长宁县房价没有未来

第一：如下图，长宁县的人口一直在流失。
高铁的开通并不会带来人口的流入，反而会加剧人口的流失。这个在全世界都是一个逻辑。数据不会说谎，下图源于百度，并非我杜撰。更致命的是一旦趋势形成，人口大概率会继续流失。房子作为不动产，并不会因为人的流动而跟着流动，搬走一家人意味着会空出一套房子，供应会增加一套。人口流失的背景下，我们断定，长宁县的房价如果排除通胀因素，长期是降价趋势。

为什么我推断接下来是更大幅度的降价？
其一，按市场规律，量在价之前。交易量的萎缩，下一步就是降价，总有先明白的人抢跑，拉低市场价格。
其二，法拍是刚性的，在8折又8折螺旋式降价模式下，会不断拉低整个市场价格。如温州商城，你知道法拍能买到1515单价，你会不会去买2300单价的嘛？

如果你在卖，或者想买，给大家几个建议。
买的话，不捉急，再等等。不建议买没有产权证的房子，主要指高铁新区的期房。我晓得这是一句废话，大多数人不会听，因为国人都太爱面子了，买啥都嫌弃二手的，都想买新的。我这么讲吧，龙头镇有个项目叫龙泉花园，都10年了吧，现在应该都还没有拿到产权证。阿里拍卖上有法拍，大家可以看看。
卖的话，速度了哦。现在挂牌价还刚起的，如温州商城，你挂2300是没有人买的，你先于邻居挂1515可能还能卖出去。如果等大家都挂1515的时候，你不一定就能卖出去了。不知道我怎么讲，讲明白没有。

以上，个人观点，立贴为证，5年后，我们一起验证。

码字最多的一段没有发出去，哎，就这么着吧，反正贴吧也没人看了。

有人看，我就多哔哔几句我们以日本为镜：
日本持续40年高速发展，GDP达到老美72%，房价仅1985年到1991年的6年间，头部6大城市增长了300%，全民炒房，老龄化，生育率降低。救市，安倍时期甚至0利率。
我们也是持续40年高速发展，GDP达到老美77%，从98年房改开始，房价翻了N倍，也是全民炒房，老年化，生育率降低，我们最近的动作，救市，首付15%，利率降至2.85。
日本的剧本：
1992年6大城市平均下跌15.5%，很多人以为是回调，但到2000年，跌幅55%。日本全国而言，房价从1992年跌到2009年，跌了17年，跌幅43.6%。
涨回来了吗？
经过几十年，日本无限量开动QE救市和人们辛苦还债，日本的房价才重新涨回了1989。涨也只是核心城市东京，大板头部少数城市。地级市和县城，房价被永远锁死，有价无市。有点像现在长宁的老城区老破旧。你说他不值钱吧，他挂40万。你说他值钱吧，没有人买。

2、为什么大城市能涨回来，小城市涨不回来。
道理很简单，当机会有限，卷的时候，年轻人只能去大城市才有实现梦想或养家糊口的机会。之前的涨只是大城市的溢出效应。
3、没有成交，卖不出去，我就不卖收租金是否划算。
我的答案是不划算。长宁的装修家具家电成本和大城市一致。我们抛开房价这些不管。同样的装修，大城市能租3000，长宁只能租1000。假设装修家具家电投入都是6万，大城市1年半左右收回家具家电成本，剩下的3年半是回报。而长宁需要5年收回家具家电成本，一般装修家具家电5年差不多也就废了，你需要重新投入，这么一算，你根本没有回报，纯帮忙了。

最好10几个就能买100平方

你说的对，现在房子不要急着买，肯定还会降！

给你加个精

今天比较累，顺便聊聊吧
下跌一般流程，交易量萎缩→库存去化周期拉长→价格下跌。
简单理解就是市场上没有成交，愿意掏钱买的人很少，以前你卖房子，可能1.2个月就卖出去了，现在你要一两年可能都卖不出去，如果时间久了卖不出去，就会有人降价卖。
长宁目前正在在经历这个过程。验证这个很简单，你都不用去跑市场调查，你就开打安居客二手房网站，点击“房东急售”，里面有很多个人挂上去的房源，清楚的记录了发布的具体日期，我简单看了看，有很多挂了两三年都没有卖出去的。

可能有人想问，还会跌多少？
这个无法预测准确，我只能说持有自主以外的房子，是完全没意义了，只是亏多少的问题。
如果你还花了10多20万装修，那恭喜你，你亏得更多。可能你房子装了20万，只能卖30万。
虽然我们现在无法准确预测还要跌多少，但我们可以跟踪成交数据去，确定底部区间在哪里。方法很简单，
一般房子的涨价过程是，成交量放大→库存去化周期缩短→价格上涨。
目前我们并没有看到成交量放大，也没有看到去化周期缩短，相反交易量还在持续萎缩，去化周期创历史新高，我们也没有看到地方ZF推行了，有效的去化方案。未来几年这样的趋势不出意外会持续下去。
在我的体系储备中，我认为当局的意图是，用时间+通货膨胀消化泡沫，全国如此，长宁也如此。但周期即周期，不以人的意志转移。该来的迟早要来的，像长宁这样的人口流出城市更如此。