外地客超八成，临安会重蹈下沙当年的覆辙吗？
原创 杭州客 4天前
01
不限购的临安，迎来了史上最强的「丰收季」。据透明售房网统计，今年3月份，临安共网签新房2486套（住宅2119套），同比去年3月的1099套，大涨126.21%，翻倍不止。当然，你也许会说，去年3月有疫情，不能这么对比。可是，2019年总没有疫情吧。2019年一季度，临安新房成交量是3398套。今年一季度呢？6163套。近两倍于2019年同期。
02
涨的不只是量，更有价格。大概是去年的这个时候，杭州客极力劝说一位亲戚，将其黄山的房子置换到青山湖。当时，受疫情影响，无论是临安城区还是青山湖科技城，大部分新盘都有不小的折扣。这位亲戚最终买了宝龙旭辉城一套边套户型，折后单价1.8万出头。青山湖现在呢？宝龙旭辉城尚未交付，但边上的越秀·星汇城，二手房价格已经涨至2.5万/㎡左右。而新交付的天阳蔚蓝，因为品质更佳，挂价更是普遍在2.6万以上。相比于星汇城和天阳蔚蓝，宝龙旭辉城就在地铁口，紧邻宝龙广场，地段略佳。换句话说，一年下来，宝龙旭辉城有差不多7000元/㎡左右，超过30%的涨幅。遥想2016年G20前，当时杭州客极力推荐临安尤其是青山湖的时候，当时星汇城的价格，不过六七千元。四年多过去了，那个曾经被无数人目为远郊且不被主流视野关注的临安，4倍左右的涨幅，竟然比肩全杭州最炙手可热的奥体、滨江和未来科技城。
03
然而，与杭州所有区域的上涨不一样，临安楼市的这轮牛市，有其特殊性。因为，临安是杭州市区中，唯一一个不限购的区域。甚至，在去年9月4日和今年1月27日杭州两度调控加码中，作为非「限购区」的临安，都被排除在政策的火力打击范围之外。美丽的山城临安「唯一不限购+调控例外」，结果是什么？自然是异地购房者蜂拥而入。今年年初，临安很多开发商都收到了来自临安政府主管部门的一份统计数据——据统计，2019年临安区购房人中非临安户籍占72.89%，其中青山湖科技城范围非临安户籍购房人比例达到92.1%，2020年以上两项数值更分别提升到82.33%和94.7%。什么概念？2019年，临安的外地购房者（主要是投资客），占比高达72.89%。2020年，这一比例进一步提高到82.33%。100个购房者中，本地客户不到17个。最近几年，临安楼市已经成为一个以异地投资客为主导的市场。
04
这让杭州客想起了曾经的下沙。在杭州楼市上一轮牛市，也就是2009-2010年的时候，当时的明星板块下沙，房价曾上冲2万。然而，在随后2011-2015杭州楼市「失去的五年」中，下沙成为全杭州调整最惨烈的区域，没有之一。2014年，下沙房价一度跌至八九千，较高峰期几乎腰斩。2008-2011年湾公馆价格过山车（数源：保利东湾结案报告）究其原因，下沙，包括相邻的九堡，是当时温台投资客的重仓区域。据估计，当时下沙的外地投资客比例，高达60-70%左右。从2010年4月开始，杭州连续加码调控，到2011年限购限贷「双限」政策出台，失去外来购买力支撑的下沙，房价迎来长达数年也是杭州楼市史上最深幅的调整。而现在，临安的异地投资客比例，竟然远高于高峰期的下沙。
05
异地投资客比例高的区域，基本上都有一个共性，就是市场容易波动。即便在杭州本轮史上最波澜壮阔的牛市中，临安楼市也曾经历过较大幅度的波动。2019年底，受当时市场低迷影响，临安城区某品牌房企的楼盘，曾一度8.3折卖房。这一折扣，因为超出了当时政策允许的下限，该盘开发商当时还被临安主管部门约谈。那么，如果临安也被限购呢？最近一年，受整体市场情绪影响，加上去年地铁16号线开通，又屡屡被排除在调控升级打击之外，临安楼市量价齐涨，目前已经呈现出过热的苗头。限购，因此被屡屡提及。3月份，市场曾盛传临安将于4月加入限购阵营，尽管最终只是一场虚惊。不久前，在临安本地一场楼市论坛中，参与的开发商普遍认为，临安「限购大概率会来，只是时间问题」。
