美国房地产市场的投资前景
1，美国房地产市场即将开启新一轮上涨周期
2020年以来，美国房地产价格在新冠疫情压力下显著提速上行。从2019年1月至2021年1月，全美房价整体上行约16%，其中大部分涨幅发生在新冠疫情爆发以后。在当前美国房地产市场低库存、低空置率、以及低利率等因素推动下，美国房地产市场大概率将开启新一轮上行周期。
从库存角度来看，截至20年底，美国地产库存处于低位，美国二手房库存数量从2019年底的139万套降至107万套，绝对库存数也创1999年以来新低。

房屋空置率衡量住房二级市场上准备出租或出售的房屋空置情况。2020年美国房屋空置率进一步下滑，其中房屋空置率从1.5%下滑至1%，基本为1980年以来的新低；美国出租房空置率也基本位于1985年以来的最低水平。

此外，美国住房销售增速与抵押贷款利率走势高度一致。2020年由于疫情冲击以及美联储的超常规货币宽松，美债利率大幅下行，这也导致美国住房抵押贷款利率大幅下行90Bp至2.7%的历史低位，较低的抵押贷款利率将大幅减轻居民的购房贷款压力。

同时，美国居民部门购买力增强，提升了美国房地产市场的景气度。次贷危机以来，美国居民部门的杠杆率快速回落，居民部门负债水平相对较低，居民的住房购买力也有所提升。