2011-01-22 22:47 来源：中国房地产报 作者：张晓赫 首套房贷8.5折的利率优惠或将变成历史。
甫进新年,新一轮的住房按揭利率抬价已经开始。近日,多家商业银行的分行纷纷取消首套房贷的利率优惠,甚至上调至基准利率的1.1倍。而即便是目前表示尚未下发取消利率优惠通知的五大行总行,也均向记者表示,总行给予了各分行自行调整利率的权力,而未来也不排除根据市场状况,取消利率优惠。
“我丝毫不怀疑这些消息的真实性。”中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇强调,在2011年信贷供应将进一步收紧的明显态势下,银行信贷的议价能力已经提高,扩大息差将是必然趋势。
交通银行首席经济学家连平也进一步认为,“在银行自身的市场化利润诉求下,未来银行的业务布局也将发生微调。”
涨势蔓延
根据记者调查,目前仅有光大银行(601818,股吧)、浦发银行(600000,股吧)的总行明确表示已经取消首套房贷利率优惠,恢复至基准利率。
“我们在2010年12月就已经下发了取消优惠的通知,不低于基准利率。”1月19日,光大银行总行相关人士向记者表示,目前仍在执行这一标准。
不过,上述两家商业银行并非独行军,更多的银行也在衔枚疾行。
在北京、天津等地,记者接触的五大行以及深发展(000001,股吧)、兴业等商业银行均表示优惠依然存在,但在实际批审中8.5折已经几乎绝迹。“各行的门槛都在提高,商业贷款即便是优质客户,现在也只能9折,还有一部分按照基准利率执行;公积金的首套房贷已经全为基准利率。”建设银行北京分行信贷人士表示。
类似的状况也发生在沈阳、南京、大连等地区。在南京,工商银行和深发展分行已经将首套房贷利率优惠缩减到9折,更有多家银行取消房贷优惠。
嘈嘈杂杂的众生相一言难尽,而不可否认的共同点就是,首套房贷的利率正在逐步抬升,并且涉及的地区与商业银行也在迅速扩大。市场在担心更多的商业银行,包括五大行会跟进,最终由目前各地迥异的乱象,变成总行整齐划一的优惠取消。
“实际上总行是给了各分行首套房贷利率的下限,而没有上限,因此才会有深圳分行的1.1倍利率,我们目前依然可以8.5折。”深发展北京分行信贷部门负责人表示,未来并不排除总行的跟进。
中行总行人士也表示,各地分行会有具体操作调整,总行不会下一刀切的命令。但在分析人士看来,在各地分行的业绩压力下,这实际上已经变相地架空8.5折的首套房利率优惠。
建行总行相关人士则直接向记者表示,“在未来市场机会下,不排除取消利率优惠。”
“预计春节前乃至全国两会前,不会有大范围的跟进动作。但今年内,利率抬升已是必然。”深发展上述人士认为。
业务摆布变局
银行主动图谋提高个人按揭的利率,这已并非第一次。
2009年年底,首套房7折利率优惠祭出1年之际,借着政策真空、年度指标完成,各商业银行进行了首轮明松暗紧的试探,差别化提升利率。
有了第一次的默契与成功,2010年年初,第二波的利率抬升来势汹汹,各家商业银行迅速统一战线,捅破叫停首套房贷利率7折优惠的窗户纸,将首套房利率的优惠缩小至最低8.5折。
而这一次,8.5折利率优惠也正渐行渐远渐无声。归结数次的动因,业内人士纷纷认为是银行的自身市场化利润诉求占了上风。
“信贷额度多的时候,一切都没问题。一旦紧缩,一些低利率产品肯定就不会敞开了做了。”招行总行个贷中心人士向记者表示,房贷的优良资产属性,仅指坏账率小,且能为银行产生比较长期稳定的收益,但并不能说明它对银行利润的贡献率有多高,“银行信贷规模有限,为了追最大利润,会提高议价空间”。
现实情况是,2011年的总体信贷形势要更紧于去年。“虽然央行并未具体确定今年的M2增速以及信贷额度,但关于实施差别准备金率动态调整等监管措施,会让各家银行更加担心,差别化只会更紧,不会更松。”上述建行人士表示各家银行均缩减了上报的新年信贷投放计划,“缩减了有一成左右。”在此前工行总行信贷人士对本报的表述中,这一缩减幅度达到两成。
由此,为了在有限的信贷额度内获取更多的经营利润,改变以量补价,扩大房贷息差已经成为必然结果。某股份制银行北京分行内部人士坦承,“总体业务持平,但今年的个人按揭业务规模增速会有所控制。”
“今年我们会适当增加消费贷款,此外,个人经营性贷款也会是今年各家银行追捧的对象。”上述股份制银行北京分行人士进一步表示。这一观点也得到了深发展、招行等同业人士的认同。
通常,个人消费贷款能比基准利率上浮10%,个人经营贷款能比基准利率上浮20%。但分歧也存在,在一些银行人士看来,这两个业务虽然利润高,但也各有需要博弈的地方。
更大的博弈来自于不同贷款业务对银行资本金消耗程度的差异。“监管层对银行各项业务的调控与把握是有一揽子交叉指标的。不同业务的资金占用率也有所不同。”上述建行人士介绍,尽管个人住房按揭贷款利润低,但对银行资本净额的消耗也低,资金占用率仅为50%,而个人经营性贷款,虽然利润高,但资金占用率为100%。
“这也就需要各家银行根据资本充足率、存贷比等自身情况,来定夺各自的业务重点。一般情况下,资本金比较充足的,会选择多发展经营性贷款,而资本充足率接近监管红线的,可能还是会更多选择住房按揭业务。”
