请同学们来看看这个是否可以定合同诈骗罪。程序上和案件实体上，欢迎来讨论，谢谢！就《同一合同里面的不同条款产生的民事责任和刑事责任如何正确认定》，可以写一篇论文了。
《公安机关办理刑事案件程序规定》第175条第二款不合法不合理的情况反应
1、第175条第二款，对不属于公安机关职责范围的事项，在接报案时能够当场判断的，应当立即口头告知扭送人、报案人、控告人、举报人向其他主管机关报案。建议修改条文：一方面对事项加以具体罗列（比如商品买卖、质量、城管、违建等，加“明显”两字），另一方面加上“除外”的情况，比如对“合同诈骗罪”等复杂、疑难案件报案，经口头解释后仍坚持异议的，应直接适用178条规定。因“合同诈骗罪”和“民事合同纠纷”在司法实践中不是很容易鉴定区分（也有同时存在的情况），并且有时认识和法院裁判都还会有反复和矛盾。
2、它存在逻辑上的问题，本身是程序性规定，但同时又把案件实体搅进来。与169、170和171条互相矛盾。与《中华人民共和国刑事诉讼法》第110、111、112和第2条冲突，不合理限制了公民的刑事诉讼权利。
3、第169、170、171和172受案文字工作，既然有规定就应该想办法严格落实（比如增加警力和招聘文职人员）。不知这里是否可以加入“人工智能辅助受、立案系统”？（包括175条）
4、与《最高人民检察院公安部关于公安机关办理经济犯罪案件的若干规定》第14、15、19条相冲突，导致公安机关受、立案工作中（处理涉嫌经济犯罪案件）不能正确适用该规定(最高检的，涉及到A、两个文件的法律地位；B、一般规定和专门规定)。
附《关于宜宾邦泰置业有限公司涉嫌合同诈骗罪的控告(20210601 A版)》
情况反应人：
20210603
关于宜宾邦泰置业有限公司涉嫌合同诈骗罪的控告(20210601A版)
尊敬的公安部门：现实名控告如下，请依法处理并严格执行《公安机关办理刑事案件程序规定》（以下简称《规定》）第一百七十八条公安机关接受案件后，经审查，认为有犯罪事实需要追究刑事责任，且属于自己管辖的，经县级以上公安机关负责人批准，予以立案；认为没有犯罪事实，或者犯罪事实显著轻微不需要追究刑事责任，或者具有其他依法不追究刑事责任情形的，经县级以上公安机关负责人批准，不予立案。对有控告人的案件，决定不予立案的，公安机关应当制作不予立案通知书，并在三日以内送达控告人。《最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第七十七条 [合同诈骗案(刑法第二百二十四条)]以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额在二万元以上的，应予立案追诉。
关于公安机关受案、立案过程中存在的问题(宜宾市公安局临港经济技术开发区分局沙坪派出所）：
1、 未严格落实169条规定。2021年4月28日16：10那次报案，虽然我也存在一定问题（书面材料未把涉嫌合同诈骗罪单独列出，还包括了不属于公安机关职责范围的事项“关于商品房和车库捆绑销售问题”和“车辆间距严重不足，不符合国标”等，因我去之前以为会做笔录），书面材料可能也未把合同诈骗罪表述得全面、详细，接警警官大概看了材料并听我大概讲述后，认为属于“民事纠纷”，就此双方还发生争论，未制作笔录，我无奈之下只好把材料留下,请他们再联系我，但一直未得到反馈。 2021年5月31日11：25这次报案，仍然被告知属于“民事纠纷”，双方继续发生争论，也未制作笔录。16：20我到宜宾市公安局信访办现场反应情况，信访办电话询问办案民警后，告知我：“因不属于公安机关职责范围的事项，案件未受理，故不会出具《不予立案通知书》”。包括下面几条的受案文字工作，既然有规定就应该想办法严格落实（比如增加警力和招聘文职人员），按我的理解，应该是175条第二款的前置程序。
2、 未严格落实170、171、172条规定，既然有规定就应该想办法严格落实（比如增加警力和招聘文职人员）。
3、 重点说一下175条第二款，对不属于公安机关职责范围的事项，在接报案时能够当场判断的，应当立即口头告知扭送人、报案人、控告人、举报人向其他主管机关报案。建议修改条文：一方面对事项加以具体罗列（比如商品买卖、质量、城管、违建等，加“明显”两字），另一方面加上“除外”的情况，比如对“合同诈骗罪”等复杂、疑难案件报案，经口头解释后仍坚持异议的，应直接适用178条规定。因“合同诈骗罪”和“民事合同纠纷”在司法实践中不是很容易鉴定区分（也有同时存在的情况），并且有时认识和法院裁判都还会有反复和矛盾。
