首开锦鲤预售合同争议条款
下边梳理了首开锦鲤的部分条款及风险点，也参考了其他共产房像去年的瑞晖嘉苑的条款，提出了一些修改建议。
一、存在一房两卖或房子被开发商抵押而最后无法解押甚至烂尾难维权的重大风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤现有条款
主合同
第八章第二十条不动产登记
甲方和乙方、丙方【同意】【√不同意】申请办理预告登记。预告登记后，未经预告登记的乙方、丙方同意，甲方处分该房屋的，不发生物权效力。
附件十三 补充协议
第四条 关于《预售合同》第五条
4.3 各方确认，甲方对该房屋已进行抵押的，不属于甲方违反承诺。
二、潜在重大风险
开发商不同意进行预告登记，存在房子之后被抵押或二次被交易风险，购房交款（首付+贷款）后可能资金被挪用至别的项目或者用于土拍。
目前首开已完全踩中“三道红线”，按央行政策要求将不能增加有息负债，且首开市净率只不到0.6，整体融资渠道被限制，项目若被抵押，资金挪用风险不小。万一首开资金链周转出问题，项目存在烂尾风险，购房者很难维权。
三、瑞晖嘉苑共产房项目对照
该项目也不同意预告登记，不过此时本身项目已抵押，是在已抵押状况下预售。
第四条 抵押情况
与该共有产权住房有关的抵押情况为 【√已抵押】【未抵押】。
抵押类型: 【√该共有产权住房所占用的土地使用权设定抵押】【该共有产权住房在建工程设定抵押】
四、条款修改建议
主合同
甲方和乙方、丙方【√同意】【不同意】申请办理预告登记。预告登记后，未经预告登记的乙方、丙方同意，甲方处分该房屋的，不发生物权效力。
附件十三 补充协议
删除4.3
二、存在补充协议霸王条款严重违背主合同精神却最终以霸王条款为准的重大风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤霸王条款
附件十三 补充协议
第二十条 补充协议的效力
20.5本补充协议与主合同具有同等法律效力,二者内容不一致时，以本补充协议为准。
二、潜在重大风险
补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由甲方承担的责任，或不合理的加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利内容的，仍以本合同为准。
如本合同有未尽事宜或与未来我市制定的共有产权住房相关政策法规内容不一致，以届时有效的相关法律、法规规定的内容为准。
主合同为政府程式合同，具有约束力和公信力，补充协议为开发商单独设定霸王条款的协议（对每个购房者提供的相同的开发商格式条款协议），显失公平，其部分内容严重违背主合同精神的条款，明显排除自身责任加重购房者责任，未来一旦出现延期交房、烂尾等重大风险，开发商赔偿责任却很轻，违约成本过低，对购房者构成重大风险隐患。
且根据《民法典》第四百九十六条 格式条款是当事人预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
注：开发商列完霸王条款，合同只在申购登记公告时列明链接公示，未做任何说明，且在公示过程中未履行任何针对免除或减轻自身责任的说明义务，根据民法典可以主张霸王条款不是合同内容。
根据民法典第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
注：开发商补充协议作为面向656户购房者的格式条款，其中霸王条款本身明显限制购房者主要权利、减轻自身责任，这些条款应视为无效。
根据民法典第四百九十八条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
注：因购房者对开发商的格式条款存在重大异议，应进行条款修改，采用非格式条款。
三、瑞晖嘉苑共产房项目对照
该项目购房合同虽也以补充协议为准，但首开锦鲤的霸王条款风险更高、开发商违约成本更低，且目前瑞晖项目已基本完成封顶，首开锦鲤存在较大不确定性。
四、条款修改建议
附件十三 补充协议
第二十条 补充协议的效力
20.5 对于主合同未尽事宜，涉及补充协议中双方权利平等的条款，以本补充协议为准；与主合同存在明显不一致或不合理的减轻或免除本合同中约定应当由甲方承担的责任，或不合理的加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利内容的以主合同为准。
三、存在一房两卖开发商违约成本低而购房者产权难确认的重大风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤霸王条款
附件十三 补充协议
第四条 关于《预售合同》第五条
4.1 甲方承诺，在签订本合同时，该房屋未出售给第三人；同时保证在本合同解除前不将该房屋出售给本合同乙方、丙方以外的其他人，本合同解除后，甲方有权将该房屋出售给第三人。
4.4如该房屋权利状况与主合同第五条承诺不符，导致不能完成不动产转移登记的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，应当书面通知甲方。甲方应当自解除合同通知送达且合同网签备案注销之日起【30 】日内退还乙方已付房价款，并自乙方付款之日起，按照本合同签订当日中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。给乙方造成损失的，甲方还应承担赔偿责任，赔偿金额最多不超过已付房价款百分之叁。
二、潜在重大风险
在主合同第五条已经明确了一房两卖开发商所需要的赔偿责任，而补充协议却只承诺不提违约责任，根据甲方只是承诺在合同未解除时不出售给乙方、丙方以外的其他人，增加了解除后可以卖第三人，并未列明由谁来解除合同，根据合同中的一些霸王条款很多是开发商自己解除合同。如果不约定开发商一房两售的违约赔偿责任及限定乙方为解除合同的权利方，开发商违约成本很低（随意一房两售，然后自行解除合同），可能给购房者的产权获得与确认带来重大风险。
4.4里提到导致不能完成不动产转移登记，偷换概念，如果是一房两卖转移给第三方也算完成转移登记了，构成重大风险，同时乙方造成损失应据实赔偿而不是最高3%
要么删除4.1、4.4或修改与主合同第五条一致，要么根据前述解除协议的对等原则，甲方应退还购房款（含乙方已为购此房付出的贷款利息）并且额外赔偿20%违约金。
参照主合同附件确定对等赔偿：
附件五 关于该共有产权住房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定
3、乙方以申请贷款（包括银行按揭贷款或/和公积金贷款）方式支付购房款的特别约定如下：
（3）在乙方办理完毕商业按揭贷款且甲方为乙方提供阶段性担保责任期间，双方同意遵守以下约定：
自甲方代乙方还款之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按合同签订当日中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息，并向甲方支付相当于甲方代付全部款项20%的违约金。
三、瑞晖嘉苑共产房项目对照
在主合同中提出了相应的违约责任（内容与锦鲤主合同第五条基本一致），补充协议中未提。
第二章 共有产权住房基本状况
第五条 房屋权利状况承诺
（一）甲方对该共有产权住房享有合法权利；
（二）该共有产权住房未出售并保证不出售给除本合同乙方以外的其他人；
（三）该共有产权住房无司法查封或其他限制转让的情况；
