房地产设计阶段成本管理与优化实战案例剖析
【课程背景】
对于开发商而言，在保证产品品质的前提下降低成本是增加核心竞争力的法宝。房地产开发项目在设计方面投入的成本仅占建安费用的1.5%-3%，但是却能影响高于75%以上的项目成本和项目盈亏。在实际工作中，既不能不计成本地盲目追求设计效果，也不能因为谨小慎微地把所有成本都“抠”到最低而导致品质下降，忽略客户的使用感受。掌握设计与成本之间的关系，紧密结合客户敏感点，提升品质，对非敏感的刚性成本合理优化，同时还要考虑物业的维护成本、客户的使用成本，这样才能推出更优质的产品，最大限度体现产品的价值。
本课程通过实战经验总结和案例分享；从设计角度看地产的成本控制，抓住成本管控的主要矛盾，深度解读设计管理作为地产开发中一个极其重要的“成本管控”的纽带，任何设计上的动作都可以牵动成本的变化，可谓“设计一条线，成本千千万”。从设计管理的角度，在强化设计管理的全过程成本意识的同时，也强化与成本人员的协调能力。
【课程收益】
1、 深度解读地产设计管理成本管控的意义；
2、 深度解读地产设计管理和成本管控之间的关系；
3、 深度解析设计阶段的成本管控要点；
【课程学员】
房地产企业总经理、副总、设计总、投资总、营销总、工程总、成本总等相关部门中高层管理人员
【主讲内容】
一． 地产设计管理成本管控的意义
1. 地产设计管理的核心意义：提升产品力、防风险、控成本。
2. 地产设计管理始终在地产成本控制中发挥着“桥头堡”的作用，无论在“成本结算时代”“成本核算时代”还是现在的“成本策划时代”一直都如此，从未改变。
3. 地产设计管理在“产品力提升”“防风险控制”中的重要性不可替代
二． 设计管理和成本管控的关系
从前期报批报建到建安施工，乃至景观绿化、大小市政配套，纵观房地产建设的各个重要阶段，设计的痕迹无处不在，成本也交织其中。设计过程中成本无处不在。
三． 设计阶段的成本管控要点
1. 土方及地形
土方挖运为非客户敏感项目，且消耗成本巨大，影响项目进度，因此，尽可能减少土方挖运及外购量。
2. 地下室
地下室是土建成本较大的一项。地下的建造成本一般为地上建造成本的1.5倍。
1) 地下室层数
地下室需要结合地形充分考虑埋深，车库的成本由低到高为地面<架空<半地下室<全地下室。
2) 地下室层高
结合地下停车和设备安置的需要，确定地下室层高。控制层高能够减少埋深，从而降低地下室结构成本，减少土方量。结合具体情况，可以考虑机械车位的设置。
有梁楼盖层取3.6/3.7m(人防），无梁楼盖层层高取3.3/3.4m(人防）。
3) 顶层覆土厚度
覆土厚度对成本的影响：覆土厚度每增加0.1米，车库成本增加约10元/㎡。
影响覆土厚度的因素：管网布置、冻土要求、种植要求等。在满足景观绿化和政府设计规范要求的前提下，尽可能降低覆土层的厚度。
4) 地下室布置/面积
项目可售比最大化，降低项目地下空间的不合理使用，避免过多的赠送空间，限制地下单车位面积；
① 控制单车位面积（非人防停车位32㎡/个；人防停车位38㎡/个）
② 提高地上车位数量
③ 降低塔楼地下面积
5) 柱网
柱网应尽量整齐，柱距适中。考虑到合规性和使用舒适性，一般单柱网尺寸为7800*7800mm~8100*8100mm。
6) 设备用房
设备用房尽量布置在塔楼下方范围内，尽可能不影响停车位。注意优化管线路由，减少管线长度，高度够用即可。
3. 单体设计
1) 建筑层数控制
建筑层数的确定主要影响因素有四个：一是消防，二是造价，三是运输费用，四是管理维护费用。在设计中，需做足控高，减少楼座，同时需要关注临界高度层数。
2) 层高、隔墙、门窗
建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量，一般来说建筑物每增加0.1米，单层建筑成本增加2％左右；层高每降低250px，至少可以节省建安成本1%。在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。
4. 园林及路网
1) 园林及景观控制
影响景观成本最主要的因素是：景观展示区的规模及单方造价，大区的的软硬景比例及单方造价，以及苗木的配置和建造措施。
A档：软硬景比例3:7，成本限额650元；
B档：软硬景比例2:8，成本限额450元；
C档：软硬景比例2:8，成本限额350元；
2) 路网布置
道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支；减少路网的不合理曲线和弯折。
3) 道路宽度
道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、节约成本开支的作用。
在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地。
5. 出入口布置
满足消防、交通流向疏导等前提下 ，应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。
6. 灰空面积及无效成本
1) 灰空面积
是指直接投入成本但却不能作为销售面积换取产出的部分。不同于无效成本，灰空面积对营销会起到卖点的作用，是有溢价空间的面积（可赠送面积）。如：沉式庭院、架空层、转换层、阁楼、阳台、电梯前室后室等，出售时都不计面积。
2) 无效成本
是指对整个销售没有溢价，没有带动销售、扩大品牌影响的价值。如：砸掉重做的成本、容积率浪费、结构含量过大增加的成本等。
四． 设计管理对成本优化实际案例解析
葛洲坝紫郡兰园项目
小凤1/3/5/3/7/2/5/6/6/3/7