4、 再说175条第二款，它存在逻辑上的问题，本身是程序性规定，但同时又把案件实体搅进来。与169、170和171条互相矛盾。与《中华人民共和国刑事诉讼法》第110、111、112和第2条冲突，不合理限制了公民的刑事诉讼权利。
5、 这两次报案，公安机关都是口头告知我属于“民事合同纠纷”，不属于公安机关职责范围，让我找法院，故不立案，拒不出具《不予立案通知书》，在案件程序上侵犯了我申请复议、复核的程序性权利。在案件实体上不能排除“合同诈骗罪”的可能性。
6、 就本案，确实也存在“民事合同纠纷”，比如第一步的无效的“弃权条款”，如果双方仅仅只是这个，邦泰停止在这里，没有下一步动作，那确实只是民事纠纷（另外还有合同涉及到的增值税、精装修质量和车位不符合国标等，也是民事纠纷）；但是它第二步就把楼顶（底楼绿地）使用权卖给了顶（底）楼业主（确实也在扯皮）。整体结合在一起看就存在“合同诈骗罪”了。
7、 未考虑控告人以“合同诈骗罪”为由报案，应正确适用《最高人民检察院公安部关于公安机关办理经济犯罪案件的若干规定》第14、15、19条，而是选择适用《公安机关办理刑事案件程序规定》第175条第二款。
被控告人：宜宾邦泰置业有限公司（以下简称邦泰地产），住所地四川省宜宾市临港经济开发区化工路70号，统一社会信用代码915115003144668314。法定代表人：刘云辉，总经理。联系电话：0831-3661111。
控告人：
相关事实和理由
商品房买卖合同订立于2017年10月30日，总价509849元，于2020年4月交付使用。地址：构庄路邦泰国际社区（北区）#。
商品房预售合同不规范，漏掉了“补充协议”。它们分别由CH-2015-01《四川省商品房买卖合同（预售）》和“邦泰版”《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“邦泰协议”）两个合同共同组成。A、“邦泰协议”范本是否需要政府部门事前审批？是否经过审批？最后的审批意见？B、合同订立后房管局还要登记备案，对合同内容事后监管是否到位？C、“邦泰协议”第七条第三款，【根据《物权法》关于建筑物区分所有权的有关规定，买受人同意，商品房所在项目的建筑区划范围内，与商品房直接毗连的部分公共地面绿地、屋顶平台（含裙楼屋顶平台）、露台及其他平台的使用权，买受人同意由出卖人统一分割，并授权相应的与该平台（或地面绿地）相毗连的房屋买受人专有使用，非与该平台（或地面绿地）相毗连房屋的买受人自愿永久放弃对该部分平台（或地面绿地）的共有使用权，并不得主张任何权益。由出卖人授权使用该平台（或地面绿地）的买受人，在使用或管理维护该平台过程中，必须遵守物业管理的相关规定，不得使用不符合设计规范的材料，且使用或管理维护该平台过程中的安全责任均由买受人自行承担，与出卖人无关】，根据《中华人民共和国物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；以及根据《中华人民共和国民法典》第496条、497条，以及CH-2015-01主合同第39条 【补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准】、第33条第3款【出卖人承诺不擅自占用、处分和经营与该商品房有关的共用部位和相关配套设施设备，不改变其使用功能】，故该格式条款自始就无效。
据悉邦泰地产将该楼顶（底楼绿地）使用权以10万元/户卖给顶（底）楼业主（待公安侦察核实），邦泰地产这种行为严重违法违规，不仅侵犯了全体业主的所有权和使用权，并且人为制造顶（底）楼业主和其它业主的矛盾和冲突（因违建问题，包括顶底楼在内的所有业主都是受害者，都被邦泰地产玩了）。它这种以貌似合法的格式条款合同的形式，掩盖其欺诈并侵犯业主所有权的实质，并通过所谓的“售卖使用权”骗取巨额非法经济利益（实际是业主物权的价值体现），并具有极大的社会危害性（具体表现为：1、侵犯了所有业主的物权；2、骗取顶（底）楼业主钱款，为“违建”埋下种子和祸根，促成了小区“违建”愈演愈烈的现状，严重妨害城市管理秩序，强拆“违建”还可能会引起群体性事件（因为他们也被邦泰地产诈骗了10万+违建建设成本）；3、昨天在微信群就“违建”问题双方出现相互辱骂（顶【底】楼业主认为他已购买使用权，关你“鸟事”，而其它业主认为自己权利受损而不满），长期矛盾的积累将引发打架斗殴治安案件或刑事案件；4、小区现有“违建”直接或间接危及到小区所有业主的生命健康权，100米高空坠物，若中途碰撞或风向，杀伤半径覆盖单元门及附近小区道路；5、给政府挖坑，把烂摊子甩给政府，它收钱后旁观笑看各方相互扯皮、内卷，给社会制造乱象和不稳定因素;6、涉及人数众多，仅宜宾可能就涉及上万户邦泰业主（不知其它地方的邦泰是否有类似操作？），涉及金额特别巨大（保守计算：120万每栋*30栋=3600万元）;7、因它这种“骚”操作，引起大量业主投诉、上访维权，耗费大量国家行政、司法资源）；
