2021抚顺房市浅见

好久没在贴吧发帖子了，玩了这么多年，想说的越来越少，但偶尔还是会来看看。作为抚顺的“路边社”，小道消息、花边新闻、街知巷闻……这里依然是获取抚顺各类信息的最佳途径。
有人说，人越理性话就越少。玩吧的人虽然看似减少，大家可能都一样，懒得再说些什么了。
贴吧里有种帖子，被吧友戏称为“月经贴”，每隔一段时间就会出现一次，很有规律，比如房子这个话题。毕竟衣食住行以住为大，大家偶尔关注讨论一下实属正常。然而正常的其中却总有不正常的声音，炒作还是误导无法界定，毕竟每个人都有发表看法的权利。所以老道也说说自己的见解，没别的意思，愿意看您就看看，不带任何商业目的，欢迎理性讨论。
一、关于买房
最近有地产公司大幅度降价促销，这是当然是好事。拿2021年的地价，卖2011年的房价回馈抚顺市民，这是什么精神？国际主义精神。雷锋城里办雷锋事，自然值得点赞。
面对这么好的事，有购房需求的定当首先考虑。想买归想买，买房的程序别忘了：
第一看五证，简单点说，必须看《房地产预售许可证》，有这个证的楼盘才具备预售资格，否则购买者不受法律保护，出了问题只能自己扛。
另外这个证也有说道，证书上会注明哪个楼盘具体到楼号取得了预售资格，如果您要买的房子正是这个楼的单位，可以放心买，有事自然有说理的地方。
第二问清楚房屋买卖合同是否在房管局备案，如果可以备案，放心买，不会出现开发商一房多卖和抵押的情况。
当然了，这里面也有说道。一是网签合同备案，二是人工备案。网签备案合同在签约当天即时完成，打印的合同直接带有“已备案”阴影水印，不能造假。能否网签备案，取决于开发商那边是否与房管局联网，所出售的房子没有抵押和各类手续齐全。如果可以网签备案，可见开发商实力雄厚，至少不存在抵押融资的情况。
确实有的开发商是不能网签备案的，但是会承诺人工备案。这里面什么原因不必深究，关键是承诺，也就是开发商承诺多长时间完成备案。假如，我是说假如，您要买的房子存在抵押的情况，签约付款后一个月内（无论全款还是首付），开发商足够时间完成解押。所以人工备案的承诺时间一个月足以。一个月还不够就两个月，两个月以上还不能完成备案的，您就得慎重考虑要不要买了。
以上两点如果都满足，交房时间按合同约定即可。到期不交房，开发商是要赔偿的。
如果您赶着结婚，或者孩子需要入学，一定要特别注意交房时间，避免延误。婚期可以延后，孩子入学一定要打听清楚，有的学校学位紧张，拿购房合同恐怕无法报名。
二、抚顺房产未来是涨是跌
首先，如果您是刚需，不必考虑这个问题。
房价的涨跌有两条线，一是新房价格，二是二手房价格。看似各自为战，实际上互有交织。
新房价格取决于市场供给，新楼盘开发的多，买房的人少，房价自然会降。说实话，降了也没人敢买。对老百姓来说，买房占用的资金太多，敢买涨不敢买跌，买到手就赔钱的事，除非家里有矿。
看看抚顺现在的楼市，在经历了2013和14年的波动以后，正是因为没有多少新楼盘投入市场，才导致房价稳步上升。这两年新楼盘确实有增加的趋势，比如格林、中天、马德里、恒大，都在加盖楼盘，加盖的量不算大，位置也不算好。目前的形势是，新房有点涨不动了。
涨不动的原因有两点：一是地段不行，月牙岛地段不错，可惜没有学区。城东三期已经到了边缘，再往东一片荒地，以现在的开发积极性，猴年马月那边才能干起来。我个人觉得，汇银东樾已经是城东开发的强弩之末。格林那位置不评论了，只能说这位置的关键是铁路跨线桥。
二是消费能力，刚需和改善需求是抚顺购房的主要目的。市场房源少时，大家抢着要，房价必然上涨。当房源多时，大家开始观望比较，房子开始滞销，开发商开始拼价格打折促销，下降趋势就出来了。比如现在恒大降价促销，别的开发商跟是不跟不重要，消费者敢不敢买不重要，重要的是观望心理重新抬头，就看其他开发商能不能挺过这个观望期了。
那么就2021年来说，抚顺未来的房价会怎么样呢，老道浅见如下：
一、与2020年相比，抚顺新房价格将出现一次小幅波动。这个波动时间取决于恒大的降价促销活动什么时候结束，或者他自己结束，或者有关部门介入。也许他们对上有个时间表，给他点时间罢了。
只要有预售许可，能网签备案，有便宜就捡。或者看看别的地产公司是否跟进，总之今年有可能是买房的最好时机。
不用盼着房地产崩盘，抚顺不具备那么多的库存。如果今年出现波动，至少十年不会再有开发商敢大投入，最终还是物以稀为贵。
二、有购房意愿的建议考虑刚满五年的二手房，目前可以看到，学区房和地段好的房子真的很坚挺，比如北台、实验、附小、新华一、大自然和顺城实验学区。顺城实验比较特殊，个人看好天湖桥以西地段。
为什么建议买二手房，当前金融形势趋紧，开发商存在融资困难的情况，一旦烂尾悔之晚矣。二手房直接交易过户，钱货两清，安全可靠。
三、二手房看年限，十年以内的，好地段有学区上涨趋势明显而且坚挺。不好地段十年以内的能相对保持，超过十五年的会逐年下滑，这就是现状。
不动产的精髓就是地段，好位置占着就很难改变，与其去边边旯旯提心吊胆买新房，不如去核心地段买二手，现在抚顺这个趋势已经非常明显了。市政府的位置固定，商业中心的位置固定，好学校的位置固定，未来三十年不会有太大变化，占据这些地段的房子才是最佳选择。
以上为本人浅见，手机码字可能会出现错漏，还请谅解。文明交流，不喜勿喷，感谢您耐心看完。