如该共有产权住房权利状况与上述承诺不符，导致不能完成本合同登记备案或不动产转移登记的，乙方、丙方有权解除合同。乙方、丙方解除合同的，应当书面通知甲方。甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退还乙方已付全部房价款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起，按照本合同签订当日中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给乙方、丙方造成损失的，甲方还应当承担赔偿责任，总赔偿金额为【乙方和丙方的经济损失】。
四、条款修改建议
附件十三 补充协议
第四条 关于《预售合同》第五条
4.1要么删除，要么修改为：
4.1 甲方承诺，在签订本合同时，该房屋未出售给第三人；同时保证在本合同解除前不将该房屋出售给本合同乙方、丙方以外的其他人，甲方在未解除合同的情况下如果出售给本合同乙方、丙方以外的其他人，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方全部购房款及已为购买此房付出的贷款利息，同时赔偿乙方全额购房款的20%。本合同解除后，甲方有权将该房屋出售给第三人。
删除4.4
4、 存在宣传材料与样板间与实际严重不符涉嫌虚假宣传的重大风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤霸王条款
附件十三 补充协议
第一条
1.2甲方为本项目制作之一切介绍、宣传及广告资料，包括口头讲解、楼书、建筑模型、样板间，以及样板间之装修、设备、设施、布局结构及室内陈列家具指引、装饰物品、电器等，均不构成甲方为本项目或本房屋所作出的任何承诺，亦不构成房屋交付标准。实际房屋与样板间可能存在平面及空间尺寸差异，甲方无需就该差异承担责任。
二、潜在重大风险
如果宣传材料和样板间等均不作为交付标准或参考标准，开发商涉嫌虚假宣传，购房者依据宣传材料、楼书和样板间等进行选房，如果最后出现差异较大，将承受巨大损失，类比买到假货。
根据民法典 第一百四十六条 【虚假表示与隐藏行为的效力】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
开发商设置此条款涉嫌规避对虚假宣传的惩罚，降低自身责任，风险转嫁购房者，根据虚假宣传双倍赔偿精神，应在条款中设置双倍违约赔偿。
三、瑞晖嘉苑共产房项目对照
该项目虽然也提出样板房并非标准，但提出参考，同时也未说宣传材料不作为参考标准。
附件十三 补充协议
第十四条 对主合同【共有产权住房质量】的补充及修改如下：
3.1该共有产权住房的装饰、设备标准应以主合同附件【七】及合同其他相关约定为准，样板房及内部布局、机电安装、装饰、家电、家具陈设，仅供乙方参考，并非交付标准，也不构成甲方的允诺。
四、条款修改建议
附件十三 补充协议
第一条
1.2甲方为本项目制作之一切介绍、宣传及广告资料，包括口头讲解、楼书、建筑模型、样板间，以及样板间之装修、设备、设施、布局结构及室内陈列家具指引、装饰物品、电器等，应构成房屋交付的参考标准。允许实际房屋与样板间可能存在平面及空间尺寸存在1%以内的差异，差异超过1%-3%的应双倍赔偿。即乙方全额购房款的2%-6%；差异超过3%的，乙方有权解除合同，甲方应返还全部购房款，且需乙方因贷款支付的贷款购房全部支出利息；乙方选择不解除合同的，甲方应以双倍赔偿（即差异4%需赔偿全额购房款的8%，以此类推）
五、存在被强行交房且不确定最晚交房时间的重大风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤霸王条款
附件十三 补充协议
第七条 关于《预售合同》第十一条
7.2乙方同意按照甲方发出的入住通知规定的时间、地点及流程，办理房屋交接手续。乙方持入住通知书办理房屋交接手续，即为该房屋已交付给乙方。
若乙方未按时办理房屋交接手续的，乙方应按日向甲方支付房价款总额万分之贰的违约金；逾期办理房屋交接手续超过【90】日的，甲方有权解除《预售合同》，并有权要求乙方支付总房款【3】%的违约金。
下列双方未办理完毕房屋交接手续的情形，不视为甲方逾期交房：
（1）乙方未按照入住通知规定的时间、地点及流程与甲方办理房屋交接手续；
（2）乙方拒绝签订“房屋交接记录表”或类似文件；
（3）乙方因查验时提出除《预售合同》第十一条第（三）款约定之外的工程质量瑕疵而拒绝继续办理交接手续。
乙方因上述理由而拒绝收房的，不影响甲方向乙方交付房屋义务的完成，自入住通知书载明的房屋交接期间的最后一日视为甲方向乙方实际交房的时间，且自实际交房之次日起，乙方需承担如下责任和义务：
（1）该房屋有关的全部责任和风险均由乙方享有和承担，保修期开始计算；
（2）该房屋发生的各项管理费用及相关费用开始起算，逾期交纳各项费用的滞纳金均由乙方承担，乙方不得因逾期办理房屋交接手续而要求减免任何费用。
二、潜在重大风险
主合同第十一条（一）为明确交房时间，（二）为甲方证明文件齐全及不齐全下乙方、丙方有权拒绝接收，甲方承担逾期责任。
补充协议里3条：
（1）乙方未按照入住通知规定的时间、地点及流程与甲方办理房屋交接手续；
（2）乙方拒绝签订“房屋交接记录表”或类似文件；
（3）乙方因查验时提出除《预售合同》第十一条第（三）款约定之外的工程质量瑕疵而拒绝继续办理交接手续。
这三条直接排除因甲方过错（比如烂尾、延期交房、房屋重大质量问题）导致乙方拒签交接表或因维权而不能参加收房等，与主合同精神严重冲突，属于强行交房行为，给购房者带来重大风险隐患。且入住通知时间很可能不是主合同交房时间，这是一种偷换概念，为延期交房不承担责任埋下隐患。
附主合同第十一条：
第十一条 交付时间和手续
（一）甲方应当于 2023 年10 月31 日前向乙方、丙方交付该共有产权住房。但如乙方在该期限届满时未付清房款的，在付清房款后30内交付房屋。
（二）该共有产权住房达到第九条、第十条约定的交付条件后，甲方应当于交付日期届满前 10 日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达乙方、丙方。乙方、丙方未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该共有产权住房所在地为办理交付手续的地点。。
交付该共有产权住房时，甲方应当出示满足第九条约定的证明文件。甲方不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，乙方、丙方有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由甲方承担，并按照第十二条处理。
（三）查验房屋
1.办理交付手续前，乙方有权对该共有产权住房进行查验，甲方不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为乙方查验和办理交付手续的前提条件。
2.乙方查验的该共有产权住房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由甲方按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。
（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；
（2）管道堵塞；
（3）门窗翘裂、五金件损坏；
（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；