它以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，一方面采取隐瞒真相、设计骗局的方法，让非顶（底）楼业主在不知道（或者没注意）这个无效格式条款(所谓“弃权条款”)存在的情况下和它签约（邦泰地产它明知该格式条款自始就无效）,它始终不具备合法取得楼顶使用权（所有权）的合同能力，另一方面采取虚构事实、设计骗局的方法（它明知该格式条款自始就无效，也明知它并没有楼顶【地面绿地】所有权和使用权），以其它业主的所谓“弃权条款”来骗取顶（底）楼业主钱款（据悉部分底楼业主还在和它扯皮），也始终不具备履行交付楼顶使用权（所有权）的合同能力；
它主观上是故意（“邦泰协议”第14条 【本补充协议约定与主合同约定不一致的，以本补充协议约定为准，特别说明：出卖人已按本人要求就合同及附件、补充协议中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释（尤其是斜体且字体加粗部分），履行了提示注意义务和明确说明义务，本人对合同的全部内容已知晓】，但事实是：他们根本没有逐条说明与解释，我们根本不知道这些“**”条款，再结合主合同第39条，能充分证明这是一个它处心积虑、精心设计的骗局），
从实际交付的楼顶情况来看，房间的现浇框架已成形，若把四周墙壁一封并留个门框，再搞一个玻璃屋顶，一个完整的房间就快速建成了（和一般的楼顶违建不同，它基本上是半成品了）。从一个侧面可以反应出它在设计和施工时就谋划好了要侵占楼顶共有使用权的犯罪意图。
已具备犯罪构成四要件，涉嫌刑事犯罪（第二百二十四条 【合同诈骗罪】有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物……（五）以其他方法骗取对方当事人财物的）。
订立合同时的具体情况：因在签订购房合同的整个过程中，“任何时候去都是告诉你就剩最后1套了”你懂的，我们忙于关注和核对价格、面积、楼层、朝向、车位、按揭手续等等一大堆关键信息，对其它内容基本上是跑马观花，再加上主合同是制式的政府官方合同（CH-2015-01），签字盖手印基本上就是一个形式，确实很难发现“邦泰协议”这个“坑”。2021年4月26日，因为10栋业主微信群在讨论“违建”时提到这个，我才发现的这个条款。
特别说明一点：邦泰地产有民事责任、行政责任和刑事责任，它们三者同时共存并不矛盾。
类似其它生效判例中的一房两卖的合同诈骗罪，本案中的同一个楼顶（地面绿地）使用权被卖了两次。
本案的复杂之处在于，在签订、履行合同过程中，同时存在四种状态、情况和事实：一、邦泰地产完全履行了合同的情况（比如交付住宅专有部分所有权和使用权）；二、双方存在合同纠纷的情况（比如室内墙有裂缝，门窗质量问题等）；三、存在民事诈骗行为的情况（比如所谓的“弃权条款”）；四、邦泰地产存在刑事合同诈骗犯罪行为的情况（它仅针对住宅专有部分以外的共有部分的楼顶【地面绿地】使用权）【以下简称共有使用权】。
通过结合事实和法条，再对照参考《三十件合同诈骗罪典型案例判解》，邦泰地产的合同诈骗罪应该能逐渐清晰【以下“合同”特指本案合同中的涉及的“共有使用权条款”】。如何认定合同诈骗罪行为人主观上的非法占有目的，是司法实践中的重点和难点。一般而青，对行为人是否具有非法占有之目的，可以从以下几个方面进行分析：（1）行为人是否具有签订、履行合同的条件，是否创造虚假条件；本案中，邦泰地产无条件（无权处置共有使用权），并创造虚假条件（通过所谓“弃权条款”，制造它有权处置共有使用权的假象）；（2）行为人在签订合同时有无履约能力；本案中，邦泰地产无履约能力；（3）行为人在签订和履行合同过程中有无诈骗行为；本案中，邦泰地产有诈骗行为；（4）行为人在签订合同后有无履行合同的实际行为；本案中，邦泰地产根本无法履行（一是所谓“弃权条款”自始就无效，二是其它楼层业主反对，三是涉及违建）；（5）行为人对取得财物的处置情况，是否有挥霍、挪用及携款潜逃等行为；本案中，邦泰地产是什么情况，目前未知（待公安机关依法侦查）。
