在过去的二十年里，美国房地产业伴随着社会的整体国民经济发展，基本保持平稳向上的发展趋势。虽然美国房地产业也表现出周期性，一般是18~20年左右经历一个周期循环，但周期波动幅度较小，较少大起大落。
从近20年来的房地产表现情况， 中可看出美国房地产投资回报的平稳增长趋势，这也表明美国房地产市场是一个理性成熟的市场。从长线投资来看，在美国投资房地产具有风险低、收益稳定、回报率高等特点。
美国房地产市场的健康协调发展还可以从租售房屋的空置率体现出来，一直以来，美国保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在5~8%之间，而自有房屋空置率则保留在1~2%之间。
而今天我们文章的重点就是这房屋空置率。
“明码标价”的房屋空置率
美国人口普查局 (US Census Bureau) 自1965年开始统计住宅空置率，出租住宅和自有住宅分开统计，每季度会及时发布。美国人口普查局对空置房的定义很简单：在调查时段无人居住（并非暂时无人居住）的住房。
另外，出现下列两种情况的住房也视其为空置：一种是当被调查住房单元的所有者在其他地方另有更为常住的住房时，该套住房视为空置；另一种是仅在周末或一年中的某段时期偶尔使用的住房（即第二套住房，Held for Occasional Use）也视为空置。
了解了空置房的分类，就可以分别计算不同类别的空置率，一般来说，出租住宅空置率 (Rental Vacancy Rates) 和自有住宅空置率 (Homeowner Vacancy Rates) 这两个指标比较常用。
除了上边提到的两个指标，本文还会介绍全美20大城市的总住宅空置率 (Gross Vacancy Rates) 和住宅自有率 (Homeownership Rates)，接下来赶紧来看看吧。
出租住宅空置率
根据美国人口普查局定义，出租住宅空置率 (Rental Vacancy Rates) 的公式为：
出租住宅空置率 =整年空置的待出租房屋数 ÷（承租人已入住房屋数+已出租但尚未入住房屋数+整年空置的待出租房屋数）
注：“整年空置的待出租房屋数”包括以出租目的的空置房 (Rent only) 和包含出售和出租两种目的的空置房 (Rent and Sale)。
在过去几年中房价大量增幅的地区其房租收益也水涨船高。洛杉矶、丹佛和波特兰这些城市在房价和房租上都有着两位数的增长。
全美20大城市出租住宅空置率排行榜
从上面排行榜我们可以看出，出租住宅空置率低的前十名城市主要来自西部和东北部，像洛杉矶、圣地亚哥、旧金山、纽约和西雅图。其中，前五名有三个城市来自加州。
自有住宅空置率
根据美国人口普查局定义，自有住宅空置率 (Homeowner Vacancy Rates) 的公式为：
自有住宅空置率 =整年空置的待出售房屋数 ÷（自住住宅房屋数+已售出但尚未入住房屋数+整年空置的待出售房屋数）
注： “整年空置的待出售房屋数”只包括以出售目的的空置房 (Sale only)，如果是包含出租和出售两种目的的空置房 (Rent and Sale) 不包括在内，所以自有住宅空置率相对于出租住宅空置率会低不少。
全美20年自有住宅空置率排行榜
相对地说，自有住宅的空置率比较低，可能是因为自己买了房子，不住有什么办法？美国房产市场拉动租房市场，整个租房市场一派繁荣的景象，这得益于美国人对于租房的强大需求量。
美国房价指数走势
总结：目前大多数经济学家对今年美国房地产市场的预期偏向于乐观，美国地产仍具韧性。美国房产销售火爆有望持续，并且推动美国地产升值，加上美国人对于租房的强大需求量，当下不失为一个投资机会。
从近20年来的房地产表现情况， 中可看出美国房地产投资回报的平稳增长趋势，这也表明美国房地产市场是一个理性成熟的市场。从长线投资来看，在美国投资房地产具有风险低、收益稳定、回报率高等特点。
美国房地产市场的健康协调发展还可以从租售房屋的空置率体现出来，一直以来，美国保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在5~8%之间，而自有房屋空置率则保留在1~2%之间。
而今天我们文章的重点就是这房屋空置率。
“明码标价”的房屋空置率
美国人口普查局 (US Census Bureau) 自1965年开始统计住宅空置率，出租住宅和自有住宅分开统计，每季度会及时发布。美国人口普查局对空置房的定义很简单：在调查时段无人居住（并非暂时无人居住）的住房。
另外，出现下列两种情况的住房也视其为空置：一种是当被调查住房单元的所有者在其他地方另有更为常住的住房时，该套住房视为空置；另一种是仅在周末或一年中的某段时期偶尔使用的住房（即第二套住房，Held for Occasional Use）也视为空置。
了解了空置房的分类，就可以分别计算不同类别的空置率，一般来说，出租住宅空置率 (Rental Vacancy Rates) 和自有住宅空置率 (Homeowner Vacancy Rates) 这两个指标比较常用。
除了上边提到的两个指标，本文还会介绍全美20大城市的总住宅空置率 (Gross Vacancy Rates) 和住宅自有率 (Homeownership Rates)，接下来赶紧来看看吧。
出租住宅空置率
根据美国人口普查局定义，出租住宅空置率 (Rental Vacancy Rates) 的公式为：
出租住宅空置率 =整年空置的待出租房屋数 ÷（承租人已入住房屋数+已出租但尚未入住房屋数+整年空置的待出租房屋数）
注：“整年空置的待出租房屋数”包括以出租目的的空置房 (Rent only) 和包含出售和出租两种目的的空置房 (Rent and Sale)。
在过去几年中房价大量增幅的地区其房租收益也水涨船高。洛杉矶、丹佛和波特兰这些城市在房价和房租上都有着两位数的增长。
全美20大城市出租住宅空置率排行榜
从上面排行榜我们可以看出，出租住宅空置率低的前十名城市主要来自西部和东北部，像洛杉矶、圣地亚哥、旧金山、纽约和西雅图。其中，前五名有三个城市来自加州。
自有住宅空置率
根据美国人口普查局定义，自有住宅空置率 (Homeowner Vacancy Rates) 的公式为：
自有住宅空置率 =整年空置的待出售房屋数 ÷（自住住宅房屋数+已售出但尚未入住房屋数+整年空置的待出售房屋数）
注： “整年空置的待出售房屋数”只包括以出售目的的空置房 (Sale only)，如果是包含出租和出售两种目的的空置房 (Rent and Sale) 不包括在内，所以自有住宅空置率相对于出租住宅空置率会低不少。
全美20年自有住宅空置率排行榜
相对地说，自有住宅的空置率比较低，可能是因为自己买了房子，不住有什么办法？美国房产市场拉动租房市场，整个租房市场一派繁荣的景象，这得益于美国人对于租房的强大需求量。
美国房价指数走势
总结：目前大多数经济学家对今年美国房地产市场的预期偏向于乐观，美国地产仍具韧性。美国房产销售火爆有望持续，并且推动美国地产升值，加上美国人对于租房的强大需求量，当下不失为一个投资机会。
