每年3月，是日本每年申报纳税的时期，所以经常有朋友会问“日子”，我购买日本房产作为投资，收租获得稳定的收益。那么日本政府对此有什么税收政策？在卖出日本房产时，对于不在日本国内居住的外国投资者来说，应该如何缴税？有没有合理的避税方法呢？今天的内容“日子”将为大家详细的介绍日本政府针对“非居住者”的源泉征收制度。

在日本，税金的征收不区分国籍，只要是在日本居住的人（被称作居住者）都是政府税金的征缴对象。不只是日本国内，全世界的收入所得都会被列入征收对象。也就是我们平时了解全球征税。

另一方面，不在日本居住的人（被称作非居住者）只在日本国内有收入的时候，才会被课税。外国人在海外居住，但是在日本出售房地产，或将日本拥有的不动产进行出租后产生收益的情况，都适用于非居住者的规定
此外，非居住者在进行不动产卖出或租赁时，为了防止非居住者偷税漏税，在符合特殊条件时，将适用从卖出所得或房租收益中，按一定比例直接向税务署提前支付的“源泉征收制度”。
看点
01
非居住者的定义
非居住者，原则上是在日本国内没有住所，并且从现时点向前追朔一年以上，在日本国内都没有住所的人。举例来说，即使是日本人，如果在日本以外的国家工作并居住生活持续超过一年以上，也会被认定为非居住者。
被认定为非居住者的纳税人，将只针对其日本国内的收入部分进行课税。
看点
02
住所和居所的区别
住所即个人生活的根据地，也就是相当于国内户籍登录时的认定场所，每个人固定且唯一。持有三个月以上长期签证或具有日本国籍的人，都需要进行正式的住所登记。在住所发生变更时，也要对相关资料进行住所变更申请。
而居所在个人资料上不具有任何意义，不需要进行正式登记，只是作为个人现居住地进行表述。个人相关的征税标准，都以正式登记的住所地址的所在地规定为准。
由此我们可以得出，对于没有申请长期日本签证的外国投资者，就会认定为非居住者。在进行不动产买卖或租赁时，适用于源泉征收制度。如果满足源泉征收的判定标准，就需要进行源泉征收。
看点
04
源泉征税如何操作？
按日本法律规定，不动产交易完成后需要进行申告并按规定缴纳税金。为防止非居住者卖出不动产后不进行身高而造成的税金损失，非居住者在卖出不动产时，如果满足了一定条件，就适用源泉征收。
在此类型的不动产交易过程中，买主在支付购房款时，须向税务署支付交易额的10.21%作为源泉征收税额。也就是说非居住者卖家可以获得的房款，是买方实际支付总金额的89.79%。而剩余的10.21%购房款作为源泉征收税额，将由购房者在第二年的10月前向税务署支付。
按日本不动产交易规定，卖房的非居住者在交易后仍然需要通过确定申告方式进行源泉征收税额的计算，但税金实际已由买方缴纳。
当然，并不是所有的非居住者的不动产交易都需要进行源泉征收。对于成交金额在一亿日元以下的不动产交易，或是购房人是为自己或亲属购入居住用房时，则不会进行源泉征收，而是适用于常见的“五年内缴纳收益部分的30%，五年以上缴纳收益部分的15%”的税率，由卖方进行申告并缴纳。
看点
05
如何判定？

看点
05
日本课税制度小结
1.源泉征收
源泉征收是指针对符合分离课税的所得收入，在买卖交易时直接由买主支付缴纳的缴税方式。
符合分离课税中源泉征收的所得收入主要有以下几种：
1. 利息收入
2. 私募型投资信托收益
3. 悬赏金
4. 金融产品收益
我们上文提到过，当不在日本长期居住的外国投资者在卖出日本房产时，如果房屋售价超过1亿日元，即符合源泉征收的条件。交易时，税金会有买主直接支付到税务部门。
每年的1月1日-2月15日，如果个人觉得前一年的强制征收的源泉税金过高，可以在此期间到税务署提出返还源泉税，最多可以要求返还5年之内缴纳的税金。
2.确定申告
与源泉征收相对的，就是我们投资者比较常见的确定申告了。日本每年2月开始，会针对个人进行所得税的申报，符合条件的收入都要主动去税务署进行申报缴税。
在分离课税中以下几种收入适用于确定申告制度。
1. 股份转让收益
2. 不动产出售收益
3. 期货交易收益
4. 山林收益

每年2月16日至3月15日，是日本的申告期，在此期间，申告者需要根据个人去年的收入所得、抚养人情况等上报一年的收入和支出，计算应缴税金。当然申告计算出来的税金不一定是需要缴纳的，申告是计算个人在上一年度的纳税情况，已经缴纳过的税金不需要再次缴纳，如果有符合控除的情况需如实填写。最后计算所得的缴税金额，多退少补，相当于年末调整。
对于个人申告，如果情况比较简单，可以在网上直接完成申告。对于情况比较复杂的自营业者或者公司法人，建议聘请一位专业的税理士帮忙打理相关的申告事宜。