对照参考最高人民检察院指导性案例（检例第91号，温某某合同诈骗立案监督案），【要旨】检察机关办理涉企业合同诈骗犯罪案件，应当严格区分合同诈骗与民事违约行为的界限。要注意审查涉案企业在签订、履行合同过程中是否具有非法占有目的和虚构事实、隐瞒真相的行为，准确认定是否具有诈骗故意。【指导意义】严格区分合同诈骗与民事违约行为的界限。注意审查涉案企业在签订、履行合同过程中是否具有虚构事实、隐瞒真相的行为，是否有刑法第二百二十四条规定的五种情形之一。注重从合同项目真实性、标的物用途、有无实际履约行为、是否有逃匿和转移资产的行为、资金去向、违约原因等方面，综合认定是否具有诈骗的故意，避免片面关注行为结果而忽略主观上是否具有非法占有的目的。对于签订合同时具有部分履约能力，其后完善履约能力并积极履约的，不能以合同诈骗罪追究刑事责任。本案中，邦泰地产的违法行为（仅只针对共有使用权），符合这些犯罪构成细节。
通过结合事实和法条，再对照参考《从60个无罪判例看合同诈骗罪的无罪裁判要旨及无罪辩点》，邦泰地产的合同诈骗罪应该能逐渐清晰。一、主观方面不具有“非法占有目的”的民事欺诈行为不构成合同诈骗罪，民事欺诈行为与合同诈骗罪的区分关键是“非法占有目的”的界定。通俗来说，民事欺诈中的行为人，是希望以“虚构、隐瞒”的欺骗行为，促成合同的成立与生效，并通过履行合同的行为取得相应的利益，行为人通常有实际履行的行为；而合同诈骗罪的行为人则希望以欺骗手段，直接性的取得对方的某种处分、支付，而非法占有对方处分、支付行为所指向的财物，取得利益，行为人通常无实际履行行为、或履行极少的合同义务。本案中，邦泰地产一系列“骚”操作，就是冲着非法占有楼顶60万（地面60万）去的。二、客观方面不符合犯罪构成要件（一）从客观行为上，在履行合同的过程中，行为人一方的实际投入已超出或与其应履行的合同义务相当的，应排除非法占有目的，不构成合同诈骗罪（二）行为人虽有虚构事实、隐瞒真相等行为，但该行为对合同的实际履行并未产生实质影响，且行为人亦未对取得的款项进行挥霍，不构成合同诈骗罪（三）危害行为与危害结果之间不具有刑法上的因果关系，行为人虽实施了虚构事实、隐瞒真相等欺骗行为，但相对人并未因此陷入错误认识，其处分财产等行为系因自愿或其他原因，相对人财产受损与行为人的欺骗行为之间不具有刑法上的因果关系，行为人不构成合同诈骗罪。本案中，就“共有使用权”，邦泰地产是零投入（之前已经卖过一次）。按正常逻辑，全体业主不会无偿、自愿放弃“共有使用权”，只是被这个所谓“弃权条款”诈骗了。而楼顶（底楼）业主向邦泰购买“共有使用权”，也是被这个所谓“弃权条款”诈骗了。三、特殊情形的讨论——“多重买卖”“一房二卖”不构成合同诈骗罪的核心辩点。行为人虽然存在签订多重买卖合同的情形，但签订合同时，其具有履行合同的能力，并且具有实际履行行为，应认定行为人不具有“非法占有目的”，不构成合同诈骗罪。本案中，邦泰地产实际存在签订部分多重买卖合同条款的情形（仅仅只针对共有使用权），因为它始终不能合法取得该共有使用权，所以它始终不能向顶楼（底楼）业主二次履行交付共有使用权。签订该特定合同条款时（包括签订该特定合同条款后），它始终都不具有履行该特定合同条款的能力，它始终也无法实际履行。
关于正确理解《最高人民检察院关于充分发挥检察职能服务保障“六稳”“六保”的意见》的个人看法：因邦泰地产不仅涉嫌合同诈骗罪，它还涉及到小区违建、车位高价低配不符合国标、地下车库问题、增值税问题和商品房车库捆绑销售问题（详情见《北区车位问题申诉材料》、《邦泰天玺车库、车位诉求报告》和《住建部车位咨询和车位的详细情况说明》、《关于发票是否虚开国税总局裁判申请和增值税相关具体情况》），邦泰地产主观恶意大，涉及几个小区，涉及人数、车位众多（群众意见大），应依法严惩。
附证据：
1、商品房买卖合同复印件（主合同和补充协议）；
2、《民事起诉状》，从一个侧面说明高空违建的现实和潜在社会危害性，虽然被举报人没有直接实施高空违建，但它的合同诈骗犯罪行为促进了高空违建的发生；
3、小区楼顶大量高空违建现状。
4、《三十件合同诈骗罪典型案例判解》https://www.sohu.com/a/410992348_120615238，从指控这个角度来看邦泰地产是否涉嫌合同诈骗罪。
5、《从60个无罪判例看合同诈骗罪的无罪裁判要旨及无罪辩点》https://www.sohu.com/a/216426749_809973，从无罪辩护这个角度来看邦泰地产是否涉嫌合同诈骗罪。
