聊聊园区环境。我听说的。
建筑密度，就是所有楼栋基层占地面积与园区占地面积之比。按范家屯2018-2035年规划细则看，要求不超过35%，以东郡为例，实际多少没数据不知道，沙盘和设计图看起来还是可以的。
容积大家都清楚，就是销售总面积和占地面积之比，规划要求不超过2.2，东郡大概是总占地面积61.724公顷，总建筑面积1239003.94平方米，这样算下来是2，具体没有商业和住宅的面积详实数据。如果后期其他地块开发有多层或联排，那么东郡一期大概率会超过平均数，我一直犹疑置业顾问嘴里那个1.8是指哪里？
这里东郡一期还涉及到一个问题，地面停车场的规划。
假设，目前一期住宅和占地面积之比，已经达到承诺的2，那么地面的停车位所占地面积，性质上属于一期业主共同所有，按物权法和新民法典规定，总户数和总面积超过四分之三以上业主才有权决定此面积是否可以建设停车场，如果不同意建设，则园区完美实现人车分流，居住环境相当友好，缺点是车位配比将降低，不好满足业主停车需求。如同意建设，则地面车位的销售收入扣除合理成本后，归业主共同所有。这个，目前是个悬疑问题，置业顾问从来没有正面回答过，即便回答了，按万科合同，口头承诺概不作数。
绿化率，凡是有草即为绿地面积。万科承诺绿化率35%，这个，一般没问题，万科搞这方面还是有一套，合作商也大都是长线关系。无非是动线绿植设计合不合口味问题。
朝向及采光，朝向就是南了，没啥说的，多说个视度问题。是指人的肉眼可视角度的度数。分水平和垂直两个扇面。具体如图所示。
当你站在你家窗前，能不能看到蓝天白云花花草草啥的，用这角度做个参照可以假想一下。
主要是采光。按万科合同规定所有户型都满足大寒日1小时以上光照。啥意思呢，就是因为大寒那天太阳入射角度最低，如果那天能满足一小时，一年中其他时间自然在一小时以上了。那你家究竟能照多少小时呢？这就涉及到楼宇高度和楼间距的问题。
先说楼宇高度，范家屯规划东郡这个地块大概是按中高层控制，建筑物总高不允许超54米。这也就解释了一期为啥有的19层，有的18层，19层的为全住宅，总高19*2.8=53.2米。18层的，一楼保准是商业。总之楼宇总高度都逼近控制极限。开发商在这上面都成精了。
再说楼间距。向日葵业主群里的邻居都看过那张有8个参照距离的园区图，基本可以推算出你家楼栋与前楼的直线距离。
有了这两个数据，基本就可以算出你家的采光情况了，如果用专业的光照软件大概还需要你家的精确地理位置。这里只提供个粗略的算法。比如你在6楼，已知前楼绝对高度54米，减去你脚下的5层高度约2.8*5=14米，那么前楼对于你的相对高度就是54-14=40米。简单的算法就是你跟前楼的楼间距需要达到1.2倍，即40*1.2=48米，即前楼距你家达到或超过48米，你家的采光情况就比较理想。反之则差一些。
神说：“要有光。”
——《旧约创世纪》1-3
建筑密度，就是所有楼栋基层占地面积与园区占地面积之比。按范家屯2018-2035年规划细则看，要求不超过35%，以东郡为例，实际多少没数据不知道，沙盘和设计图看起来还是可以的。
容积大家都清楚，就是销售总面积和占地面积之比，规划要求不超过2.2，东郡大概是总占地面积61.724公顷，总建筑面积1239003.94平方米，这样算下来是2，具体没有商业和住宅的面积详实数据。如果后期其他地块开发有多层或联排，那么东郡一期大概率会超过平均数，我一直犹疑置业顾问嘴里那个1.8是指哪里？
这里东郡一期还涉及到一个问题，地面停车场的规划。
假设，目前一期住宅和占地面积之比，已经达到承诺的2，那么地面的停车位所占地面积，性质上属于一期业主共同所有，按物权法和新民法典规定，总户数和总面积超过四分之三以上业主才有权决定此面积是否可以建设停车场，如果不同意建设，则园区完美实现人车分流，居住环境相当友好，缺点是车位配比将降低，不好满足业主停车需求。如同意建设，则地面车位的销售收入扣除合理成本后，归业主共同所有。这个，目前是个悬疑问题，置业顾问从来没有正面回答过，即便回答了，按万科合同，口头承诺概不作数。
绿化率，凡是有草即为绿地面积。万科承诺绿化率35%，这个，一般没问题，万科搞这方面还是有一套，合作商也大都是长线关系。无非是动线绿植设计合不合口味问题。
朝向及采光，朝向就是南了，没啥说的，多说个视度问题。是指人的肉眼可视角度的度数。分水平和垂直两个扇面。具体如图所示。
当你站在你家窗前，能不能看到蓝天白云花花草草啥的，用这角度做个参照可以假想一下。
主要是采光。按万科合同规定所有户型都满足大寒日1小时以上光照。啥意思呢，就是因为大寒那天太阳入射角度最低，如果那天能满足一小时，一年中其他时间自然在一小时以上了。那你家究竟能照多少小时呢？这就涉及到楼宇高度和楼间距的问题。
先说楼宇高度，范家屯规划东郡这个地块大概是按中高层控制，建筑物总高不允许超54米。这也就解释了一期为啥有的19层，有的18层，19层的为全住宅，总高19*2.8=53.2米。18层的，一楼保准是商业。总之楼宇总高度都逼近控制极限。开发商在这上面都成精了。
再说楼间距。向日葵业主群里的邻居都看过那张有8个参照距离的园区图，基本可以推算出你家楼栋与前楼的直线距离。
有了这两个数据，基本就可以算出你家的采光情况了，如果用专业的光照软件大概还需要你家的精确地理位置。这里只提供个粗略的算法。比如你在6楼，已知前楼绝对高度54米，减去你脚下的5层高度约2.8*5=14米，那么前楼对于你的相对高度就是54-14=40米。简单的算法就是你跟前楼的楼间距需要达到1.2倍，即40*1.2=48米，即前楼距你家达到或超过48米，你家的采光情况就比较理想。反之则差一些。
神说：“要有光。”
——《旧约创世纪》1-3
