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【房产常识100问】03什么是公摊？
公摊即谓公摊面积，是分摊的共有建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积
对于公摊的具体面积界定，目前国家还没有明确的法律法规予以规定，只有建设部的行政规章和各地方政府的部门文件做出的一些原则性的规定。例如2000年8月开始实施的《房产测量规范》规定
不同的户型，套内面积大小，公共设施多少，建筑规模等都会影响公摊面积
普通住宅的一般公摊比例：
多层:8%——15%
小高层:10%——20%
高层：15%——30%
19年2月份国家住建部曾发布过一个征求意见稿，“住宅面积应该以套内面积进行交易”意在取消房屋的“公摊面积”，但尚未形成法律法规。国际上“公摊面积”不存在，只有中国有这个说法，首创者李嘉诚，长时间以来一直被默认为“存在即合理”

【房产常识100问】04什么是容积率？
简单点就是一个小区的总的建筑面积和用地面积之间的比率，计算公式:容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积。
打个比方说某块地的规划用地面积是10000平方米，允许修建的总的建筑面积是20000平方米，那么这块地的容积率就是20000 ÷ 10000=2
建筑层数相同的情况下，容积率越小，居住密度越小，房子的采光通风等就要好点，居住要相对舒服。容积率越大则相反。容积率超过5就不建议购买了
容积率的标准一般是由政府规定，
一般具体划分为：
独立别墅为0.2~0.5
联排别墅为0.4~0.7
6层以下多层住宅为0.8~1.2
11层小高层住宅为1.5~2.0
18层高层住宅为1.8~2.5
19层以上住宅为2.4~4.5
住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

【房产常识100问】05什么是得房率？
得房率是一套房子可供住户支配的面积 (就是套内建筑面积，产证上一般注明的是专用建筑面积)和房子的建筑面积 (也就是房子的销售面积) 之间的比率。
比方说房子的套内建筑面积是88平，建筑面积是100平，那么这套房子的得房率就是88%。公摊面积大小直接影响了得房率的大小
得房率的高低是我们在买房子时所应参考的一项重要指标，得房率太低的话，可以实际使用的面积就少了，对用户来说就不实惠了。可是得房率太高就好了吗？也不好。因为得房率太高的话，公共部分的面积就会很少，这就会影响楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等，比如说一个得房率为100%的房子是没有楼梯和电梯的，那这样的房子又有多少人愿意住呢？
因此得房率太低太高都不好，重要的是在一个合理的范围之内。
一般多层住宅的得房率最高，基本在85~90%，小高层得房率约80~85%，高层一般在75~80%，办公楼为55~60%。
通常来说，得房率在80%左右的房子比较合适，公共部分宽敞气派，个人分摊的面积也不会太多，比较实惠。

【房产常识100问】06什么是使用率和实用率？
很多人在买房时都会遇到房屋的使用率和实用率的问题，两个概念很容易搞混
使用率是房地产市场上的一个约定俗成的参考指标，它是房屋的套内净面积即套内使用面积与房屋建筑面积的比，可以反映出房屋使用面积的大小，具有一定意义的参考价值。
通常来说板楼的使用率大约为80%，塔楼的使用率大约为75%，写字楼的使用率大约为70%，商场的使用率大约为65%。总之，使用率和人流量存在着密切的联系，人流量越大，使用率越低。
实用率是房屋套内建筑面积和建筑面积的百分比，大于使用率。通常来说，多层住宅一般为80%以上；高层住宅一般为75%以上；临街独立商铺一般为80%以上；大型商场内商铺一般为50%以上；写字楼一般为60%左右。
对于不同的楼盘来说，商品房的实用率越低，它的单价升幅也就越大；相反，实用率越高的楼盘，单价的升幅则越小。
PS：
套内使用面积实际上是扣除了室内分隔墙体占用的面积。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积，套内建筑面积比套内使用面积要大一些。
房屋建筑面积＝套内建筑面积+公摊面积。

【房产常识100问】07什么是绿化率？
绿化率是指一个住宅小区范围内绿化面积与规划建设用地面积之间的百分比。需要注意的是，它只是房地产开发商在宣传楼盘绿化时所用的概念，并没有实际的法律和法规依据。国家有关园林绿化用语根本就没有这个用语，准确的只有“绿地率”和“绿化覆盖率”两种说法。
绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率，二者的区别主要是对“居住区用地范围内各类绿地”这一概念的不同理解
绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中；而屋顶绿化等装饰性绿化地，按当前国家的技术规范，也算正式绿地。
绿化覆盖率具体是指绿化垂直投影面积的总和与小区规划建设用地面积的比率。像地下车库这样大面积的底下设施，它的地表虽然种不了树，但可以种草；像距建筑外墙 1.5 米这样的范围，虽然不算正式绿地，但若能种一些草，总比地砖铺砌更吸引人……
在小区规划设计中，计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是有块草皮便可以计入，如树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。在开发商销售楼盘的时候，开发商当然喜欢引用绿化覆盖率的概念，甚至是在售楼书上印制出“绿化率”一词，其实这是不准确、不规范的用词，购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率