控告人：
20210603
《公安机关办理刑事案件程序规定》第175条第二款不合法不合理的情况反应
1、第175条第二款，对不属于公安机关职责范围的事项，在接报案时能够当场判断的，应当立即口头告知扭送人、报案人、控告人、举报人向其他主管机关报案。建议修改条文：一方面对事项加以具体罗列（比如商品买卖、质量、城管、违建等，加“明显”两字），另一方面加上“除外”的情况，比如对“合同诈骗罪”等复杂、疑难案件报案，经口头解释后仍坚持异议的，应直接适用178条规定。因“合同诈骗罪”和“民事合同纠纷”在司法实践中不是很容易鉴定区分（也有同时存在的情况），并且有时认识和法院裁判都还会有反复和矛盾。
2、它存在逻辑上的问题，本身是程序性规定，但同时又把案件实体搅进来。与169、170和171条互相矛盾。与《中华人民共和国刑事诉讼法》第110、111、112和第2条冲突，不合理限制了公民的刑事诉讼权利。
3、第169、170、171和172受案文字工作，既然有规定就应该想办法严格落实（比如增加警力和招聘文职人员）。不知这里是否可以加入“人工智能辅助受、立案系统”？（包括175条）
4、与《最高人民检察院公安部关于公安机关办理经济犯罪案件的若干规定》第14、15、19条相冲突，导致公安机关受、立案工作中（处理涉嫌经济犯罪案件）不能正确适用该规定(最高检的，涉及到A、两个文件的法律地位；B、一般规定和专门规定)。
附《关于宜宾邦泰置业有限公司涉嫌合同诈骗罪的控告(20210601 A版)》
情况反应人：
20210603
关于宜宾邦泰置业有限公司涉嫌合同诈骗罪的控告(20210601A版)
尊敬的公安部门：现实名控告如下，请依法处理并严格执行《公安机关办理刑事案件程序规定》（以下简称《规定》）第一百七十八条公安机关接受案件后，经审查，认为有犯罪事实需要追究刑事责任，且属于自己管辖的，经县级以上公安机关负责人批准，予以立案；认为没有犯罪事实，或者犯罪事实显著轻微不需要追究刑事责任，或者具有其他依法不追究刑事责任情形的，经县级以上公安机关负责人批准，不予立案。对有控告人的案件，决定不予立案的，公安机关应当制作不予立案通知书，并在三日以内送达控告人。《最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第七十七条 [合同诈骗案(刑法第二百二十四条)]以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额在二万元以上的，应予立案追诉。
关于公安机关受案、立案过程中存在的问题(宜宾市公安局临港经济技术开发区分局沙坪派出所）：
1、 未严格落实169条规定。2021年4月28日16：10那次报案，虽然我也存在一定问题（书面材料未把涉嫌合同诈骗罪单独列出，还包括了不属于公安机关职责范围的事项“关于商品房和车库捆绑销售问题”和“车辆间距严重不足，不符合国标”等，因我去之前以为会做笔录），书面材料可能也未把合同诈骗罪表述得全面、详细，接警警官大概看了材料并听我大概讲述后，认为属于“民事纠纷”，就此双方还发生争论，未制作笔录，我无奈之下只好把材料留下,请他们再联系我，但一直未得到反馈。 2021年5月31日11：25这次报案，仍然被告知属于“民事纠纷”，双方继续发生争论，也未制作笔录。16：20我到宜宾市公安局信访办现场反应情况，信访办电话询问办案民警后，告知我：“因不属于公安机关职责范围的事项，案件未受理，故不会出具《不予立案通知书》”。包括下面几条的受案文字工作，既然有规定就应该想办法严格落实（比如增加警力和招聘文职人员），按我的理解，应该是175条第二款的前置程序。
2、 未严格落实170、171、172条规定，既然有规定就应该想办法严格落实（比如增加警力和招聘文职人员）。
3、 重点说一下175条第二款，对不属于公安机关职责范围的事项，在接报案时能够当场判断的，应当立即口头告知扭送人、报案人、控告人、举报人向其他主管机关报案。建议修改条文：一方面对事项加以具体罗列（比如商品买卖、质量、城管、违建等，加“明显”两字），另一方面加上“除外”的情况，比如对“合同诈骗罪”等复杂、疑难案件报案，经口头解释后仍坚持异议的，应直接适用178条规定。因“合同诈骗罪”和“民事合同纠纷”在司法实践中不是很容易鉴定区分（也有同时存在的情况），并且有时认识和法院裁判都还会有反复和矛盾。