3.该共有产权住房查验合格后，双方应当签署共有产权住房交接单。由于乙方原因导致该共有产权住房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：
（1）详见附件十三补充协议第七条；
三、瑞晖嘉苑共产房项目对照
没有锦鲤这种，且明确主合同时间为最迟时间：
附件十三 补充协议
第九条 对主合同【交付时间和手续】的补充及修改如下：
★1、关于交付时间，甲乙双方同意：
a. 2022 年 06 月 30 日之前，主合同以及补充协议签订并生效且乙方所付全部房款到达甲方账户六十日的，甲方在 2022 年 06 月 30 日前交付房屋。
b. 2022 年 06 月 30 日后主合同及补充协议签订并生效，或乙方所付全部房款到达甲方账户距离2022 年 06 月 30 日不足二十五个工作日的或在2022 年 06 月 30 日之后款清的，则甲方应于乙方全部房款到达甲方账户且主合同及补充协议已经生效两个条件全部成就后六十日内向乙方交付房屋。
双方确认主合同及补充协议约定的交付时间是最迟交付时间，具体交付时间以甲方交付通知书为准。甲方可以在该最迟期限前通知交房，乙方不得因甲方通知的交房日期早于此约定的交付时间而拒收房屋。乙方同意在房屋交付日10日前，由甲方统一向乙方发出房屋的《交付通知书》等一切房屋相关函件、文件。
四、条款修改建议
修改为：
7.2乙方同意按照甲方发出的入住通知规定的时间（最迟不晚于主合同交房时间）、地点及流程，办理房屋交接手续。乙方持入住通知书办理房屋交接手续，即为该房屋已交付给乙方。
若乙方无故未按时办理房屋交接手续的，乙方应按日向甲方支付房价款总额万分之贰的违约金；逾期办理房屋交接手续超过【90】日的，甲方有权解除《预售合同》，并有权要求乙方支付总房款【3】%的违约金。
删除补充协议里本条的后边剩下所有内容
5、 存在任意延迟交房90天而开发商免责的重大风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤霸王条款
8.1 如甲方确有特殊原因未能按照买卖合同的约定交房，乙方同意给予甲方最长不超过 90 日的宽限期，但甲方应提前书面通知乙方同时确定具体延后时间。甲方在此宽限期内向乙方交付房屋的，不视为甲方逾期交房。
二、潜在重大风险
特殊原因必须说明具体范围，如果不说明具体范围，开发商届时可以随意找理由延期，对购房者收房构成重大风险挑战，且90天内无违约金赔偿，这几乎等同于补充协议直接变相延长了主合同的交房时间。
三、瑞晖嘉苑共产房项目对照
没有这个，直接提出主合同期是最迟交付时间
附件十三 补充协议
第九条 对主合同【交付时间和手续】的补充及修改如下：
★1、关于交付时间，甲乙双方同意：
a. 2022 年 06 月 30 日之前，主合同以及补充协议签订并生效且乙方所付全部房款到达甲方账户六十日的，甲方在 2022 年 06 月 30 日前交付房屋。
b. 2022 年 06 月 30 日后主合同及补充协议签订并生效，或乙方所付全部房款到达甲方账户距离2022 年 06 月 30 日不足二十五个工作日的或在2022 年 06 月 30 日之后款清的，则甲方应于乙方全部房款到达甲方账户且主合同及补充协议已经生效两个条件全部成就后六十日内向乙方交付房屋。
双方确认主合同及补充协议约定的交付时间是最迟交付时间，具体交付时间以甲方交付通知书为准。甲方可以在该最迟期限前通知交房，乙方不得因甲方通知的交房日期早于此约定的交付时间而拒收房屋。乙方同意在房屋交付日10日前，由甲方统一向乙方发出房屋的《交付通知书》等一切房屋相关函件、文件。
四、条款修改建议
要么删除此条，要么需明确特殊原因的范围，且必须是合理的特殊情况。
七、存在延迟交房90天后再逾期60天购房者仍不能解除合同的风险且违约金过低并在交房前无法获得违约金的重大风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤霸王条款
附件十三 补充协议
第八条 关于《预售合同》第十二条
8.3除甲方确有特殊原因外，甲方未按照约定的期限和条件将该房屋交付乙方的，乙方同意合同仍继续履行，但甲方应当按照逾期时间分别承担如下违约责任：
(1) 逾期在 60 日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日向乙方支付违约金；
(2) 逾期超过 60日后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付（已交付房价款）万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日向乙方支付违约金。
二、潜在重大风险
开发商违约赔偿过低（60日内万分之一，还远不及商贷利率、银行基准利率），且逾期超过60天未设置乙方解除合同的权利，明显不利于乙方，也就是项目烂尾、长期延期交房，限制乙方解除合同，并且限制购房者拿到违约金（直到实际交付为止），构成对乙方购房者的重大风险。
根据对等公平原则，须参考以下开发商设置的逾期交房确定开发商违约赔偿责任：
附件十三 补充协议
第七条 关于《预售合同》第十一条
7.2
若乙方未按时办理房屋交接手续的，乙方应按日向甲方支付房价款总额万分之贰的违约金；逾期办理房屋交接手续超过【90】日的，甲方有权解除《预售合同》，并有权要求乙方支付总房款【3】%的违约金。
逾期60天内甲方应该按照每日万分之二对乙方进行赔偿，且按日赔偿；逾期60天以上乙方有权解除合同，并有权要求乙方支付总房款3%的违约金；如果乙方不解除合同，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付（已交付房价款）万分之叁的违约金，且按日赔偿支付。
三、瑞晖嘉苑共产房项目对照
该项目明确了逾期60日的乙方解除权，不过60日内和60日外违约金一致（不太合理），且设置赔偿了上限总房款的3%，不过其协议实际提出提前交房不违约，其现在也已经封顶，反而不会逾期。
主合同第十二条 逾期交付责任
除不可抗力外，甲方未按照第十一条约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，双方同意按照下列第 （一）及（二） 种方式处理：
（一）按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。
1.逾期在 60 日之内（该期限应当不多于第八条第（一）1项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已付房价款万分之 贰 的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。
2.逾期超过 60 日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），乙方有权解除合同。乙方解除合同的，应当书面通知甲方。甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退还乙方已付全部房价款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起，按照 中国人民银行公布的同期贷款基准利率 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，甲方按照乙方支付已付房价款的 3 %向乙方支付违约金。
乙方不解除合同的，合同继续履行，甲方按日计算向乙方支付已付房价款万分之贰 （该比率应当不低于本条第（一）1项中的比率）的违约金。（★详见补充协议约定）
