一、房屋面积、朝向的承诺
不少购房者都见到过类似的这种赠送面积的广告，然而有些开发商广告吹的震天，真的到交房时，购房者才发现广告中许诺的赠送面积不见了，有的甚至还要自己掏钱买。当遇到这种情况，购房者能否以商品房广告为依据要求开发商承担违约责任呢？

案例：
贵阳的张先生购买某开发商开发的一所房屋，该开发商曾在宣传资料中宣称，将向购房者赠送可独立使用的57平方米的面积。双方签订正式的商品房买卖合同后，张先生发现宣传资料中所称的赠送面积并不存在，于是向法院提起诉讼，要求开发商履行赠送面积的义务。法院判决认为开发商宣传资料中的赠送面积不构成承诺，开发商不受此广告的约束，因此张先生不能主张开发商履行赠送面积的义务。

评析：
开发商赠送面积的广告能否成为购房者主张权利的依据，主要是看开发商广告的性质。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。在上述案例中，法院首先分析了开发商宣传资料的性质。法院发现开发商宣传资料中有“所有户型面积、尺寸大小仅供参考。具体以买卖双方签订的《商品房买卖合同》为准”字样，而且张先生所购房屋与其他未宣称赠送面积的房屋相比，并不存在明显的价格差距，法院综合分析后认定开发商赠送面积的宣传资料实际上是要约邀请，张先生不能据此要求开发商履行。

二、有光容积率、绿化率、楼间距、公共部分面积以及其他小区附属设施的广告
容积率、绿化率、楼间距等往往是一个楼盘档次的体现，直接影响着购房者的居住体验，较低的容积率和较高的绿化率往往能使本小区形成优越于相同地段其他小区的价格。对此类广告，开发商不予兑现，购房者能否主张违约责任呢？

案例：
王先生购买了某房地产公司开发的一处房屋，该开发商在宣传资料中宣称房屋所在小区的容积率为1.37，王先生购买后发现小区实际容积率为1.7，于是将开发商告上法庭，要求其承担违约责任。法院审理后认为宣传资料中对小区的占地面积、总建筑面积、绿化率、容积率等指标都有具体且明确的描述，对王先生决定购买该小区房屋及房屋价格的形成有重大影响，因此，即使这些允诺及时为载入商品房买卖合同，也应当作为合同的内容。因此开发商应当承担违约责任。

三、有关周边通勤、教育、医疗设施配套的承诺
这类情况比较特殊，对有些购房者而言，学区房可能是其购房的直接原因，当开放商的允诺不能兑现时，购房者往往会陷入维权困境。
对于此类案件，如果仅仅在宣传资料中有体现，而未被载入合同的话，法院对购房者主张给予支持的案例不多。主要原因是小区周边通勤、教育及医疗设施大多不属于开发商开发范围，而根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，将宣传资料实为要约的一个前提条件是宣传资料中的对象必须是“开发规划范围内的房屋及相关设施”，法院往往会以学校等周边设施不属于开发商开发范围为由，不适用该条解释，从而不支持购房者的主张。

案例：
王先生及其妻子购买一处房屋，主要是看中开发商宣称的小区附近将引进一所重点小学。后王先生发现所谓的重点小学并不存在，于是起诉至法院，请求解除合同。法院认为，开发商承担责任应当同时具备两个前提：第一，该小学属于该开发商开发规划范围内；第二，广告宣传队商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响。而该小学并不存在，不在开发商开发规划范围内，因此该广告宣传不属于要约，王先生不能以开发商违约为由解除合同。

评析：
笔者检索的相关案例中，大多数法院都是持此观点。但笔者认为，开发商在宣传资料中提到学校、医院等周边设施，其本意并不是在对这些周边设施进行说明，而是意在通过对这些设施的描述，在购房者心中形成对本楼盘的美好印象，从而形成区别于其他楼盘的竞争优势。因此，开发商无论用何种语言去描述周边设施，其本意都是在说明本楼盘的优越性，因此应当适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条。2015年上海市闵行区法院的一个案例就支持了购房者的主张，判决由开发商承担违约责任。

笔者在此提醒广大购房者，尽管在实务中，有仅根据广告就认定开发商承担违约责任的案例，但为避免不必要的纠纷，购房者在购房房屋时一定要仔细阅读商品房买卖合同及补充协议，查看合同上是否记载有广告上宣传的内容，以免开发商不诚信。对于已经发生纠纷的购房者，建议尽早咨询律师，固定证据，以争取最大权益。需要进一步咨询敬请添加微信：zhanghw0105。

笔者在此提醒广大购房者，尽管在实务中，有仅根据广告就认定开发商承担违约责任的案例，但为避免不必要的纠纷，购房者在购房房屋时一定要仔细阅读商品房买卖合同及补充协议，查看合同上是否记载有广告上宣传的内容，以免开发商不诚信。对于已经发生纠纷的购房者，建议尽早咨询律师，固定证据，以争取最大权益。需要进一步咨询敬请骚扰

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