价值所在.
对于买房，从“需求”来讲可以划分成刚需、投资、投机三种属性。在楼市行情好的时候，投资与投机主导市场，刚需迫于房价上涨的压力跟着前者不得不买；在楼市下行的时候，投资客开始谨慎对待楼市，慢慢等待拐点的到来，投机行为基本销声匿迹，毕竟他们要的是快钱，市场又回到了刚需主导的状态。没有了投资与投机客，刚需们买房又变得茫然，没有了“向导”，该不该下手成了左右为难的事情。毕竟，对于楼市来说，投资客对市场的了解远远高于刚需群体。

威海房子还适合投资吗 正规威海房子价值所在.
对于买房，从“需求”来讲可以划分成刚需、投资、投机三种属性。在楼市行情好的时候，投资与投机主导市场，刚需迫于房价上涨的压力跟着前者不得不买；在楼市下行的时候，投资客开始谨慎对待楼市，慢慢等待拐点的到来，投机行为基本销声匿迹，毕竟他们要的是快钱，市场又回到了刚需主导的状态。没有了投资与投机客，刚需们买房又变得茫然，没有了“向导”，该不该下手成了左右为难的事情。毕竟，对于楼市来说，投资客对市场的了解远远高于刚需群体。

那么威海的房子适合投资吗？正巧前两天做了两期别墅视频，一个海宴台（5000万海景别墅）一个海上公园2号公馆（1800-2000万俩联排）。之后我就在琢磨一个问题，2000万投资到威海的楼市价值有多大？即便房价再次翻番，别说4000万出手，以目前的2000万的原价，又有几个接盘侠呢？所以，我们得重新审视一下投资这个概念。威海的房子适不适合投资？这也是很多外地购房者比较纠结的一个问题。
没有对比就没有伤害，尤其是疫情后，全球经济衰退的时候，大城市的虹吸效应愈发的明显，楼市的主战场又开始回到一线城市。6月份，北京二手房总销量达到了17309套，房价直接破6.3万/m 大关，相比较于2019年7月份，这已经是第二次房价破6万/m ；上海、杭州、南京、宁波、温州、清远等城市5月单月成交量创下近两年来成交高点；深圳、海南政策向好，引爆楼市量价。
而威海，不具备这些大城市的各种资源优势，但依托本地刚需依旧创出了近一年半的成交量新高，参考：威海楼市6月报。所以说，有些突发事件所能改变的东西，是我们永远无法预料的。好比疫情中大多数人觉得威海房价会大幅下降，结果却是成交量创出了新高，当然二手房价也是松动了一些。但这并不一定说明威海的房子具备很高的投资价值，而是疫情改变了很多人的住房观念。目前主流：一是舒适，二是更舒适。
其实很多购房者自始至终都在对比威海的房子，近的与青岛、烟台对比，远的与大连、贵州、云南、海南等等。当然这些都是从生活环境为基础的对比，如果涉及到投资，那就太多太多了，而且威海自身的价值一点也不占优势。

房子投资价值的对比
威海市区目前房价情况，新房、次新房单价12000—16000元左右，老房子在8000—13000左右。
青岛二手房均价在22000元左右，青岛市区新房在3-5万区间，黄岛主城区在20000元左.
烟台二手房均价9200元左右，主城区新盘价格在13000—18000元。
济南二手房均价15600元左右，主城区新房价格在15000-22000元左右。
北京二手房均价58000元左右，五环以内基本都是6万以上单价。
天津二手房均价在2万元左右，主城区新盘基本都是在3万以上，边缘区域新盘均价在18000元左右。
以上则是北方城市与威海最为靠近的一些城市房价情况。对于投资，要看的还是目前价格与未来上行空间,买的足够低或者涨的足够多，不管什么价位都是比较成功的一笔投资。
而南方城市呢？我很茫然，大多购房者更加茫然。但我知道北方人绝对受不了南方的湿热、潮冷气候。况且现在海南的房价都要上天了。

其次，威海与同级别城市对比
在过去的这波房价大涨行情中，虽说是普涨，但似乎有某种约定一样，一、二线城市房价最先暴涨，消停了1-2年时间之后，三、四线城市开始井喷，紧随其后的是三四线城市的下属县级行政区域房价开涨。到最后一看，所有的房子价格都涨了，基本上都是呈现翻倍的形式上涨。
所以，威海与其他一些同级城市房价对比的话，上涨幅度与速度并不落后。就连房价水平也都很相似，主城区以内均价10000左右，城市近郊7000—9000左右。所以，单单以房价作为投资参考还是不足以确定到底哪里价值大。
最后，对比北京、天津等一二线大城市
其实根本就就没得比。城市级别差距太大，房价差距更大。投资价值更是天壤之别。这波行情北、上、广、深房价近乎成倍的上涨，这对于所有三四线城市，是无法逾越的。但是，有一点很重要，那就是现在买的起100-300万左右房子的人很多，而买得起300万以上房子的人很少。而大城市的大部分人都是“外地人”。一二线城市的房子还能找到300万以下的房子吗？有，很偏、很破、很小，这样的房子是不太具备投资价值的，这就致使很多人选择回乡置业
如果是本地刚需，没有办法，不得不买。如果是投资，选择三四线城市的高端楼盘似乎更明智。当然，投资还有很多重要的参考指标，尤其是疫情后人们对于生活环境态度的转变。
生活环境的对比
每一个城市的发展都是从最底层的乡镇起步，只不过大城市的起步较早而已。在上世纪八十年代，那是一个简简单单从平房升级到楼房的时代，楼层不高住的很拥挤，彼此却很快乐。如今这些房子成了大城市绝对的中心区域，而且依旧被住着，依旧很拥挤，不同的是这些房子住着的大多不是房主本人，房子身价也涨了好多倍，而居者是很无奈的。

大城市中心的老房子，大多是被出租使用，而且很少有拆迁的案例。脏乱差是这些房子的代名词。但凡有些经济基础的都选择了新小区去住了，在威海这种现象也是比较普遍。天津几个主城区内有太多这样的房子，单价都在三万左右一平，一套50来平的有四十多年房龄的老古董，总价在120-160万左右。而买这样房子的人基本都是预算不足的刚需群体，因为天津主城区的新盘都在四万以上，且没有这么小的户型。
威海虽然很小，也算不上繁华，但是居住久了很难再接受其他大多内陆城市的环境。好比之前去天津拜访一个朋友，他家住在河西区柳林昆仑里，一栋上世纪八十年代的老房子里，为了孩子上学，没办法的事。当时正是晚上7点左右，对于天津这样的大城市，正是下班出行高峰期，也是夜生活开始的时候。人多、车多、街道拥挤。成片的老房子破破烂烂的，当时真想不出怎么就值三万块一平。天津站到小区12公里路程生生走了一个半点。
威海的老房子没这么“恶心”，空气好了啥都好啊。同样是老房子，威海少了油垢尘泥，多了清新与整洁；少了喧嚣吵闹，有的只是静谧舒适。这也是为什么很多人选择威海的主要原因。
威海的自然环境，放眼黄河以北，没有多少能与之对比的。这一点是越来越符合现代人居概念的主题，适应社会老龄化的养生需求。尤其新冠肺炎更是让人们意识到环境的重要性。
现在所有城市都还没有完全走出疫情的影响，最终人们对于住房需求分化到什么程度，还是一个未知数，但可以肯定的是，改善生活环境绝对是主流，或者同城向上换房，或者异地择一城终老。
所以，威海的居住价值远远高于房价价钱上的体现。