四、条款修改建议
附件十三 补充协议
第八条 关于《预售合同》第十二条
8.3除甲方确有特殊原因外，甲方未按照约定的期限和条件将该房屋交付乙方的，乙方同意合同仍继续履行，但甲方应当按照逾期时间分别承担如下违约责任：
(1) 逾期在 60 日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之贰的违约金，并按日向乙方支付违约金；
(2) 逾期超过 60日，乙方有权解除合同，并有权要求甲方在10日内一次性向乙方支付总房款3%的违约金；乙方选择不解除合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付（已交付房价款）万分之叁的违约金，并按日向乙方支付违约金。
八、存在购房者合同解除权只有7天（通常1年）的风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤霸王条款
附件十三 补充协议
第十七条 关于合同解除的补充约定
17.2乙方依据《预售合同》的相关约定，单方面解除合同的，双方同意如下处理方式：
17.2.1除《预售合同》另有约定外，当《预售合同》约定之乙方有权单方解约的情形发生后，乙方应当自解除条件成就之日起7日内行使，逾期未行使的，解除权消灭；
二、潜在重大风险
协议设定乙方解除权时间过短，购房者很多时候根本不知道触发解除条件，当发现时很可能已过期限，且开发商可以很容易利用某些方式故意拖延超过7天导致协议里表明的解除权消灭（包括拒收解除通知）。购房者完全处于被动的绝对高风险局面。特别是项目烂尾或开发商延期交房时，需要维权时，开发商以此要挟无法解除合同。
根据民法典第五百六十四条和五百六十五条，合同解除权应为1年：
第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
三、瑞晖嘉苑共产房项目对照
明确甲方解除权为1年，未明确乙方（也即参照法律规定，也为1年）
6.13甲方行使法定或合同约定解除权的期限为解除权事由发生之日起一年。
四、条款修改建议
17.2乙方依据《预售合同》的相关约定，单方面解除合同的，双方同意如下处理方式：
17.2.1除《预售合同》另有约定外，当《预售合同》约定之乙方有权单方解约的情形发生后，乙方应当自解除条件成就之日起1年内行使，逾期未行使的，解除权消灭；
九、存在甲方开发商违约触发乙方解除合同的条件，乙方却需申请获得甲方同意还需交20%违约金，对甲方解除合同却没有惩罚措施的重大风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤霸王条款
附件十三 补充协议
第十七条 关于合同解除的补充约定
17.3除《预售合同》约定一方有权单方解除合同的情形以外，任何一方不得擅自解除合同。如乙方提出解除合同申请，甲方同意的，乙方亦应向甲方支付该房屋总价款百分之贰拾的违约金，同时乙方因购买该房屋而与第三方发生的各项费用，包括但不限于按揭贷款利息、印花税、担保费、保险费、委托代理费等费用由乙方自行承担。
二、潜在重大风险
甲方单方单独解除合同，未限定任何赔偿责任，却要求合理解除合同的乙方支付20%违约金，明显无理要求，特别是乙方有权单方解除时。这对开发商不构成任何约束，却凭空严重伤害购房者的主要权利，根据民法典第四百九十七为无效条款。
根据民法典第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
三、瑞晖嘉苑共产房项目对照
未见相关条款
四、条款修改建议
删除本条，或改为：
17.3除《预售合同》约定一方有权单方解除合同的情形以外，任何一方不得擅自解除合同。如乙方擅自解除合同，乙方亦应向甲方支付该房屋总价款百分之贰拾的违约金，同时乙方因购买该房屋而与第三方发生的各项费用，包括但不限于按揭贷款利息、印花税、担保费、保险费、委托代理费等费用由乙方自行承担。
甲方擅自解除合同或发生触发乙方有权解除合同条件的重大事件（例如一房两卖）时，除向乙方退还全部购房款外，额外赔偿总价款20%，同时承担乙方因购买该房屋与第三方发生的各项费用。
10、 存在因国家购房或金融政策变动导致银行不批贷款或降低额度而开发商却不退首付款的重大风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤霸王条款
附件十三 补充协议
第五条 关于《预售合同》第六条
5.3 乙方特别承诺：在本合同签订之后，因国家以及项目所在地税收政策及相关法律、政策调整（包括但不限于税率的增长、税种的增加或其他国家或地方政府规定的增收项目、金融贷款政策的变化），导致乙方购买房屋所缴纳税、费增加、贷款受限（包括贷款资格取消、贷款首付比例的调整）等各种风险，乙方确认，在其决定购买该房屋时已充分考虑该风险，并自行承担相关一切后果。
第十八条 关于不可抗力的补充约定
18.2国家购房政策、银行贷款政策等变化不视为不可抗力或情势变更情形，乙方违反合同义务仍应承担相应的违约责任。
二、潜在重大风险
国家政策和金融贷款政策的变化属于国家作为和第三方的行为且购房者不可预计不可避免的事项，也即属于法律上不可归因于合同双方的责任，双方可以无责解除合同，且补充协议本身在18.1已经明确：
（3）法律、法规、中央及地方政府规定、政策的变化，政府部门或机构决定、命令等行为等，视为不可抗力
出现国家政策调整和金融贷款政策变化引起的风险事项应视为不可抗力，乙方不应该承担任何责任，特别是国家贷款收紧导致乙方无法贷款或贷款额度受限，应以不可抗力双方可以无责解除合同，开发商返款全部已收款（包含全部首付款和已付部分贷款）及利息。
特别提出在实际为不可抗力条件下由乙方承担责任，属于随意设定不可抗力，在法律上也无法得到认可。
三、瑞晖嘉苑共产房项目对照
未见相关条款
四、条款修改建议
删除补充协议条款5.3、18.2
十一、存在因甲方原因导致无法在720日内获得产权证却不担责从而可能无限期拿不到产权证的重大风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤霸王条款
主合同第二十条（二）转移登记第2条
因甲方的原因，乙方、丙方未能在该共有产权住房交付之日起720 日内取得该共有产权住房的不动产权证书的，双方同意按照下列第 (2) 种方式处理：
（1）乙方和丙方任一方有权解除合同。乙方和丙方任一方解除合同的，应当书面通知甲方。甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退还乙方已付全部房价款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起，按照 × %（不低于本合同签订当日中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。乙方和丙方不解除合同的，× 。
（2） 按照附件十三补充协议第十二条执行 。
但附件十三补充协议第十二条约定的都是乙方责任，并无因甲方的原因，乙方、丙方未能在该共有产权住房交付之日起720 日内取得该共有产权住房的不动产权证书的违约责任
二、潜在重大风险
因甲方原因造成无限期拖延不动产权证的办理，乙方购房者得不到任何赔偿，并可能造成购房者的房子一直得不到产权证，构成对购房者产权所有权的重大风险
三、几家共产房项目对照
主合同选择第1种方式。
四、条款修改建议
主合同直接选择第1种方式，其中乙方、丙方不解除合同的，甲方按日支付全部房价款万分之二的违约金，对乙方造成损失的还应赔付乙方全部损失。
