回复：威海 最真诚的购房建议!

今天，我们关于“楼层”的纠结，背后是我们对家庭居住舒适的渴望，我们渴望获得更多的阳光、更好的通风，还有，站在多高的阳台往外看，看到的是不一样的风景。而在城市高容积率、遍地超高层的钢筋水泥森林中，我们内心所渴望的阳光，变得如此奢侈。
如果有一天，中国大多数城市，能学习苏杭的克制，放弃对“高”的攀比，降低容积率，降低住宅高度，主城区内都是板楼、小高层......那才是真正是对土地的尊重、对人的尊重。
如果真能实现，我们选楼层何至于像今天这样纠结？

威海凤集金茂悦怎么样，凤林又添500强房企！
5月1日凤集金茂悦展示中心开放，以“凤林阁”为主题设计的展示中心，通过别具匠心的悦动姿容，诉说着深沉的文化底蕴，mini cooper车队全城巡游、鼓上舞响彻“凤林阁”、网红可乐打卡墙、奢侈品娃娃机、精彩的乐队演出、美味冷餐等一系列丰富的互动体验项目，精妙的景观园林，方方面面都显示出500强企业金茂的品质与魅力。

威海楼市：世贸广场、新城入驻、老区翻新，闹哪样？
世上任何事，没有做不到只有想不到。正如你觉得原本空置的地皮，都认为会盖住宅的时候，给你来个高大上的商业中心；大家都觉得学校不会动迁，结果两年之后这里成了高档的住宅小区；当你觉得城市中的老破小的居住环境越来越差的时候，你可能没想到，还有一个叫小区换新颜的操作，或许你发现突然多了很多“花园洋房”，其实它就是之前的老旧小区。
就是这样，对于一个发展中城市，你感受不到身边的变化，但是当你离开哪怕两年，你都看不到之前的一点样子。我是2017年7月来到威海经区，当时在青岛路上还能看到威海站，原三角轮胎地皮也刚刚架上塔吊。
如今，虽然经区还不被很多威海人说成“市里”，但现在的经区（严格来讲应该是从南竹岛以南）的市容市貌已经展现出大城市的雏形，与威海市中心的“老”形成两种完全不同的风格。新旧衔接是每一个城市发展的必然产物，而威海的新就是体现在经区，这不，又一标杆性的建筑规划出台。

恒泰世贸广场规划及建筑设计方案和行政许可批前公告
恒泰世贸广场位于威海市经济技术开发区青岛中路西,泰和路北（山花泰和府东侧、青岛路西、青岛路小学南）。规划用地面积为36003平方米,出让土地面积为29252平方米。总建筑面积为148042.6平方米。具体情况如图所示。
项目容积率为3.62，建筑密度达37.6，规划有11栋高层，4栋沿街商业和一条商业内街，停车位有1073辆，包括地上有143辆和地下930辆。是一个错过有致、有多展示面的商业集群，不仅在青岛中路有临街商业，更有一条连廊式商业内街。

其实对于威海的人口及消费水平来说，目前缺少的并不是这样的商业体。旁边有居然之家、韩乐坊，周边有九龙城、万达广场（在建），远一点威高广场、大润发等等。
看上去多少有些饱和的意思，但城市的发展并不能因为这些而不再继续规划建设。况且每一个商业体都有它自身的优缺点，都有自己的特色。就好比很多人就是喜欢韩乐坊里的韩式烤肉；就是喜欢去威高休闲、购物等等。之前万达广场规划出台的时候，我们也曾讨论过，关于万达对予威高和九龙城的客源分流问题。没有一个结论，因为万达要在两年之后开业，人家怎么运作，有什么特色，适不适合威海人口味，还不确定。但有一个现象，那就是很多经区（九龙城周边）生活的人还是经常去威高广场消费。

世贸广场的优势是位置，绝对的经区核心位置，车站商圈，四通八达的交通，主干道边。对面经区管委，周边高端社区环绕，尤其是北侧背靠背的青岛路小学，这对于大型商业体无疑是一个天然且免费的宣传渠道，也是重要的客源来源之一。所以，在威海人口较少，办公楼与实体商业整体不景气等诸多不利因素下，世茂广场的前景应该是要优于其他同类型商业的。
从规划图中我们看到有11栋高层，我想应该是办公和公寓混合产品。投资办公楼的话，参考高铁站周边的这几栋，靠近青岛路的龙海国际入住率明显高于后面的鼎信和来酒店；公寓的话参考峰汇国际和恒大海上帝景以及韩乐坊。我个人比较看好公寓产品，这也是地段的优势所带来的便于出租和出售，参考下图峰汇国际的租金。

