济南大数据的背后：房东在增多，韭菜在减少……

济南洋楼记
2022-09-01 17:31山东
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这几天看了几份数据，有中介出品的，有官方发布的，正如题目所说，大济南的韭菜确实变少了....
主要权威数据源于济南统计年鉴2021，少量数据源于贝壳研究院，最不靠谱的数据是我个人的观察。

01
先说一下最近闹得沸沸扬扬的贝壳空置率报告，在这份报告中，贝壳研究院借助全国的中介门店，完成了一次全国28座大中城市的市场调研。
其市场调研的主体是住宅空置率，一直以来，空置率如何计算各方存在争议，比如水电说，物业费说，但迄今为止，尚未有一份源自官方权威数据的榜单。
这次贝壳研究院借助全国的中介网络也算是弥补了这一空缺，整体报告很长，其结论是，我国楼市空置率明显偏高。
具体到选项主要围绕下面三点：“
1.据贝壳研究院数据显示，济南住房空置率大概10%，低于全国平均12%的空置率。

2.这份报告中显示，小区楼龄与空置率呈现正相关，即小区房龄越新，反而空置率越高。
关于这一点，贝壳研究院给出了自己的解释，次新小区，业主通常出于装修或通风等原因不着急入住，购买新小区的投资客也不以居住为目的。此外，从地理位置来看，次新小区多位于离市中心较远的郊区，小区配套不齐全，出租或出售的难度相对较高，因此住房空置率更高。

3.这份报告中同时显示，住房空置率由低到高依次为住宅＜公寓＜别墅。

小结：最近这份报告非常火，虽然我感觉这报告数据量稍微少点，但是和我整体的观感差不多。

对济南而言，10%的空置率绝谈不上高，但同时也算是侧面为投资客敲响了警钟，市面至少有10%的房子是既卖不出，也租不出去的...

上面的两张图，是我在西客站的实拍，2020年2月27日，正巧处于疫情肆虐，全市多数公共场所关闭的大背景之下，我相信多数人也没有在家关灯的怪癖...
看看图上的亮灯率，抛却买房子投资、窗帘太厚不透光等因素，西客站的非亮灯率和贝壳研究院的数据还是有一些契合的。
当然，没有亮灯可能是因为房东在等待装修，暂时没有居住，以及其他业主层面的考量，但是房比人多，这件事应该会有所公示。
虽然我认为，10%的空置率对于济南这座城市来讲不算什么，但是在最近几年房住不炒的政策关联之下。
空置率确实如贝壳研究院所言，对于楼市不是什么