下边梳理了首开锦鲤的部分条款及风险点，也参考了其他共产房像去年的瑞晖嘉苑的条款，提出了一些修改建议。
一、存在一房两卖或房子被开发商抵押而最后无法解押甚至烂尾难维权的重大风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤现有条款
主合同
第八章第二十条不动产登记
甲方和乙方、丙方【同意】【√不同意】申请办理预告登记。预告登记后，未经预告登记的乙方、丙方同意，甲方处分该房屋的，不发生物权效力。
附件十三 补充协议
第四条 关于《预售合同》第五条
4.3 各方确认，甲方对该房屋已进行抵押的，不属于甲方违反承诺。
二、潜在重大风险
开发商不同意进行预告登记，存在房子之后被抵押或二次被交易风险，购房交款（首付+贷款）后可能资金被挪用至别的项目或者用于土拍。
目前首开已完全踩中“三道红线”，按央行政策要求将不能增加有息负债，且首开市净率只不到0.6，整体融资渠道被限制，项目若被抵押，资金挪用风险不小。万一首开资金链周转出问题，项目存在烂尾风险，购房者很难维权。
三、瑞晖嘉苑共产房项目对照
该项目也不同意预告登记，不过此时本身项目已抵押，是在已抵押状况下预售。
第四条 抵押情况
与该共有产权住房有关的抵押情况为 【√已抵押】【未抵押】。
抵押类型: 【√该共有产权住房所占用的土地使用权设定抵押】【该共有产权住房在建工程设定抵押】
四、条款修改建议
主合同
甲方和乙方、丙方【√同意】【不同意】申请办理预告登记。预告登记后，未经预告登记的乙方、丙方同意，甲方处分该房屋的，不发生物权效力。
附件十三 补充协议
删除4.3
二、存在补充协议霸王条款严重违背主合同精神却最终以霸王条款为准的重大风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤霸王条款
附件十三 补充协议
第二十条 补充协议的效力
20.5本补充协议与主合同具有同等法律效力,二者内容不一致时，以本补充协议为准。
二、潜在重大风险
补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由甲方承担的责任，或不合理的加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利内容的，仍以本合同为准。
如本合同有未尽事宜或与未来我市制定的共有产权住房相关政策法规内容不一致，以届时有效的相关法律、法规规定的内容为准。
主合同为政府程式合同，具有约束力和公信力，补充协议为开发商单独设定霸王条款的协议（对每个购房者提供的相同的开发商格式条款协议），显失公平，其部分内容严重违背主合同精神的条款，明显排除自身责任加重购房者责任，未来一旦出现延期交房、烂尾等重大风险，开发商赔偿责任却很轻，违约成本过低，对购房者构成重大风险隐患。
且根据《民法典》第四百九十六条 格式条款是当事人预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
注：开发商列完霸王条款，合同只在申购登记公告时列明链接公示，未做任何说明，且在公示过程中未履行任何针对免除或减轻自身责任的说明义务，根据民法典可以主张霸王条款不是合同内容。
根据民法典第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
注：开发商补充协议作为面向656户购房者的格式条款，其中霸王条款本身明显限制购房者主要权利、减轻自身责任，这些条款应视为无效。
根据民法典第四百九十八条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
注：因购房者对开发商的格式条款存在重大异议，应进行条款修改，采用非格式条款。
三、瑞晖嘉苑共产房项目对照
该项目购房合同虽也以补充协议为准，但首开锦鲤的霸王条款风险更高、开发商违约成本更低，且目前瑞晖项目已基本完成封顶，首开锦鲤存在较大不确定性。
四、条款修改建议
附件十三 补充协议
第二十条 补充协议的效力
20.5 对于主合同未尽事宜，涉及补充协议中双方权利平等的条款，以本补充协议为准；与主合同存在明显不一致或不合理的减轻或免除本合同中约定应当由甲方承担的责任，或不合理的加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利内容的以主合同为准。
三、存在一房两卖开发商违约成本低而购房者产权难确认的重大风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤霸王条款
附件十三 补充协议
第四条 关于《预售合同》第五条
4.1 甲方承诺，在签订本合同时，该房屋未出售给第三人；同时保证在本合同解除前不将该房屋出售给本合同乙方、丙方以外的其他人，本合同解除后，甲方有权将该房屋出售给第三人。
4.4如该房屋权利状况与主合同第五条承诺不符，导致不能完成不动产转移登记的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，应当书面通知甲方。甲方应当自解除合同通知送达且合同网签备案注销之日起【30 】日内退还乙方已付房价款，并自乙方付款之日起，按照本合同签订当日中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。给乙方造成损失的，甲方还应承担赔偿责任，赔偿金额最多不超过已付房价款百分之叁。
二、潜在重大风险
在主合同第五条已经明确了一房两卖开发商所需要的赔偿责任，而补充协议却只承诺不提违约责任，根据甲方只是承诺在合同未解除时不出售给乙方、丙方以外的其他人，增加了解除后可以卖第三人，并未列明由谁来解除合同，根据合同中的一些霸王条款很多是开发商自己解除合同。如果不约定开发商一房两售的违约赔偿责任及限定乙方为解除合同的权利方，开发商违约成本很低（随意一房两售，然后自行解除合同），可能给购房者的产权获得与确认带来重大风险。
4.4里提到导致不能完成不动产转移登记，偷换概念，如果是一房两卖转移给第三方也算完成转移登记了，构成重大风险，同时乙方造成损失应据实赔偿而不是最高3%
要么删除4.1、4.4或修改与主合同第五条一致，要么根据前述解除协议的对等原则，甲方应退还购房款（含乙方已为购此房付出的贷款利息）并且额外赔偿20%违约金。
参照主合同附件确定对等赔偿：
附件五 关于该共有产权住房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定
3、乙方以申请贷款（包括银行按揭贷款或/和公积金贷款）方式支付购房款的特别约定如下：
（3）在乙方办理完毕商业按揭贷款且甲方为乙方提供阶段性担保责任期间，双方同意遵守以下约定：
自甲方代乙方还款之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按合同签订当日中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息，并向甲方支付相当于甲方代付全部款项20%的违约金。
三、瑞晖嘉苑共产房项目对照
在主合同中提出了相应的违约责任（内容与锦鲤主合同第五条基本一致），补充协议中未提。
第二章 共有产权住房基本状况
第五条 房屋权利状况承诺
（一）甲方对该共有产权住房享有合法权利；
（二）该共有产权住房未出售并保证不出售给除本合同乙方以外的其他人；
（三）该共有产权住房无司法查封或其他限制转让的情况；
