2020年的珠海楼市，什么最火？
“双凤凰”学区房当之无愧，可以说无人不晓，甚至成为饭桌上的日常谈资。香山湖板块，也成为了市区的明星板块。

▲香山湖板块/图源：珠海发布
不管是房产大V还是市场中介，都认为“双凤凰”学区房房价在以肉眼可见的速度上涨，并伴有捂盘、惜盘、返价的现象。
作为数据控，凤凰君力争还原全盘情况，将“双凤凰”（凤凰小学+凤凰中学）的所有学区房数据都扒下来了，希望能给大家最逼真的数据反馈。
01.
双凤凰学区房，大多楼龄不超过15年
越是改善盘涨幅越大
凤凰君整理发现，“双凤凰”的学区房，基本上都是2006年以后的次新房，房龄大部分在15年以内。
再看整体的挂牌总价，主流多半在400万以上，虽有100多万即可入手的房源，但属于个别的老破小。
换一句话来说，想入驻该片区，又想住得舒适，手握300万是跑不掉的，选择还并不算多。
是不是很扎心？富人的圈子挤不进，因为荷包它不允许~

▲那就欣赏下香山湖的美景吧/图源：珠海传媒集团
最后再看房价变化，凤凰君统计发现，近一年来，“双凤凰”学区房多数飘红，约7成的二手楼盘涨幅超过了10%。
涨幅前五位是：明月山溪、铭泰华府、菁华名苑、云山诗意花园、清能思源府。分别涨了34.9%、33.1%、31.4%、23.1%、19.5%。
以菁华名苑为例，1套120平的三房单位，涨了约9300元/平，业主便是一年轻松笑纳112万！
再看看它们的挂牌总价，有三个楼盘都有上千万房源！
发现了吗，在这个片区，圈层非常优质纯粹，越是豪宅的楼盘，房价涨幅越高，大平层才是“主力军”。

凤凰君认为，该片区是典型的优质圈层兜底，反哺学区价值，极具成长性，未来很长一段时间还将是硬通货。
02.
文园学区房多为老破小
小面积学区房更吃香
有趣的是，文园的学区房规律刚好与“双凤凰”相悖，房龄超过15年以上的房子达7成，大多为“老破小”。
总价在200万以下可选的房源较多，特别是“香山小学+文园中学”的学区房，挂出的房源非常充足。
同样看房价变化，近一年涨幅超过10%的二手盘，仅占总数的3成。
涨幅排在前五的为：五洲花城二期、瀚高花园、五洲花城山场、新街花园、南桦花园，分别涨了22.2%、17.4%、16.7%、16.4%、16.1%。

▲五洲花城二期/图源：链家
凤凰君注意到，除了五洲花城二期、五洲花城山场是次新房，其余3个二手楼盘在楼龄上不占优势，却逆市而涨。
比如，瀚高花园为1998年所建，楼龄超过了20年，新街花园为1999年所建，同样有22年的房龄。
但是，仔细研究不难发现，这两个二手楼盘竟有100万以下的房源。
这也侧面反映了，文园学区房的现状，大多数家长追求的仅是学位。这就导致，总价越低的房子，单价越高，越是抢手。

当然，这类老破小的学区房价值，受到政策因素的波动极大，作为投资不建议。
如果是考虑孩子读书购买，选择低总价的学区房，在周边小区租下一套房居住，也不失是一种选择。
03.
文园老牌双学区房VS“双凤凰”学区房
如何选择？
凤凰君认为，还是要看荷包里的资金，如果能拿出300万，对家庭压力不大，建议选择“双凤凰”的学区房，因为片区整体成长性很高。
如果是更看学校的师资力量，手上资金有限的买家，当然是选择文园的学区房。
想要兼具居住舒适的，可以购买在房间具有良好口碑的标杆项目，以后想二次换手也不怕折价。
单纯只想要学区，预算不多的家长，最好选择小面积的学区房，因为以后会比较吃香，流通性也将更好。