新城入住威海市区：开发原威海交通学校地块
威海市滨海新城建设投资股份有限公司成功摘牌古寨西路东、古寨南路北地块（原威海交通学校地块），开启了在威海中心城区的发展布局，威新晟璟项目即将亮相威海，预计在6~7月份会出规划，个人预计9~10月开盘。
威新晟璟以小三室和中型舒适三室为主，面向群体个人认为是中高品质刚需及小改善的需求，受众群体广，其户型设计得当的话，预计会对市场形成不错的吸引（即品牌刚需和小改善仍会长时间占据威海房地产市场的主流成交量）此地块最大建筑高度50米，容积率1.35，考虑到有回迁户，判断未来建设为小高层住宅。

老旧小区改造开始付诸行动
对于威海市那些老旧小区，可能拆迁是唯一体现其价值的地方，但目前大多城市的发展都是向四周扩张开发新区，以及城中村棚户区的改造。而老旧小区能够得到拆迁的机会，跟中彩票的几率差不了多少。这不最近公布的一个新玩法叫“小区改造”，更加惊醒了很多拆迁梦的朋友，不过老旧小区换新颜，“老、破、小”变花园洋房的现象可能就多了。
5月7日山东省住房和城乡建设厅发布关于公布全省老旧小区改造重点项目名单的通知，威海市有6个项目承担全国城镇老旧小区改造试点任务，另有6个项目承担“4+N”改造融资模式试点任务，分别是：
环翠区花园社区组团；环翠区竹岛社区组团；经区凤凰花园小区；经区金海湾花园；乳山市城区街道组团；文登区苏家河片区。

12个试点项目的具体任务为
环翠区花园社区组团项目包括花园小区、长征小区、光明小区、古陌小区，承担的试点任务为创新老旧小区及相关区域成片改造机制、完善小区长效管理机制；
环翠区竹岛社区组团项目包括园中园小区、农行家属院、中信苑小区、望海园小区、陶家夼小区，承担的试点任务为创新老旧小区及相关区域成片改造机制、建立既有住宅加装电梯推进机制、完善小区长效管理机制；
经区凤凰花园小区项目承担的试点任务为建立老旧小区改造项目生成机制;
经区金海湾花园项目承担的试点任务为创新老旧小区及相关区域成片改造机制;
乳山市城区街道组团项目承担的试点任务为创新老旧小区及相关区域成片改造机制、建立改造资金多渠道筹集机制;
文登区苏家河片区项目承担的试点任务为建立健全动员群众共建机制、推进共同缔造,完善小区长效管理机制;
此外，承担“4+N”融资试点任务的项目中，高区组团项目承担的试点任务为小区内自求平衡模式和结合实际探索多种模式；
经区乐天片区、蒿泊片区、新都片区以及文登区烟草南片区、乳山市城区街道组团项目承担的试点任务均为大片区统筹平衡模式。
老旧改造，小区换新颜是好事，对于我们的生活环境有很大提升。但是对于房子自身的价值并不会产生太大影响，房价并不会因为小区翻新了而上涨，不过你有房子要卖的话，可能更好卖了，因为看着确实比以前舒服多了。而购房者，还是要考察清楚周边房价以及房龄等等。

解析:中海进驻威海，金线顶再创威海土地拍楼面价新高.
5月22日,碧桂园、中海、华润、华发、绿城、海信等中国最具实力的一线品牌房企云集, 群雄角逐金线顶两宗地块，经过104轮激烈角逐,最终中海地产和海信地产(海城实业)过关斩将、力拔头筹,备受威海市场关注的金线顶地块终于尘埃落定,威海金线顶掌两个上明珠分别喜嫁央企才子中海地产和山东巨头海信地产。至此，中海正式入驻威海，金线顶创威海出让土地楼面地价新高。
【地块1名称】威自然资经挂字〔2020〕2-1号
【位置】环翠区渔港路南、刘公岛路西
【土地用途】住宅兼容商业（商业占比20%）
【地块指标】占地53944㎡（80.92亩），最大建筑面积107888㎡，容积率2.0，绿地率＞40%，建筑密度＜20%
【其他要求】本地块竞得人所缴纳的出让金中须包含经商务部门认定的6500万美元的外资，增价幅度每手500万元
【起拍价】总地价款72423.4万元，楼面价6712.83元/㎡
【成交价】99923.4万元，楼面价9262元/㎡，溢价27500万元，溢价率39.97%
【出价及竞得单位】华润、华发、绿城、碧桂园、恒大、海信、中海共七家出价，经过56手竞价后，最终由济南中海地产投资有限公司竞得。
【地块2名称】威自然资经挂字〔2020〕2-2号
【位置】环翠区渔港路北、刘公岛路西
【土地用途】住宅兼容商业（商业占比20%）
【地块指标】占地45197㎡（67.8亩），最大建筑面积108472.8㎡，容积率2.4，绿地率＞40%，建筑密度＜20%
【其他要求】本地块竞得人所缴纳的出让金中须包含经商务部门认定的6500万美元的外资，增价幅度每手500万元
【起拍价】总地价款70918.8万元，楼面价6537.93元/㎡
【成交价】94418.8万元，楼面价8704元/㎡，溢价23500万元，溢价率33.14%
【出价及竞得单位】华润、华发、绿城、碧桂园、恒大、海信、中海共七家出价，经过48手竞价后，最终由威海海诚置业（海信）有限公司竞得。