如该共有产权住房权利状况与上述承诺不符，导致不能完成本合同登记备案或不动产转移登记的，乙方、丙方有权解除合同。乙方、丙方解除合同的，应当书面通知甲方。甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退还乙方已付全部房价款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起，按照本合同签订当日中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给乙方、丙方造成损失的，甲方还应当承担赔偿责任，总赔偿金额为【乙方和丙方的经济损失】。
四、条款修改建议
附件十三 补充协议
第四条 关于《预售合同》第五条
4.1要么删除，要么修改为：
4.1 甲方承诺，在签订本合同时，该房屋未出售给第三人；同时保证在本合同解除前不将该房屋出售给本合同乙方、丙方以外的其他人，甲方在未解除合同的情况下如果出售给本合同乙方、丙方以外的其他人，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方全部购房款及已为购买此房付出的贷款利息，同时赔偿乙方全额购房款的20%。本合同解除后，甲方有权将该房屋出售给第三人。
删除4.4
4、 存在宣传材料与样板间与实际严重不符涉嫌虚假宣传的重大风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤霸王条款
附件十三 补充协议
第一条
1.2甲方为本项目制作之一切介绍、宣传及广告资料，包括口头讲解、楼书、建筑模型、样板间，以及样板间之装修、设备、设施、布局结构及室内陈列家具指引、装饰物品、电器等，均不构成甲方为本项目或本房屋所作出的任何承诺，亦不构成房屋交付标准。实际房屋与样板间可能存在平面及空间尺寸差异，甲方无需就该差异承担责任。
二、潜在重大风险
如果宣传材料和样板间等均不作为交付标准或参考标准，开发商涉嫌虚假宣传，购房者依据宣传材料、楼书和样板间等进行选房，如果最后出现差异较大，将承受巨大损失，类比买到假货。
根据民法典 第一百四十六条 【虚假表示与隐藏行为的效力】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
开发商设置此条款涉嫌规避对虚假宣传的惩罚，降低自身责任，风险转嫁购房者，根据虚假宣传双倍赔偿精神，应在条款中设置双倍违约赔偿。
三、瑞晖嘉苑共产房项目对照
该项目虽然也提出样板房并非标准，但提出参考，同时也未说宣传材料不作为参考标准。
附件十三 补充协议
第十四条 对主合同【共有产权住房质量】的补充及修改如下：
3.1该共有产权住房的装饰、设备标准应以主合同附件【七】及合同其他相关约定为准，样板房及内部布局、机电安装、装饰、家电、家具陈设，仅供乙方参考，并非交付标准，也不构成甲方的允诺。
四、条款修改建议
附件十三 补充协议
第一条
1.2甲方为本项目制作之一切介绍、宣传及广告资料，包括口头讲解、楼书、建筑模型、样板间，以及样板间之装修、设备、设施、布局结构及室内陈列家具指引、装饰物品、电器等，应构成房屋交付的参考标准。允许实际房屋与样板间可能存在平面及空间尺寸存在1%以内的差异，差异超过1%-3%的应双倍赔偿。即乙方全额购房款的2%-6%；差异超过3%的，乙方有权解除合同，甲方应返还全部购房款，且需乙方因贷款支付的贷款购房全部支出利息；乙方选择不解除合同的，甲方应以双倍赔偿（即差异4%需赔偿全额购房款的8%，以此类推）
五、存在被强行交房且不确定最晚交房时间的重大风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤霸王条款
附件十三 补充协议
第七条 关于《预售合同》第十一条
7.2乙方同意按照甲方发出的入住通知规定的时间、地点及流程，办理房屋交接手续。乙方持入住通知书办理房屋交接手续，即为该房屋已交付给乙方。
若乙方未按时办理房屋交接手续的，乙方应按日向甲方支付房价款总额万分之贰的违约金；逾期办理房屋交接手续超过【90】日的，甲方有权解除《预售合同》，并有权要求乙方支付总房款【3】%的违约金。
下列双方未办理完毕房屋交接手续的情形，不视为甲方逾期交房：
（1）乙方未按照入住通知规定的时间、地点及流程与甲方办理房屋交接手续；
（2）乙方拒绝签订“房屋交接记录表”或类似文件；
（3）乙方因查验时提出除《预售合同》第十一条第（三）款约定之外的工程质量瑕疵而拒绝继续办理交接手续。
乙方因上述理由而拒绝收房的，不影响甲方向乙方交付房屋义务的完成，自入住通知书载明的房屋交接期间的最后一日视为甲方向乙方实际交房的时间，且自实际交房之次日起，乙方需承担如下责任和义务：
（1）该房屋有关的全部责任和风险均由乙方享有和承担，保修期开始计算；
（2）该房屋发生的各项管理费用及相关费用开始起算，逾期交纳各项费用的滞纳金均由乙方承担，乙方不得因逾期办理房屋交接手续而要求减免任何费用。
二、潜在重大风险
主合同第十一条（一）为明确交房时间，（二）为甲方证明文件齐全及不齐全下乙方、丙方有权拒绝接收，甲方承担逾期责任。
补充协议里3条：
（1）乙方未按照入住通知规定的时间、地点及流程与甲方办理房屋交接手续；
（2）乙方拒绝签订“房屋交接记录表”或类似文件；
（3）乙方因查验时提出除《预售合同》第十一条第（三）款约定之外的工程质量瑕疵而拒绝继续办理交接手续。
这三条直接排除因甲方过错（比如烂尾、延期交房、房屋重大质量问题）导致乙方拒签交接表或因维权而不能参加收房等，与主合同精神严重冲突，属于强行交房行为，给购房者带来重大风险隐患。且入住通知时间很可能不是主合同交房时间，这是一种偷换概念，为延期交房不承担责任埋下隐患。
附主合同第十一条：
第十一条 交付时间和手续
（一）甲方应当于 2023 年10 月31 日前向乙方、丙方交付该共有产权住房。但如乙方在该期限届满时未付清房款的，在付清房款后30内交付房屋。
（二）该共有产权住房达到第九条、第十条约定的交付条件后，甲方应当于交付日期届满前 10 日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达乙方、丙方。乙方、丙方未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该共有产权住房所在地为办理交付手续的地点。。
交付该共有产权住房时，甲方应当出示满足第九条约定的证明文件。甲方不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，乙方、丙方有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由甲方承担，并按照第十二条处理。
（三）查验房屋
1.办理交付手续前，乙方有权对该共有产权住房进行查验，甲方不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为乙方查验和办理交付手续的前提条件。
2.乙方查验的该共有产权住房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由甲方按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。
（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；
（2）管道堵塞；
（3）门窗翘裂、五金件损坏；
（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；
