秒 懂REITs
第一期:什么是REITs?
REITs是指不动产投资信托基金，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产并向投资者分配投资收益的一种投资基金。我们的工作和生活都与不动产的发展密切相关，写字楼、购物中心、高速公路、产业园区等都属于不动产的范畴。放眼全球，REITs起源于美国，后发展到澳大利亚、日本、新加坡、香港等40多个国家和地区，从诞生到现在的近60年里，基础资产从商业、物业逐步拓展到了交通、能源、零售、医疗等领域。全球资产管理规模已超过两万亿美元，REITs的推出对宏观经济发展意义重大，可以帮助企业快速回笼资金、盘活存量资产，给市场注入新动能。此外，降低了投资者参与不动产投资的门槛，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布重大通知，境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，这意味着个人投资者也可以通过参与公募REITs，分享国家经济高质量发展的红利。但应了解相关知识，知晓投资风险，理性投资。
第二期：公募REITs的探索发展之路。
按照募集方式可分为公募型和私募型，从国际经验来看，REITs市场的发展并非一蹴而就，目前普遍要求REITs以公开募集，上市交易为主。我国REITs市场经历了前期私募REITs的探索和尝试，在国内自有法律框架下发行了具有相似功能的类REITs产品，以上交所为例，截至2020年7月末已有33单类REITs产品发行，规模562亿元，覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商业物业、高速公路等多种不动产，为试点公募REITs积累了较多实践经验。2020年8月7日，中国证监会发布公开募集基础设施证券投资基金指引试行，聚焦基础设施领域，开展公募REITs试点，试点项目具有权属清晰、信用稳健、投资回报良好等特点，宏观上有助于落实深化金融供给策、结构性改革政策。为基础设施建设提供直接融资支持，微观上可以降低企业的杠杆率，实现新资产模式转型。同时，公募REITs是一种区别于股票和债券的大类金融产品，填补了我国资本市场空白，可以为投资者提供中等收益，中等风险资产，有助于投资者的多元化资产配置，这也是本次试点值得期待的一大亮点。
第三期：公募REITs试点为何首选基础设施领域？
我国首推基础设施REITs试点，其实原因很简单，我们拥有巨大的基础设施存量，而且很多项目收益率和现金流都不错，可以为REITs提供理想的资产来源。整体来看我国发展基础设施REITs的优势有以下几点：
第一，存量大，我国基础设施存量超过100万亿元，REITs的发展空间充足。据统计，仅2003至2017年，中国累计的基础设施投资规模就高达108万亿元，考虑一定的折旧率后，即使按1%的证券化比例计算，转化为REITs的规模也有望达到万亿级别。
第二，增量多，未来政策发力新基建，可选的底层资产会越来越丰富，我国每年新增的基建投资规模超过15万亿元，统计局一测算，我国基础设施整体存量水平约相当于发达国家的30%，还有较大增长空间，随着产业政策逐步向新基建方向倾斜，包括统计通信设施、城市轨交、数据中心、特高压、新能源车、充电设施等领域的投资，也有望为REITs提供新的可选资产。
第三，收益稳定，很多成熟的基础设施，比如电力、水利、高速公路等项目都有稳定的收入和现金流，适合作为REITs的底层资产。
第四期：公募REITs与普通公募基金有什么不同？
作为一名投资者，相信大家对常见的股票基金、债券基金、货币基金等并不陌生，或许已经有过购买经历，那么公募REITs和普通的公募基金有什么不同呢？其实公募REITs也是公募基金的一种，只不过在投资标的发行定价以及市场波动等方面，与其他公募基金产品有些不一样。例如在投资标的方面，REITs是限定主要投资于不动产的基金，本次试点的基础设施包括仓储物流、收费公路、信息网络、产业园区等，不包括住宅和商业地产。简单来说基础设施公募REITs可以让投资者们用较少的资金参与到大型基建项目中，从而分享项目的基础收益和资产升值。另外，和普通公募基金着重在二级市场交易不一样，公募REITs要求基金管理人参与到一级市场中，而且要主动履行项目日常运营管理的职责，以获得更好的回报。也就是说，投资者申购REITs份额后，基金管理人会代替他们对其所投资的项目进行监督和管理，从而让这个项目较好的运营起来，保障收益得以实现。
第五期：如何看待公募REITs的风险收益特征？
根据试点相关要求，基础设施公募REITs采用公募基金加基础设施资产支持证券的产品结构，是一种风险回报比中等的权益类投资品种，充分体现了普惠性。根据国际经验，公募REITs可以提供相对稳定的分红收益，其总的长期复合回报也相当可观。另外，公募REITs与股票、债券等其他金融资产关联性低、风险分散效果也较好，具有较高的配置价值。我国本次公募REITs试点主要聚焦重点地区的优质资产、试点政策强调、鼓励信息网络等新型基础设施以及国家战略性新兴产业集群等开展试点，项目应具有成熟的经营模式及市场化运营能力，以产生持续稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力，较好的增长潜力。从以上要求看，前期试点的项目相对来说会是存量资产中质量较好的一批，这将有助于基础设施类REITs产品的顺利发行和稳健运行，同时在市场流动性相对充裕，整体资产收益率下行的大背景下，优质基础设施类资产可以为投资者提供更为合理，稳健的长期回报。
第六期：基础设施公募REITs中基金管理人的职责是什么？
俗话说兵马未动，粮草先行，基金管理人在正式运作公募REITs之前，首要职责是让制度先行，为项目立项，运营和投资管理配套相应的流程。例如，在第一步项目立项期间，须先进行全面的尽职调查，聘请专业机构提供评估、法律、审计等专业服务，并最终向证监会提交注册申请文件，完成注册后，基金管理人需要披露发行文件，并自行或委托财务顾问办理份额发售事宜，申请基金上市交易，在利益关键的基金运营期，基金管理员需要主动履行基础设施项目地运营管理职责，包括且不限于建立账户和现金流管理机制，建立印章管理使用机制，制定并落实基础设施的运营策略，签署并执行基础设施项目运营的相关协议，收取基础设施项目租赁运营等产生的收益，执行日常运营服务，依法披露基础设施项目运营情况等等。最后，如有触发基金合同终止情形的，基金管理人应当按照法规规定和基金合同约定办理基金清算，资产处置期间，基金管理人应当按照法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。