06
对于临安楼市来说，限购，已经是一柄悬在头顶的达摩克利斯之剑。而同样值得警示的，是最近几年成交的天量新房。同样是来自官方的统计，2020年，临安全年成交新建商品住房24440套，计264.49万平方米，分别同比增长28.29%和33.06%。近几年，临安成交了天量的住宅什么概念？临安“十一五”期间（2006-2010年），共成交商品住宅245.7万平方米；“十二五”期间（2011-2015年），成交252.39万平方米。在过去的2020、2019年两年时间里，临安成交的新房住宅，比2006-2015年十年还要多。而根据官方预测，临安今年的新房成交，预计将跟19、20年同等量级。如此巨量成交的新房，最终都是要转成二手房的。而这，远不是临安本地客户所能消化。除非有源源不断的外来购买力支撑，否则，临安很有可能在某个时期形成二手房「堰塞湖」，并进而让房价承压。
07
压力其实一直都在。很多人都看过都市快报3月底的那篇报道，一位临安本地的小伙子小林，三年前花157万买了一套二手房，在挂牌半年无人问津之后，最近终于以150万的价格出掉了。加上贷款利息，小林在临安的这套房子，三年下来，不但没赚到钱，还损失了差不多20万……相比于青山湖，临安城区的压力，可能会大得多。这是「临安楼市」统计的2021年临安各板块新房住宅库存套数——数据来源：临安楼市你会发现，青山湖+青山湖科技城，库存不到6000套。而包括锦北、锦南、锦城以及滨湖新区在内的临安城区，库存量超过1.7万套，近三倍于青山湖。这里有一个显著的对比。几天前，很多人都被绿城·桃李湖滨11.83%创临安新低的中签率给惊到了。而几乎就在同时，临安城区新开的三个楼盘，在买房送车位，而且还有1-3个点开盘折扣的情况下，开盘成绩均不甚理想，有一个楼盘当天去化率甚至不到5成，最高的也不到8成。同属临安，同样不限购，青山湖科技城和临安城区，一直是相对独立的两个市场。而青山湖的市场热度，也一直远超临安城区。却是为何？1，青山湖科技城是城西科技城大走廊「一廊四城」中的一城，本身是大走廊的有机和重要组成部分，因此，更被域外购房者所看好和接受。2，青山湖科技城离未来科技城更近，距离阿里达摩院、之江实验室所在的南湖，更是地铁一站之隔。对于未来科技城的外溢来说，实际和心理距离都更近。无论自住还是投资，都更能接受。3，青山湖目前的高层二手房价格，已直奔2.5万而去，而相比于目前在售2.2万左右的新房价格，已经产生了倒挂。而临安城区，尽管新房市场已经热起来了，但2万左右的新房价格，跟1.5-1.8万左右的主流二手房价格，并没有倒挂。也就是说，一旦遭遇限购，或面临市场调整，没有倒挂、库存更大、认可度更低的临安城区，新房市场承受的压力会更大。
08
临安会重复下沙当年的故事吗？未来难以预测，历史或许也不会简单地重复。然而，殷鉴不远，隐忧一直存在。这么说，并非代表不看好临安。只是，在一片乐观甚至亢奋声中，保持清醒的头脑，存以适度的谨慎，相信不会是坏事。无论是对于蜂拥而至的购房者，还是决定在临安土地市场努力耕耘的开发商来说，相信都是如此！
原创 杭州客 4天前
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不限购的临安，迎来了史上最强的「丰收季」。据透明售房网统计，今年3月份，临安共网签新房2486套（住宅2119套），同比去年3月的1099套，大涨126.21%，翻倍不止。当然，你也许会说，去年3月有疫情，不能这么对比。可是，2019年总没有疫情吧。2019年一季度，临安新房成交量是3398套。今年一季度呢？6163套。近两倍于2019年同期。
