分享下我对胶州房价浅浅的研究成果

带着这样的疑问，我开始了我的进一步了解。
于是闲着的时候逛了逛胶州的贴吧。贴吧在我看来是一个能挖掘到真实信息的地方。
看到了胶州房价近2年来真正的涨幅：说翻2倍、3倍并不夸张。
也看到了去年购房的火爆：摇号、茶水费之类的加价购房情况。
于是我对之前的判断产生了较大的疑惑，便开始重新了解胶州。

首先是胶州的规划，规划很好，但是除了跨海大桥都没有开工。换句话说：项目没开工，都有可能取消。
如果真取消了的话，开发区（本人关注的是开发区）的配套，短期内是不可能发展齐全的，那个位置并不适合居住，只适合投资。
也许有人会说，项目都确定了，开工是早晚的事。或者说等开工了，房价肯定就不是1W左右了，这里我不予以否认。
但作为刚需购房者，我要把最坏的情况考虑进去。
就像前两天的新闻，青岛胶南、临港经济开发区批复撤销。

其次，胶州房子的真正成交价是多少？
在贴吧看到了很多特价房、挡光房、抵账房、加我有优惠之类的信息后，我对楼盘的开盘价，产生了较大的不信任。
房价的决定因素是什么？说白了房子其实是一个商品，商品的价格都是由供求关系来决定的。胶州进入了这面多的大开发商，这么多正在建设的楼盘，在刚需和投资客大量进入之后，房价还会想去年一样火爆？要摇号、要加价？从目前售楼处要经常给吧友打电话看房子这一点来说，房价在降温了。

房价降温，售楼处不降价。
这是为何？因为要对前期购买的业主有一个交代。所以只能通过中介来降价。
那开发商给中介的价格是多少呢？我们并不知道，但我相信无利不起早。
因为大家都查不到真正的成交价格和成交量，所以这里就产生了一个价格不透明，我心里是这样认为的。
随着国家政策房产税的出台，胶州这么多在建楼盘的投入，规划落地的不确定性，综合考虑，我觉得房价处于下跌趋势，至少短期内是这样的。
至于能降到什么程度，那就真的要看楼盘的成交量、开放商资金压力、中介能端多久了。
但考虑到国家的维稳、胶州政府的收入，我觉得房价也不可能突然大降，缓慢的下降但是也不会降太多。

由于本人是刚需，所以能接受短期内价格较小的浮动，无论是上涨还是下跌。
但是正是因为刚需，我更关注的是小区周边的配套设施。
所以我不得不把我的重心转向了小区的成交量。
真实自住的成交量，而不是投资部分的成交量。一个小区的投资比例比自住比例高很多的话，那么小区周边的配套，一定会很慢。
再换个角度，如果一个小区投资比例较高，而新开发的楼盘没人再继续投资的话，前期的投资者就会被套牢，会对房价造成一个下跌的预期，这也是担心的一个地方。

于是我开始了在网上继续挖掘，挖掘一个能查询到真实成交量的地方。
接下来便是重点了。
青岛网上房地产，每个城市都有自己能查询购房网签进度的网站，我一直在找这个。

那小姐姐到底要不要买房呀

截至到目前，今天还没有成交量。这是肯定的，因为还没上班呢。。

向下拉，这个是我关注的重点：预售许可证查询。

接下来我可能需要吧友的支持，因为里面有一些数据我看不太懂，需要已经购房的吧友予以指导。

第一张截图为预售最早的楼盘，按理来说应该卖的最多。大面积红色抵押是什么意思？
个人有两个理解，一个是购房者把房子抵押给银行贷款？如果是这样的话，对于开发商来说，房子是不是应该为已签约状态？毕竟购房者贷款买房是从银行贷款，给开发商的可是全款。抵押不抵押，好像和开发商没有关系了吧？
第二个理解为，这部分房子已经登记给了中介，由中介来出售，开发商的售楼处无法出售同房号的房子？如果是第二种情况，那就比较可怕了。
在这里希望已经买房的吧友，能提供下自身情况，便于理解。
第二张截图为预售最晚的楼盘，出现大面积的可售，而开放商还在继续开发，供大于求便会成为现实。

最后我想说一下，买房不易，可能要掏空父母的积蓄、可能要掏空自己的积蓄、甚至可能还要贷款。。且行且珍惜把。

我不水经验，但是希望看到的人，如果觉得有用的话，就顶一下，让更多的人看到吧。