4、 再说175条第二款，它存在逻辑上的问题，本身是程序性规定，但同时又把案件实体搅进来。与169、170和171条互相矛盾。与《中华人民共和国刑事诉讼法》第110、111、112和第2条冲突，不合理限制了公民的刑事诉讼权利。
5、 这两次报案，公安机关都是口头告知我属于“民事合同纠纷”，不属于公安机关职责范围，让我找法院，故不立案，拒不出具《不予立案通知书》，在案件程序上侵犯了我申请复议、复核的程序性权利。在案件实体上不能排除“合同诈骗罪”的可能性。
6、 就本案，确实也存在“民事合同纠纷”，比如第一步的无效的“弃权条款”，如果双方仅仅只是这个，邦泰停止在这里，没有下一步动作，那确实只是民事纠纷（另外还有合同涉及到的增值税、精装修质量和车位不符合国标等，也是民事纠纷）；但是它第二步就把楼顶（底楼绿地）使用权卖给了顶（底）楼业主（确实也在扯皮）。整体结合在一起看就存在“合同诈骗罪”了。
7、 未考虑控告人以“合同诈骗罪”为由报案，应正确适用《最高人民检察院公安部关于公安机关办理经济犯罪案件的若干规定》第14、15、19条，而是选择适用《公安机关办理刑事案件程序规定》第175条第二款。
被控告人：宜宾邦泰置业有限公司（以下简称邦泰地产），住所地四川省宜宾市临港经济开发区化工路70号，统一社会信用代码915115003144668314。法定代表人：刘云辉，总经理。联系电话：0831-3661111。
控告人：
相关事实和理由
商品房买卖合同订立于2017年10月30日，总价509849元，于2020年4月交付使用。地址：构庄路邦泰国际社区（北区）#。
商品房预售合同不规范，漏掉了“补充协议”。它们分别由CH-2015-01《四川省商品房买卖合同（预售）》和“邦泰版”《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“邦泰协议”）两个合同共同组成。A、“邦泰协议”范本是否需要政府部门事前审批？是否经过审批？最后的审批意见？B、合同订立后房管局还要登记备案，对合同内容事后监管是否到位？C、“邦泰协议”第七条第三款，【根据《物权法》关于建筑物区分所有权的有关规定，买受人同意，商品房所在项目的建筑区划范围内，与商品房直接毗连的部分公共地面绿地、屋顶平台（含裙楼屋顶平台）、露台及其他平台的使用权，买受人同意由出卖人统一分割，并授权相应的与该平台（或地面绿地）相毗连的房屋买受人专有使用，非与该平台（或地面绿地）相毗连房屋的买受人自愿永久放弃对该部分平台（或地面绿地）的共有使用权，并不得主张任何权益。由出卖人授权使用该平台（或地面绿地）的买受人，在使用或管理维护该平台过程中，必须遵守物业管理的相关规定，不得使用不符合设计规范的材料，且使用或管理维护该平台过程中的安全责任均由买受人自行承担，与出卖人无关】，根据《中华人民共和国物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；以及根据《中华人民共和国民法典》第496条、497条，以及CH-2015-01主合同第39条 【补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准】、第33条第3款【出卖人承诺不擅自占用、处分和经营与该商品房有关的共用部位和相关配套设施设备，不改变其使用功能】，故该格式条款自始就无效。
据悉邦泰地产将该楼顶（底楼绿地）使用权以10万元/户卖给顶（底）楼业主（待公安侦察核实），邦泰地产这种行为严重违法违规，不仅侵犯了全体业主的所有权和使用权，并且人为制造顶（底）楼业主和其它业主的矛盾和冲突（因违建问题，包括顶底楼在内的所有业主都是受害者，都被邦泰地产玩了）。它这种以貌似合法的格式条款合同的形式，掩盖其欺诈并侵犯业主所有权的实质，并通过所谓的“售卖使用权”骗取巨额非法经济利益（实际是业主物权的价值体现），并具有极大的社会危害性（具体表现为：1、侵犯了所有业主的物权；2、骗取顶（底）楼业主钱款，为“违建”埋下种子和祸根，促成了小区“违建”愈演愈烈的现状，严重妨害城市管理秩序，强拆“违建”还可能会引起群体性事件（因为他们也被邦泰地产诈骗了10万+违建建设成本）；3、昨天在微信群就“违建”问题双方出现相互辱骂（顶【底】楼业主认为他已购买使用权，关你“鸟事”，而其它业主认为自己权利受损而不满），长期矛盾的积累将引发打架斗殴治安案件或刑事案件；4、小区现有“违建”直接或间接危及到小区所有业主的生命健康权，100米高空坠物，若中途碰撞或风向，杀伤半径覆盖单元门及附近小区道路；5、给政府挖坑，把烂摊子甩给政府，它收钱后旁观笑看各方相互扯皮、内卷，给社会制造乱象和不稳定因素;6、涉及人数众多，仅宜宾可能就涉及上万户邦泰业主（不知其它地方的邦泰是否有类似操作？），涉及金额特别巨大（保守计算：120万每栋*30栋=3600万元）;7、因它这种“骚”操作，引起大量业主投诉、上访维权，耗费大量国家行政、司法资源）；
