文/中都云谷
出借资质的房地产开发企业是对承包人负责还是对实际施工人负责
房地产开发建设项目发包的，出借资质的房地产开发企业应承担承包人责任还是实际施工人责任？根据我国现行法律法规，建设工程施工合同应当备案。房地产企业资质借用往往要与建筑公司签订书面施工合同，并向建设主管部门备案。从现实来看，施工合同有两种形式：
中都云谷：http://www.zdygu.com
向建设主管部门备案的签约双方并未实际参与房地产开发，备案合同从未履行。资质借款人在备案合同中与施工公司以外的第三人签订施工合同，按照借款人与第三人签订的施工合同进行建设工程施工。房地产开发建设项目发包的，资质借款人为发包人，第三方为承包人。如果承包人分包或再分包，承包人可能不是实际施工人。
这个问题其实涉及到两条线：
一、具有资质借用的房地产开发企业与名义上的承包人之间的施工合同，其作用是备案，目的是逃避行政部门的监督，应根据“以合法形式掩盖非法目的”的规定认定无效。
二、借款人即实际投资者与第三方签订的建设合同，合同的效力受以下因素影响：
(1)项目的权利主体属于名义上具有资质借用的房地产开发企业而非借款人；
(2)第三方是否具有合法资质，施工单位是否无资质或资质，合同无效；
(3)其他因素。
民法不保护恶意，第三方——承包人或实际施工人——知道发包人是实际投资人，即知道房地产开发项目与出借资质的房地产开发企业无关，所以是恶意第三方。从诉讼的角度来看，第三人与具有资质借用的房地产开发企业之间不存在合同关系，因此不宜将具有资质借用的房地产开发企业认定为施工合同纠纷的合格当事人。
出借资质的房地产开发企业是对承包人负责还是对实际施工人负责
房地产开发建设项目发包的，出借资质的房地产开发企业应承担承包人责任还是实际施工人责任？根据我国现行法律法规，建设工程施工合同应当备案。房地产企业资质借用往往要与建筑公司签订书面施工合同，并向建设主管部门备案。从现实来看，施工合同有两种形式：
中都云谷：http://www.zdygu.com
向建设主管部门备案的签约双方并未实际参与房地产开发，备案合同从未履行。资质借款人在备案合同中与施工公司以外的第三人签订施工合同，按照借款人与第三人签订的施工合同进行建设工程施工。房地产开发建设项目发包的，资质借款人为发包人，第三方为承包人。如果承包人分包或再分包，承包人可能不是实际施工人。
这个问题其实涉及到两条线：
一、具有资质借用的房地产开发企业与名义上的承包人之间的施工合同，其作用是备案，目的是逃避行政部门的监督，应根据“以合法形式掩盖非法目的”的规定认定无效。
二、借款人即实际投资者与第三方签订的建设合同，合同的效力受以下因素影响：
(1)项目的权利主体属于名义上具有资质借用的房地产开发企业而非借款人；
(2)第三方是否具有合法资质，施工单位是否无资质或资质，合同无效；
(3)其他因素。
民法不保护恶意，第三方——承包人或实际施工人——知道发包人是实际投资人，即知道房地产开发项目与出借资质的房地产开发企业无关，所以是恶意第三方。从诉讼的角度来看，第三人与具有资质借用的房地产开发企业之间不存在合同关系，因此不宜将具有资质借用的房地产开发企业认定为施工合同纠纷的合格当事人。
