地产信托类，投资人经常遇到的问题

自2021年9月恒大出事以来，地产信托项目展期层出不穷，越来越多的信托公司不刚性兑付，让投资人买者自负。投资人通过寻找项目瑕疵，以“卖者不尽责”为依据，和信托公司展开了旷日持久的斗争。一场关于卖者尽责VS买者自负的斗争展开了。
投资人通过现场WQ、向监管举报、媒体曝光等方式向信托公司施压，希望信托公司迫于压力进行全额赔偿或刚性兑付，但是，结果并不如人意，信托公司并不认为自身存在问题，坚称自身合法合规，不涉及赔偿，也不会刚性兑付。

本文盘点了投资人在投诉/举报中信托公司“卖者不尽责”和项目瑕疵经常出现的10几个点：
1、销售过程承诺或暗示保本保收益，项目零风险
2、推介材料与项目的实际情况不符，夸大/虚假宣传，过度包装，错误引导
3、资金没有用到具体项目上，被融资人挪至他用，信托公司监管失职
4、抵押物评估价值虚高/土地性质变更/证件不全/被政府收回等一系列问题
5、项目的销售回款、租金直接被融资人划走，或绕过了监管账户；
6、融资人找关联方查封了抵押物，信托公司没有及时首封，导致抵押物不能处置；
7、未派遣人员共管公章，没有逐笔审核用款清单，不穿透监管
8、项目停工/没有动工/出现问题，信托公司没有发觉
9、拒绝向投资人提供相关底层文件，侵犯投资人知情权
10、和融资人开展关联交易，涉嫌利益输送
11、质押的股权不值钱/无效/不能处置
12、绕道监管发行明股实债的项目，用套壳公司发行
13、项目不满足432要求
14、信息披露不及时/完整，融资人已经出风险，管理报告披露正常
15、项目发行前融资人就存在失信/违约/或其他风险，发行不审慎/风控漏掉
16、某某时间点融资人已经出现风险，没有宣布项目停止募集/提前结束
17、不第一时间起诉，不第一时间查封资产，错过最佳时期
18、出现风险后，不追加抵押物（追加的抵押物不好），不催收，不作为，躺平
19、前几期兑付了，后几期不兑付，搞差异化兑付
20、……
以上19几条基本覆盖了投资人投诉/举报信托公司的关键点，投资人可以自行对照下自己的项目，如有补充，请自行留言补充。
需要说明的是，以上“违法违规”都是投资人或自媒体单方面宣布的，信托公司是否真的存在投资人所质疑的违规行为，并不是投资人或一些自媒体单方面说了算，需要多方核查甚至法院判决才能确定。