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涨的不只是量，更有价格。大概是去年的这个时候，杭州客极力劝说一位亲戚，将其黄山的房子置换到青山湖。当时，受疫情影响，无论是临安城区还是青山湖科技城，大部分新盘都有不小的折扣。这位亲戚最终买了宝龙旭辉城一套边套户型，折后单价1.8万出头。青山湖现在呢？宝龙旭辉城尚未交付，但边上的越秀·星汇城，二手房价格已经涨至2.5万/㎡左右。而新交付的天阳蔚蓝，因为品质更佳，挂价更是普遍在2.6万以上。相比于星汇城和天阳蔚蓝，宝龙旭辉城就在地铁口，紧邻宝龙广场，地段略佳。换句话说，一年下来，宝龙旭辉城有差不多7000元/㎡左右，超过30%的涨幅。遥想2016年G20前，当时杭州客极力推荐临安尤其是青山湖的时候，当时星汇城的价格，不过六七千元。四年多过去了，那个曾经被无数人目为远郊且不被主流视野关注的临安，4倍左右的涨幅，竟然比肩全杭州最炙手可热的奥体、滨江和未来科技城。
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然而，与杭州所有区域的上涨不一样，临安楼市的这轮牛市，有其特殊性。因为，临安是杭州市区中，唯一一个不限购的区域。甚至，在去年9月4日和今年1月27日杭州两度调控加码中，作为非「限购区」的临安，都被排除在政策的火力打击范围之外。美丽的山城临安「唯一不限购+调控例外」，结果是什么？自然是异地购房者蜂拥而入。今年年初，临安很多开发商都收到了来自临安政府主管部门的一份统计数据——据统计，2019年临安区购房人中非临安户籍占72.89%，其中青山湖科技城范围非临安户籍购房人比例达到92.1%，2020年以上两项数值更分别提升到82.33%和94.7%。什么概念？2019年，临安的外地购房者（主要是投资客），占比高达72.89%。2020年，这一比例进一步提高到82.33%。100个购房者中，本地客户不到17个。最近几年，临安楼市已经成为一个以异地投资客为主导的市场。
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这让杭州客想起了曾经的下沙。在杭州楼市上一轮牛市，也就是2009-2010年的时候，当时的明星板块下沙，房价曾上冲2万。然而，在随后2011-2015杭州楼市「失去的五年」中，下沙成为全杭州调整最惨烈的区域，没有之一。2014年，下沙房价一度跌至八九千，较高峰期几乎腰斩。2008-2011年湾公馆价格过山车（数源：保利东湾结案报告）究其原因，下沙，包括相邻的九堡，是当时温台投资客的重仓区域。据估计，当时下沙的外地投资客比例，高达60-70%左右。从2010年4月开始，杭州连续加码调控，到2011年限购限贷「双限」政策出台，失去外来购买力支撑的下沙，房价迎来长达数年也是杭州楼市史上最深幅的调整。而现在，临安的异地投资客比例，竟然远高于高峰期的下沙。
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异地投资客比例高的区域，基本上都有一个共性，就是市场容易波动。即便在杭州本轮史上最波澜壮阔的牛市中，临安楼市也曾经历过较大幅度的波动。2019年底，受当时市场低迷影响，临安城区某品牌房企的楼盘，曾一度8.3折卖房。这一折扣，因为超出了当时政策允许的下限，该盘开发商当时还被临安主管部门约谈。那么，如果临安也被限购呢？最近一年，受整体市场情绪影响，加上去年地铁16号线开通，又屡屡被排除在调控升级打击之外，临安楼市量价齐涨，目前已经呈现出过热的苗头。限购，因此被屡屡提及。3月份，市场曾盛传临安将于4月加入限购阵营，尽管最终只是一场虚惊。不久前，在临安本地一场楼市论坛中，参与的开发商普遍认为，临安「限购大概率会来，只是时间问题」。