甫进新年,新一轮的住房按揭利率抬价已经开始。近日,多家商业银行的分行纷纷取消首套房贷的利率优惠,甚至上调至基准利率的1.1倍。而即便是目前表示尚未下发取消利率优惠通知的五大行总行,也均向记者表示,总行给予了各分行自行调整利率的权力,而未来也不排除根据市场状况,取消利率优惠。
“我丝毫不怀疑这些消息的真实性。”中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇强调,在2011年信贷供应将进一步收紧的明显态势下,银行信贷的议价能力已经提高,扩大息差将是必然趋势。
交通银行首席经济学家连平也进一步认为,“在银行自身的市场化利润诉求下,未来银行的业务布局也将发生微调。”
涨势蔓延
根据记者调查,目前仅有光大银行(601818,股吧)、浦发银行(600000,股吧)的总行明确表示已经取消首套房贷利率优惠,恢复至基准利率。
“我们在2010年12月就已经下发了取消优惠的通知,不低于基准利率。”1月19日,光大银行总行相关人士向记者表示,目前仍在执行这一标准。
不过,上述两家商业银行并非独行军,更多的银行也在衔枚疾行。
在北京、天津等地,记者接触的五大行以及深发展(000001,股吧)、兴业等商业银行均表示优惠依然存在,但在实际批审中8.5折已经几乎绝迹。“各行的门槛都在提高,商业贷款即便是优质客户,现在也只能9折,还有一部分按照基准利率执行;公积金的首套房贷已经全为基准利率。”建设银行北京分行信贷人士表示。
类似的状况也发生在沈阳、南京、大连等地区。在南京,工商银行和深发展分行已经将首套房贷利率优惠缩减到9折,更有多家银行取消房贷优惠。
嘈嘈杂杂的众生相一言难尽,而不可否认的共同点就是,首套房贷的利率正在逐步抬升,并且涉及的地区与商业银行也在迅速扩大。市场在担心更多的商业银行,包括五大行会跟进,最终由目前各地迥异的乱象,变成总行整齐划一的优惠取消。
“实际上总行是给了各分行首套房贷利率的下限,而没有上限,因此才会有深圳分行的1.1倍利率,我们目前依然可以8.5折。”深发展北京分行信贷部门负责人表示,未来并不排除总行的跟进。
中行总行人士也表示,各地分行会有具体操作调整,总行不会下一刀切的命令。但在分析人士看来,在各地分行的业绩压力下,这实际上已经变相地架空8.5折的首套房利率优惠。
建行总行相关人士则直接向记者表示,“在未来市场机会下,不排除取消利率优惠。”
“预计春节前乃至全国两会前,不会有大范围的跟进动作。但今年内,利率抬升已是必然。”深发展上述人士认为。
业务摆布变局
银行主动图谋提高个人按揭的利率,这已并非第一次。
2009年年底,首套房7折利率优惠祭出1年之际,借着政策真空、年度指标完成,各商业银行进行了首轮明松暗紧的试探,差别化提升利率。
有了第一次的默契与成功,2010年年初,第二波的利率抬升来势汹汹,各家商业银行迅速统一战线,捅破叫停首套房贷利率7折优惠的窗户纸,将首套房利率的优惠缩小至最低8.5折。
而这一次,8.5折利率优惠也正渐行渐远渐无声。归结数次的动因,业内人士纷纷认为是银行的自身市场化利润诉求占了上风。
“信贷额度多的时候,一切都没问题。一旦紧缩,一些低利率产品肯定就不会敞开了做了。”招行总行个贷中心人士向记者表示,房贷的优良资产属性,仅指坏账率小,且能为银行产生比较长期稳定的收益,但并不能说明它对银行利润的贡献率有多高,“银行信贷规模有限,为了追最大利润,会提高议价空间”。
现实情况是,2011年的总体信贷形势要更紧于去年。“虽然央行并未具体确定今年的M2增速以及信贷额度,但关于实施差别准备金率动态调整等监管措施,会让各家银行更加担心,差别化只会更紧,不会更松。”上述建行人士表示各家银行均缩减了上报的新年信贷投放计划,“缩减了有一成左右。”在此前工行总行信贷人士对本报的表述中,这一缩减幅度达到两成。
由此,为了在有限的信贷额度内获取更多的经营利润,改变以量补价,扩大房贷息差已经成为必然结果。某股份制银行北京分行内部人士坦承,“总体业务持平,但今年的个人按揭业务规模增速会有所控制。”
“今年我们会适当增加消费贷款,此外,个人经营性贷款也会是今年各家银行追捧的对象。”上述股份制银行北京分行人士进一步表示。这一观点也得到了深发展、招行等同业人士的认同。
通常,个人消费贷款能比基准利率上浮10%,个人经营贷款能比基准利率上浮20%。但分歧也存在,在一些银行人士看来,这两个业务虽然利润高,但也各有需要博弈的地方。
更大的博弈来自于不同贷款业务对银行资本金消耗程度的差异。“监管层对银行各项业务的调控与把握是有一揽子交叉指标的。不同业务的资金占用率也有所不同。”上述建行人士介绍,尽管个人住房按揭贷款利润低,但对银行资本净额的消耗也低,资金占用率仅为50%,而个人经营性贷款,虽然利润高,但资金占用率为100%。
“这也就需要各家银行根据资本充足率、存贷比等自身情况,来定夺各自的业务重点。一般情况下,资本金比较充足的,会选择多发展经营性贷款,而资本充足率接近监管红线的,可能还是会更多选择住房按揭业务。”