它以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，一方面采取隐瞒真相、设计骗局的方法，让非顶（底）楼业主在不知道（或者没注意）这个无效格式条款(所谓“弃权条款”)存在的情况下和它签约（邦泰地产它明知该格式条款自始就无效）,它始终不具备合法取得楼顶使用权（所有权）的合同能力，另一方面采取虚构事实、设计骗局的方法（它明知该格式条款自始就无效，也明知它并没有楼顶【地面绿地】所有权和使用权），以其它业主的所谓“弃权条款”来骗取顶（底）楼业主钱款（据悉部分底楼业主还在和它扯皮），也始终不具备履行交付楼顶使用权（所有权）的合同能力；
它主观上是故意（“邦泰协议”第14条 【本补充协议约定与主合同约定不一致的，以本补充协议约定为准，特别说明：出卖人已按本人要求就合同及附件、补充协议中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释（尤其是斜体且字体加粗部分），履行了提示注意义务和明确说明义务，本人对合同的全部内容已知晓】，但事实是：他们根本没有逐条说明与解释，我们根本不知道这些“**”条款，再结合主合同第39条，能充分证明这是一个它处心积虑、精心设计的骗局），
从实际交付的楼顶情况来看，房间的现浇框架已成形，若把四周墙壁一封并留个门框，再搞一个玻璃屋顶，一个完整的房间就快速建成了（和一般的楼顶违建不同，它基本上是半成品了）。从一个侧面可以反应出它在设计和施工时就谋划好了要侵占楼顶共有使用权的犯罪意图。
已具备犯罪构成四要件，涉嫌刑事犯罪（第二百二十四条 【合同诈骗罪】有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物……（五）以其他方法骗取对方当事人财物的）。
订立合同时的具体情况：因在签订购房合同的整个过程中，“任何时候去都是告诉你就剩最后1套了”你懂的，我们忙于关注和核对价格、面积、楼层、朝向、车位、按揭手续等等一大堆关键信息，对其它内容基本上是跑马观花，再加上主合同是制式的政府官方合同（CH-2015-01），签字盖手印基本上就是一个形式，确实很难发现“邦泰协议”这个“坑”。2021年4月26日，因为10栋业主微信群在讨论“违建”时提到这个，我才发现的这个条款。
特别说明一点：邦泰地产有民事责任、行政责任和刑事责任，它们三者同时共存并不矛盾。
类似其它生效判例中的一房两卖的合同诈骗罪，本案中的同一个楼顶（地面绿地）使用权被卖了两次。
本案的复杂之处在于，在签订、履行合同过程中，同时存在四种状态、情况和事实：一、邦泰地产完全履行了合同的情况（比如交付住宅专有部分所有权和使用权）；二、双方存在合同纠纷的情况（比如室内墙有裂缝，门窗质量问题等）；三、存在民事诈骗行为的情况（比如所谓的“弃权条款”）；四、邦泰地产存在刑事合同诈骗犯罪行为的情况（它仅针对住宅专有部分以外的共有部分的楼顶【地面绿地】使用权）【以下简称共有使用权】。
通过结合事实和法条，再对照参考《三十件合同诈骗罪典型案例判解》，邦泰地产的合同诈骗罪应该能逐渐清晰【以下“合同”特指本案合同中的涉及的“共有使用权条款”】。如何认定合同诈骗罪行为人主观上的非法占有目的，是司法实践中的重点和难点。一般而青，对行为人是否具有非法占有之目的，可以从以下几个方面进行分析：（1）行为人是否具有签订、履行合同的条件，是否创造虚假条件；本案中，邦泰地产无条件（无权处置共有使用权），并创造虚假条件（通过所谓“弃权条款”，制造它有权处置共有使用权的假象）；（2）行为人在签订合同时有无履约能力；本案中，邦泰地产无履约能力；（3）行为人在签订和履行合同过程中有无诈骗行为；本案中，邦泰地产有诈骗行为；（4）行为人在签订合同后有无履行合同的实际行为；本案中，邦泰地产根本无法履行（一是所谓“弃权条款”自始就无效，二是其它楼层业主反对，三是涉及违建）；（5）行为人对取得财物的处置情况，是否有挥霍、挪用及携款潜逃等行为；本案中，邦泰地产是什么情况，目前未知（待公安机关依法侦查）。