3.该共有产权住房查验合格后，双方应当签署共有产权住房交接单。由于乙方原因导致该共有产权住房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：
（1）详见附件十三补充协议第七条；
三、瑞晖嘉苑共产房项目对照
没有锦鲤这种，且明确主合同时间为最迟时间：
附件十三 补充协议
第九条 对主合同【交付时间和手续】的补充及修改如下：
★1、关于交付时间，甲乙双方同意：
a. 2022 年 06 月 30 日之前，主合同以及补充协议签订并生效且乙方所付全部房款到达甲方账户六十日的，甲方在 2022 年 06 月 30 日前交付房屋。
b. 2022 年 06 月 30 日后主合同及补充协议签订并生效，或乙方所付全部房款到达甲方账户距离2022 年 06 月 30 日不足二十五个工作日的或在2022 年 06 月 30 日之后款清的，则甲方应于乙方全部房款到达甲方账户且主合同及补充协议已经生效两个条件全部成就后六十日内向乙方交付房屋。
双方确认主合同及补充协议约定的交付时间是最迟交付时间，具体交付时间以甲方交付通知书为准。甲方可以在该最迟期限前通知交房，乙方不得因甲方通知的交房日期早于此约定的交付时间而拒收房屋。乙方同意在房屋交付日10日前，由甲方统一向乙方发出房屋的《交付通知书》等一切房屋相关函件、文件。
四、条款修改建议
修改为：
7.2乙方同意按照甲方发出的入住通知规定的时间（最迟不晚于主合同交房时间）、地点及流程，办理房屋交接手续。乙方持入住通知书办理房屋交接手续，即为该房屋已交付给乙方。
若乙方无故未按时办理房屋交接手续的，乙方应按日向甲方支付房价款总额万分之贰的违约金；逾期办理房屋交接手续超过【90】日的，甲方有权解除《预售合同》，并有权要求乙方支付总房款【3】%的违约金。
删除补充协议里本条的后边剩下所有内容
5、 存在任意延迟交房90天而开发商免责的重大风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤霸王条款
8.1 如甲方确有特殊原因未能按照买卖合同的约定交房，乙方同意给予甲方最长不超过 90 日的宽限期，但甲方应提前书面通知乙方同时确定具体延后时间。甲方在此宽限期内向乙方交付房屋的，不视为甲方逾期交房。
二、潜在重大风险
特殊原因必须说明具体范围，如果不说明具体范围，开发商届时可以随意找理由延期，对购房者收房构成重大风险挑战，且90天内无违约金赔偿，这几乎等同于补充协议直接变相延长了主合同的交房时间。
三、瑞晖嘉苑共产房项目对照
没有这个，直接提出主合同期是最迟交付时间
附件十三 补充协议
第九条 对主合同【交付时间和手续】的补充及修改如下：
★1、关于交付时间，甲乙双方同意：
a. 2022 年 06 月 30 日之前，主合同以及补充协议签订并生效且乙方所付全部房款到达甲方账户六十日的，甲方在 2022 年 06 月 30 日前交付房屋。
b. 2022 年 06 月 30 日后主合同及补充协议签订并生效，或乙方所付全部房款到达甲方账户距离2022 年 06 月 30 日不足二十五个工作日的或在2022 年 06 月 30 日之后款清的，则甲方应于乙方全部房款到达甲方账户且主合同及补充协议已经生效两个条件全部成就后六十日内向乙方交付房屋。
双方确认主合同及补充协议约定的交付时间是最迟交付时间，具体交付时间以甲方交付通知书为准。甲方可以在该最迟期限前通知交房，乙方不得因甲方通知的交房日期早于此约定的交付时间而拒收房屋。乙方同意在房屋交付日10日前，由甲方统一向乙方发出房屋的《交付通知书》等一切房屋相关函件、文件。
四、条款修改建议
要么删除此条，要么需明确特殊原因的范围，且必须是合理的特殊情况。
七、存在延迟交房90天后再逾期60天购房者仍不能解除合同的风险且违约金过低并在交房前无法获得违约金的重大风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤霸王条款
附件十三 补充协议
第八条 关于《预售合同》第十二条
8.3除甲方确有特殊原因外，甲方未按照约定的期限和条件将该房屋交付乙方的，乙方同意合同仍继续履行，但甲方应当按照逾期时间分别承担如下违约责任：
(1) 逾期在 60 日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日向乙方支付违约金；
(2) 逾期超过 60日后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付（已交付房价款）万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日向乙方支付违约金。
二、潜在重大风险
开发商违约赔偿过低（60日内万分之一，还远不及商贷利率、银行基准利率），且逾期超过60天未设置乙方解除合同的权利，明显不利于乙方，也就是项目烂尾、长期延期交房，限制乙方解除合同，并且限制购房者拿到违约金（直到实际交付为止），构成对乙方购房者的重大风险。
根据对等公平原则，须参考以下开发商设置的逾期交房确定开发商违约赔偿责任：
附件十三 补充协议
第七条 关于《预售合同》第十一条
7.2
若乙方未按时办理房屋交接手续的，乙方应按日向甲方支付房价款总额万分之贰的违约金；逾期办理房屋交接手续超过【90】日的，甲方有权解除《预售合同》，并有权要求乙方支付总房款【3】%的违约金。
逾期60天内甲方应该按照每日万分之二对乙方进行赔偿，且按日赔偿；逾期60天以上乙方有权解除合同，并有权要求乙方支付总房款3%的违约金；如果乙方不解除合同，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付（已交付房价款）万分之叁的违约金，且按日赔偿支付。
三、瑞晖嘉苑共产房项目对照
该项目明确了逾期60日的乙方解除权，不过60日内和60日外违约金一致（不太合理），且设置赔偿了上限总房款的3%，不过其协议实际提出提前交房不违约，其现在也已经封顶，反而不会逾期。
主合同第十二条 逾期交付责任
除不可抗力外，甲方未按照第十一条约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，双方同意按照下列第 （一）及（二） 种方式处理：
（一）按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。
1.逾期在 60 日之内（该期限应当不多于第八条第（一）1项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已付房价款万分之 贰 的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。
2.逾期超过 60 日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），乙方有权解除合同。乙方解除合同的，应当书面通知甲方。甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退还乙方已付全部房价款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起，按照 中国人民银行公布的同期贷款基准利率 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，甲方按照乙方支付已付房价款的 3 %向乙方支付违约金。