【课程背景】
对于开发商而言，在保证产品品质的前提下降低成本是增加核心竞争力的法宝。房地产开发项目在设计方面投入的成本仅占建安费用的1.5%-3%，但是却能影响高于75%以上的项目成本和项目盈亏。在实际工作中，既不能不计成本地盲目追求设计效果，也不能因为谨小慎微地把所有成本都“抠”到最低而导致品质下降，忽略客户的使用感受。掌握设计与成本之间的关系，紧密结合客户敏感点，提升品质，对非敏感的刚性成本合理优化，同时还要考虑物业的维护成本、客户的使用成本，这样才能推出更优质的产品，最大限度体现产品的价值。
本课程通过实战经验总结和案例分享；从设计角度看地产的成本控制，抓住成本管控的主要矛盾，深度解读设计管理作为地产开发中一个极其重要的“成本管控”的纽带，任何设计上的动作都可以牵动成本的变化，可谓“设计一条线，成本千千万”。从设计管理的角度，在强化设计管理的全过程成本意识的同时，也强化与成本人员的协调能力。
【课程收益】
1、 深度解读地产设计管理成本管控的意义；
2、 深度解读地产设计管理和成本管控之间的关系；
3、 深度解析设计阶段的成本管控要点；
【课程学员】
房地产企业总经理、副总、设计总、投资总、营销总、工程总、成本总等相关部门中高层管理人员
【主讲内容】
一． 地产设计管理成本管控的意义
1. 地产设计管理的核心意义：提升产品力、防风险、控成本。
2. 地产设计管理始终在地产成本控制中发挥着“桥头堡”的作用，无论在“成本结算时代”“成本核算时代”还是现在的“成本策划时代”一直都如此，从未改变。
3. 地产设计管理在“产品力提升”“防风险控制”中的重要性不可替代
二． 设计管理和成本管控的关系
从前期报批报建到建安施工，乃至景观绿化、大小市政配套，纵观房地产建设的各个重要阶段，设计的痕迹无处不在，成本也交织其中。设计过程中成本无处不在。
三． 设计阶段的成本管控要点
1. 土方及地形
土方挖运为非客户敏感项目，且消耗成本巨大，影响项目进度，因此，尽可能减少土方挖运及外购量。
2. 地下室
地下室是土建成本较大的一项。地下的建造成本一般为地上建造成本的1.5倍。
1) 地下室层数
地下室需要结合地形充分考虑埋深，车库的成本由低到高为地面<架空<半地下室<全地下室。
2) 地下室层高
结合地下停车和设备安置的需要，确定地下室层高。控制层高能够减少埋深，从而降低地下室结构成本，减少土方量。结合具体情况，可以考虑机械车位的设置。
有梁楼盖层取3.6/3.7m(人防），无梁楼盖层层高取3.3/3.4m(人防）。
3) 顶层覆土厚度
覆土厚度对成本的影响：覆土厚度每增加0.1米，车库成本增加约10元/㎡。
影响覆土厚度的因素：管网布置、冻土要求、种植要求等。在满足景观绿化和政府设计规范要求的前提下，尽可能降低覆土层的厚度。
4) 地下室布置/面积
项目可售比最大化，降低项目地下空间的不合理使用，避免过多的赠送空间，限制地下单车位面积；
① 控制单车位面积（非人防停车位32㎡/个；人防停车位38㎡/个）
② 提高地上车位数量
③ 降低塔楼地下面积
5) 柱网
柱网应尽量整齐，柱距适中。考虑到合规性和使用舒适性，一般单柱网尺寸为7800*7800mm~8100*8100mm。
6) 设备用房
设备用房尽量布置在塔楼下方范围内，尽可能不影响停车位。注意优化管线路由，减少管线长度，高度够用即可。
3. 单体设计
1) 建筑层数控制
建筑层数的确定主要影响因素有四个：一是消防，二是造价，三是运输费用，四是管理维护费用。在设计中，需做足控高，减少楼座，同时需要关注临界高度层数。
2) 层高、隔墙、门窗
建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量，一般来说建筑物每增加0.1米，单层建筑成本增加2％左右；层高每降低250px，至少可以节省建安成本1%。在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。
4. 园林及路网
1) 园林及景观控制
影响景观成本最主要的因素是：景观展示区的规模及单方造价，大区的的软硬景比例及单方造价，以及苗木的配置和建造措施。
A档：软硬景比例3:7，成本限额650元；
B档：软硬景比例2:8，成本限额450元；
C档：软硬景比例2:8，成本限额350元；
2) 路网布置
道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支；减少路网的不合理曲线和弯折。
3) 道路宽度
道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、节约成本开支的作用。
在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地。
5. 出入口布置
满足消防、交通流向疏导等前提下 ，应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。
6. 灰空面积及无效成本
1) 灰空面积
是指直接投入成本但却不能作为销售面积换取产出的部分。不同于无效成本，灰空面积对营销会起到卖点的作用，是有溢价空间的面积（可赠送面积）。如：沉式庭院、架空层、转换层、阁楼、阳台、电梯前室后室等，出售时都不计面积。
2) 无效成本
是指对整个销售没有溢价，没有带动销售、扩大品牌影响的价值。如：砸掉重做的成本、容积率浪费、结构含量过大增加的成本等。
四． 设计管理对成本优化实际案例解析
葛洲坝紫郡兰园项目
小凤1/3/5/3/7/2/5/6/6/3/7