对照参考最高人民检察院指导性案例（检例第91号，温某某合同诈骗立案监督案），【要旨】检察机关办理涉企业合同诈骗犯罪案件，应当严格区分合同诈骗与民事违约行为的界限。要注意审查涉案企业在签订、履行合同过程中是否具有非法占有目的和虚构事实、隐瞒真相的行为，准确认定是否具有诈骗故意。【指导意义】严格区分合同诈骗与民事违约行为的界限。注意审查涉案企业在签订、履行合同过程中是否具有虚构事实、隐瞒真相的行为，是否有刑法第二百二十四条规定的五种情形之一。注重从合同项目真实性、标的物用途、有无实际履约行为、是否有逃匿和转移资产的行为、资金去向、违约原因等方面，综合认定是否具有诈骗的故意，避免片面关注行为结果而忽略主观上是否具有非法占有的目的。对于签订合同时具有部分履约能力，其后完善履约能力并积极履约的，不能以合同诈骗罪追究刑事责任。本案中，邦泰地产的违法行为（仅只针对共有使用权），符合这些犯罪构成细节。
通过结合事实和法条，再对照参考《从60个无罪判例看合同诈骗罪的无罪裁判要旨及无罪辩点》，邦泰地产的合同诈骗罪应该能逐渐清晰。一、主观方面不具有“非法占有目的”的民事欺诈行为不构成合同诈骗罪，民事欺诈行为与合同诈骗罪的区分关键是“非法占有目的”的界定。通俗来说，民事欺诈中的行为人，是希望以“虚构、隐瞒”的欺骗行为，促成合同的成立与生效，并通过履行合同的行为取得相应的利益，行为人通常有实际履行的行为；而合同诈骗罪的行为人则希望以欺骗手段，直接性的取得对方的某种处分、支付，而非法占有对方处分、支付行为所指向的财物，取得利益，行为人通常无实际履行行为、或履行极少的合同义务。本案中，邦泰地产一系列“骚”操作，就是冲着非法占有楼顶60万（地面60万）去的。二、客观方面不符合犯罪构成要件（一）从客观行为上，在履行合同的过程中，行为人一方的实际投入已超出或与其应履行的合同义务相当的，应排除非法占有目的，不构成合同诈骗罪（二）行为人虽有虚构事实、隐瞒真相等行为，但该行为对合同的实际履行并未产生实质影响，且行为人亦未对取得的款项进行挥霍，不构成合同诈骗罪（三）危害行为与危害结果之间不具有刑法上的因果关系，行为人虽实施了虚构事实、隐瞒真相等欺骗行为，但相对人并未因此陷入错误认识，其处分财产等行为系因自愿或其他原因，相对人财产受损与行为人的欺骗行为之间不具有刑法上的因果关系，行为人不构成合同诈骗罪。本案中，就“共有使用权”，邦泰地产是零投入（之前已经卖过一次）。按正常逻辑，全体业主不会无偿、自愿放弃“共有使用权”，只是被这个所谓“弃权条款”诈骗了。而楼顶（底楼）业主向邦泰购买“共有使用权”，也是被这个所谓“弃权条款”诈骗了。三、特殊情形的讨论——“多重买卖”“一房二卖”不构成合同诈骗罪的核心辩点。行为人虽然存在签订多重买卖合同的情形，但签订合同时，其具有履行合同的能力，并且具有实际履行行为，应认定行为人不具有“非法占有目的”，不构成合同诈骗罪。本案中，邦泰地产实际存在签订部分多重买卖合同条款的情形（仅仅只针对共有使用权），因为它始终不能合法取得该共有使用权，所以它始终不能向顶楼（底楼）业主二次履行交付共有使用权。签订该特定合同条款时（包括签订该特定合同条款后），它始终都不具有履行该特定合同条款的能力，它始终也无法实际履行。
关于正确理解《最高人民检察院关于充分发挥检察职能服务保障“六稳”“六保”的意见》的个人看法：因邦泰地产不仅涉嫌合同诈骗罪，它还涉及到小区违建、车位高价低配不符合国标、地下车库问题、增值税问题和商品房车库捆绑销售问题（详情见《北区车位问题申诉材料》、《邦泰天玺车库、车位诉求报告》和《住建部车位咨询和车位的详细情况说明》、《关于发票是否虚开国税总局裁判申请和增值税相关具体情况》），邦泰地产主观恶意大，涉及几个小区，涉及人数、车位众多（群众意见大），应依法严惩。
附证据：
1、商品房买卖合同复印件（主合同和补充协议）；
2、《民事起诉状》，从一个侧面说明高空违建的现实和潜在社会危害性，虽然被举报人没有直接实施高空违建，但它的合同诈骗犯罪行为促进了高空违建的发生；
3、小区楼顶大量高空违建现状。
4、《三十件合同诈骗罪典型案例判解》https://www.sohu.com/a/410992348_120615238，从指控这个角度来看邦泰地产是否涉嫌合同诈骗罪。
5、《从60个无罪判例看合同诈骗罪的无罪裁判要旨及无罪辩点》https://www.sohu.com/a/216426749_809973，从无罪辩护这个角度来看邦泰地产是否涉嫌合同诈骗罪。
控告人：
20210603