乙方不解除合同的，合同继续履行，甲方按日计算向乙方支付已付房价款万分之贰 （该比率应当不低于本条第（一）1项中的比率）的违约金。（★详见补充协议约定）
四、条款修改建议
附件十三 补充协议
第八条 关于《预售合同》第十二条
8.3除甲方确有特殊原因外，甲方未按照约定的期限和条件将该房屋交付乙方的，乙方同意合同仍继续履行，但甲方应当按照逾期时间分别承担如下违约责任：
(1) 逾期在 60 日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之贰的违约金，并按日向乙方支付违约金；
(2) 逾期超过 60日，乙方有权解除合同，并有权要求甲方在10日内一次性向乙方支付总房款3%的违约金；乙方选择不解除合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付（已交付房价款）万分之叁的违约金，并按日向乙方支付违约金。
八、存在购房者合同解除权只有7天（通常1年）的风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤霸王条款
附件十三 补充协议
第十七条 关于合同解除的补充约定
17.2乙方依据《预售合同》的相关约定，单方面解除合同的，双方同意如下处理方式：
17.2.1除《预售合同》另有约定外，当《预售合同》约定之乙方有权单方解约的情形发生后，乙方应当自解除条件成就之日起7日内行使，逾期未行使的，解除权消灭；
二、潜在重大风险
协议设定乙方解除权时间过短，购房者很多时候根本不知道触发解除条件，当发现时很可能已过期限，且开发商可以很容易利用某些方式故意拖延超过7天导致协议里表明的解除权消灭（包括拒收解除通知）。购房者完全处于被动的绝对高风险局面。特别是项目烂尾或开发商延期交房时，需要维权时，开发商以此要挟无法解除合同。
根据民法典第五百六十四条和五百六十五条，合同解除权应为1年：
第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
三、瑞晖嘉苑共产房项目对照
明确甲方解除权为1年，未明确乙方（也即参照法律规定，也为1年）
6.13甲方行使法定或合同约定解除权的期限为解除权事由发生之日起一年。
四、条款修改建议
17.2乙方依据《预售合同》的相关约定，单方面解除合同的，双方同意如下处理方式：
17.2.1除《预售合同》另有约定外，当《预售合同》约定之乙方有权单方解约的情形发生后，乙方应当自解除条件成就之日起1年内行使，逾期未行使的，解除权消灭；
九、存在甲方开发商违约触发乙方解除合同的条件，乙方却需申请获得甲方同意还需交20%违约金，对甲方解除合同却没有惩罚措施的重大风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤霸王条款
附件十三 补充协议
第十七条 关于合同解除的补充约定
17.3除《预售合同》约定一方有权单方解除合同的情形以外，任何一方不得擅自解除合同。如乙方提出解除合同申请，甲方同意的，乙方亦应向甲方支付该房屋总价款百分之贰拾的违约金，同时乙方因购买该房屋而与第三方发生的各项费用，包括但不限于按揭贷款利息、印花税、担保费、保险费、委托代理费等费用由乙方自行承担。
二、潜在重大风险
甲方单方单独解除合同，未限定任何赔偿责任，却要求合理解除合同的乙方支付20%违约金，明显无理要求，特别是乙方有权单方解除时。这对开发商不构成任何约束，却凭空严重伤害购房者的主要权利，根据民法典第四百九十七为无效条款。
根据民法典第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
三、瑞晖嘉苑共产房项目对照
未见相关条款
四、条款修改建议
删除本条，或改为：
17.3除《预售合同》约定一方有权单方解除合同的情形以外，任何一方不得擅自解除合同。如乙方擅自解除合同，乙方亦应向甲方支付该房屋总价款百分之贰拾的违约金，同时乙方因购买该房屋而与第三方发生的各项费用，包括但不限于按揭贷款利息、印花税、担保费、保险费、委托代理费等费用由乙方自行承担。
甲方擅自解除合同或发生触发乙方有权解除合同条件的重大事件（例如一房两卖）时，除向乙方退还全部购房款外，额外赔偿总价款20%，同时承担乙方因购买该房屋与第三方发生的各项费用。
10、 存在因国家购房或金融政策变动导致银行不批贷款或降低额度而开发商却不退首付款的重大风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤霸王条款
附件十三 补充协议
第五条 关于《预售合同》第六条
5.3 乙方特别承诺：在本合同签订之后，因国家以及项目所在地税收政策及相关法律、政策调整（包括但不限于税率的增长、税种的增加或其他国家或地方政府规定的增收项目、金融贷款政策的变化），导致乙方购买房屋所缴纳税、费增加、贷款受限（包括贷款资格取消、贷款首付比例的调整）等各种风险，乙方确认，在其决定购买该房屋时已充分考虑该风险，并自行承担相关一切后果。
第十八条 关于不可抗力的补充约定
18.2国家购房政策、银行贷款政策等变化不视为不可抗力或情势变更情形，乙方违反合同义务仍应承担相应的违约责任。
二、潜在重大风险
国家政策和金融贷款政策的变化属于国家作为和第三方的行为且购房者不可预计不可避免的事项，也即属于法律上不可归因于合同双方的责任，双方可以无责解除合同，且补充协议本身在18.1已经明确：
（3）法律、法规、中央及地方政府规定、政策的变化，政府部门或机构决定、命令等行为等，视为不可抗力
出现国家政策调整和金融贷款政策变化引起的风险事项应视为不可抗力，乙方不应该承担任何责任，特别是国家贷款收紧导致乙方无法贷款或贷款额度受限，应以不可抗力双方可以无责解除合同，开发商返款全部已收款（包含全部首付款和已付部分贷款）及利息。
特别提出在实际为不可抗力条件下由乙方承担责任，属于随意设定不可抗力，在法律上也无法得到认可。
三、瑞晖嘉苑共产房项目对照
未见相关条款
四、条款修改建议
删除补充协议条款5.3、18.2
十一、存在因甲方原因导致无法在720日内获得产权证却不担责从而可能无限期拿不到产权证的重大风险
具体争议内容：
一、首开锦鲤霸王条款
主合同第二十条（二）转移登记第2条
因甲方的原因，乙方、丙方未能在该共有产权住房交付之日起720 日内取得该共有产权住房的不动产权证书的，双方同意按照下列第 (2) 种方式处理：
（1）乙方和丙方任一方有权解除合同。乙方和丙方任一方解除合同的，应当书面通知甲方。甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退还乙方已付全部房价款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起，按照 × %（不低于本合同签订当日中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。乙方和丙方不解除合同的，× 。
（2） 按照附件十三补充协议第十二条执行 。
但附件十三补充协议第十二条约定的都是乙方责任，并无因甲方的原因，乙方、丙方未能在该共有产权住房交付之日起720 日内取得该共有产权住房的不动产权证书的违约责任
二、潜在重大风险
因甲方原因造成无限期拖延不动产权证的办理，乙方购房者得不到任何赔偿，并可能造成购房者的房子一直得不到产权证，构成对购房者产权所有权的重大风险
三、几家共产房项目对照
主合同选择第1种方式。
四、条款修改建议
主合同直接选择第1种方式，其中乙方、丙方不解除合同的，甲方按日支付全部房价款万分之二的违约金，对乙方造成损失的还应赔付乙方全部损失。