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对于临安楼市来说，限购，已经是一柄悬在头顶的达摩克利斯之剑。而同样值得警示的，是最近几年成交的天量新房。同样是来自官方的统计，2020年，临安全年成交新建商品住房24440套，计264.49万平方米，分别同比增长28.29%和33.06%。近几年，临安成交了天量的住宅什么概念？临安“十一五”期间（2006-2010年），共成交商品住宅245.7万平方米；“十二五”期间（2011-2015年），成交252.39万平方米。在过去的2020、2019年两年时间里，临安成交的新房住宅，比2006-2015年十年还要多。而根据官方预测，临安今年的新房成交，预计将跟19、20年同等量级。如此巨量成交的新房，最终都是要转成二手房的。而这，远不是临安本地客户所能消化。除非有源源不断的外来购买力支撑，否则，临安很有可能在某个时期形成二手房「堰塞湖」，并进而让房价承压。
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压力其实一直都在。很多人都看过都市快报3月底的那篇报道，一位临安本地的小伙子小林，三年前花157万买了一套二手房，在挂牌半年无人问津之后，最近终于以150万的价格出掉了。加上贷款利息，小林在临安的这套房子，三年下来，不但没赚到钱，还损失了差不多20万……相比于青山湖，临安城区的压力，可能会大得多。这是「临安楼市」统计的2021年临安各板块新房住宅库存套数——数据来源：临安楼市你会发现，青山湖+青山湖科技城，库存不到6000套。而包括锦北、锦南、锦城以及滨湖新区在内的临安城区，库存量超过1.7万套，近三倍于青山湖。这里有一个显著的对比。几天前，很多人都被绿城·桃李湖滨11.83%创临安新低的中签率给惊到了。而几乎就在同时，临安城区新开的三个楼盘，在买房送车位，而且还有1-3个点开盘折扣的情况下，开盘成绩均不甚理想，有一个楼盘当天去化率甚至不到5成，最高的也不到8成。同属临安，同样不限购，青山湖科技城和临安城区，一直是相对独立的两个市场。而青山湖的市场热度，也一直远超临安城区。却是为何？1，青山湖科技城是城西科技城大走廊「一廊四城」中的一城，本身是大走廊的有机和重要组成部分，因此，更被域外购房者所看好和接受。2，青山湖科技城离未来科技城更近，距离阿里达摩院、之江实验室所在的南湖，更是地铁一站之隔。对于未来科技城的外溢来说，实际和心理距离都更近。无论自住还是投资，都更能接受。3，青山湖目前的高层二手房价格，已直奔2.5万而去，而相比于目前在售2.2万左右的新房价格，已经产生了倒挂。而临安城区，尽管新房市场已经热起来了，但2万左右的新房价格，跟1.5-1.8万左右的主流二手房价格，并没有倒挂。也就是说，一旦遭遇限购，或面临市场调整，没有倒挂、库存更大、认可度更低的临安城区，新房市场承受的压力会更大。
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临安会重复下沙当年的故事吗？未来难以预测，历史或许也不会简单地重复。然而，殷鉴不远，隐忧一直存在。这么说，并非代表不看好临安。只是，在一片乐观甚至亢奋声中，保持清醒的头脑，存以适度的谨慎，相信不会是坏事。无论是对于蜂拥而至的购房者，还是决定在临安土地市场努力耕耘的开发商来说，相信都是如此！