威海金线顶地段怎么样？
金线顶位于海滨中路与渔港路交汇处，海滨中路东侧，从地图上看就是威海公园向北到幸福门之间，对着刘公岛凸起的那一块，与刘公岛隔海相望。
金线顶曾经是老威海一处著名的“地标”。北洋水师的枪炮学堂曾在这里开设，段祺瑞等人也曾在这里任教；百年老校威海二中至今还伫立在金线顶一隅；更加著名的是威海人的传说———这条半伸进海中的海岬中间有一条金线贯穿始终……数百年来，金线顶便带着这“富有金线、紫气东来”的传说孤独伫立在海边，金线顶的岩石一任百年海潮拍打，狂风吹袭。
2008年10月27日，威海金线顶填海工程正式开工，2011年6月，填海工程完工。57公顷的陆地面积扩填到约107公顷。成为了海市政府2011年度重要招商引资项目，央企华润正是因此而来到威海，所以就有了我们看到的华润威海湾九里

威海金线顶的价值在哪里？
投资房产首先要看的就是地段，金线顶虽然不是威海顶级的地段，但却是威海目前有可开发资源的最好区域。威海市三面环海，而最繁华的要数东部的九龙湾及海滨路沿线。九龙湾距离威海市中心又远了点，而威海市中心（幸福门周边）基本都是老旧小区，且没有可供开发的地皮，而金线顶这块地恰好弥补了两者的不足，地段的稀缺性开始彰显出来。
其次看小区品质。正如目前楼市的分化：边缘区域、老旧小区的房价最先扛不住压力，开始下行。而好地段的房子，尤其是高端小区的房价依旧坚挺且受购房者青睐。目前金线顶的房子是以老旧小区为主，即便如此，水岸名居的房子也在14000元左右，次新房蓝湾怡庭的房价更是在20000以上。
以目前威海房价情况来看，结合楼面价，预计新地块楼盘的开盘价应该在18000元/平左右（个人估计，仅供参考）。参考金线顶目前唯一高端新盘华润威海湾九里房价吧：

华润威海湾九里
金线顶107公顷合计1600多亩的土地，威海华润中心占去了一半，大约815亩，总建面128.5万平方米。其中住宅体量逾90万平方米，公寓逾15万平方米，商业逾15万平方米，业态包括滨海商业中心、超五星级酒店、游艇码头、海景高端住宅、公寓及低密度别墅。总体投资逾百亿元，耗时六年的周期滚动开发。
2011年和2012年，威海楼市是保利和华润的舞台，也是进入威海最早的国内一线品牌房企。随着保利和华润的项目开盘，威海看到了中国一线房企的地产观。一直到2016年10月，长达五年半的时间周期里都是两者齐头并进的时代。
华润置地的“九里”系列是公认的城市高档社区，是面向高端置业家庭的居住需求产品。

2012年7月，华润威海湾九里的华润中心一期开盘；
2013年7月，二期正式开盘；
2015年6月三期开盘；
2016年8月四期开盘；
2017年7月五期开盘；
2018年12月六期开盘。
从2012年到2020年，华润威海湾九里在威海走过了8个年头，房价也从最开始的7000出头，到目前均价16000元。房价上涨的幅度自然排在威海整个楼市的前列。更重要的是，华润改变了很多威海人买房的观点。
按说威海人并不喜欢海岸线上的房子，更不喜欢华润的填海地基。但是高端项目的生活环境，房价上涨幅度，以及二手房的流转速度与外地高端客户的一致认可，让人们终究认识到，自己对楼市的认知太过于片面。尤其是这次疫情之后，更是改变了很多人的住房理念（在房子里关的久了，或许你才发现海景房的魅力）。小区好不好，最有力的证明就是入住率。