【房产100问】08什么是层高？
层高是指住宅高度以“层”为单位进行计量，国家对每一层的高度在设计上都有一定的要求，这个高度就是层高。
层高通常是指下层地板表面或是楼板表面到上层楼板表面之间的垂直距离。室内净高和层高的关系可以用公式来表示：层高=室内净高+楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫室内净高。《商品房买卖合同》中一般是就层高进行约定，而许多买房人在交房验收时测量的是室内净高，忽视了楼板厚度，因此产生了误解。
我国出于对降低建筑成本、节约建材、节约土地等经济指标的综合考虑
，强调把住宅层高控制在2.8米左右。通常，层高每降低0.1米，造价就降低1%左右。一般来说，层高设计的规律是层数较少时，层高可以相应地提高；层数较多时，层高则可以相应地压缩。

【房产常识100问】09什么是进深？
在建筑学上，进深是指一间独立的房屋或是一栋居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度，进深大的房屋可以有效地节约用地。
依据《住宅建筑模数协调标准》规定，我国住宅的进深应该采用以下参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
为了让住宅拥有良好的天然采光和通风条件，住宅的进深不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度和宽度已经限定不变的情况下，住宅的进深如果设计得过大，那么住房就会变得狭长，这样一来距离门窗比较远的房间的自然光线就会不足。如果将这狭长的空间进行分割，那么就会出现一些没有自然光的黑房间。

【房产常识100问】10什么是开间？
住宅的开间就是指住宅的宽度，具体是指相邻两个横墙定位轴线间的距离。因为它是相对于一个房间的宽度来说的，所以被称为开间。
比较小的开间尺度可以适当地缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。
虽然开间较小的住宅拥有不少优点，但是它也不可避免地拥有一些缺点。比如说开间小的房间，承重墙、柱的结构面积就相对较大，这样就减少了住户的有效使用面积。同时由于开间比较小，房间的分割过小，不适合家庭居住变化的要求，而且还很难改造。

【房产常识100问】11什么是规划建设用地面积和建筑面积？
“规划建设用地面积”指的是项目用地红线 (各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线) 范围内的土地面积，通常包括建筑区域内的道路面积、绿地面积、建筑物所占的面积、运动场地等等。它是按照土地使用的主要性质划分的各种建设用地的面积。
“建筑面积”也被称为建筑展开面积，具体是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积的总和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标，每层的建筑面积按照建筑物勒脚以上外墙围的水平截面计算，主要包括使用面积、辅助面积和结构面积三个部分。

【房产常识100答】12什么是地下室和半地下室？
很多人在租房时经常会看到地下室或半地下室的招租信息，那么地下室和半地下室具体指什么呢？
按照国家相关规定，地下室具体是指房间地平面低于室外地平面的高度已经超过了该房间净高1/2的房子。
地下室通常由顶板、底板、侧墙、楼梯、门窗、采光井等部分组成。
半地下室具体是指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，但是不超过1/2的房子。
半地下室应该按其外墙上口 (不包括采光井、外墙防潮层以及保护墙) 外边线所围水平面积来计算建筑面积。层高在2.2米以及2.2米以上的房子应该计算全面积，层高不足2.2米的房间则只计算一半面积。

【房产常识100答】13地下室的价格如何计算？
地下室所产生的实际效益决定了它的合理价格，具体情况如下：
1．那些单独建号、有单独的出入口，并且有相应的土地价格作为依据的地下室，其价格是这样计算的：
如果以二楼 (地下室和二楼的建筑效益比较接近) 每建筑平方米8000元的价格来计算，这8000元是4000元的土地价值加上4000元的建筑物价值而得出的，但是地下室的建筑物效用比较差，它的建筑物价值只能是二楼正常建筑物价值的一半，也就是2000元，这样地下室每平方米的价值就是4000元的土地价值加上2000元的建筑物价值，所以地下室的合理的价格就是每平方米6000
2．如果地下室是附属物，并没有单独建号，那么其价格的计算方法如下：
如果二楼每建筑平方米的价格还是8000元，这8000元中包含4000元的土地价值和4000元的建筑物价值。那么，由于作为建筑附属物的地下室不能单独计算面积，因此它的价值中并不包含土地价值这一项，这样的地下室每平方米的合理价格就是4000元，这4000元是每平方米建筑物的价值。

【房产常识100答】14什么是底商？
当今社会，很多购房者都非常愿意购买底商，因为底商具有比较高的投资价值。那么，底商具体是指什么呢？
底商具体是指住宅的一层和二层。通常来说，一般住宅特别是高层住宅的第一层和第二层因户型、位置的原因而比较难销售，因此价位比较低。这个时候开发商就会把它们改成商业性质的房产，因为拥有大量稳定的客户和齐全的商业配套设施，所以价格反而会高一些。
按照底商的服务对象来划分，住宅底商可以分为服务于小区内部和服务于小区外部两种，服务于小区内部的底商主要是为小区内部的居民服务，而服务于小区外部的底商的服务范围不仅包括小区内部的居民，也包括外部的客源。

【房产常识100答】15什么是商品房？
商品房在我国是20世纪80年代兴起的，它是指在市场经济条件下，拥有经营资格的房地产开发公司 (包括外商投资企业) 通过出让方式取得土地使用权后所经营的住宅，这些住宅全部都按市场价出售。
商品房的价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、楼层、朝向、质量、材料差价等部分组成。另外，从法律角度来说，商品房具体是指按照国家的法律法规以及相关规定可以在市场上进行自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建的住宅、二手房、商业用房以及其他建筑物等等。
那些自己建造、参与建造或是委托建造而又是自用的住宅或是其他建筑不属于商品房的范围。商品房必须是开发商开发建设的用于销售的房屋，而且还必须是能够办理产权证和土地使用证，可以自行确定价格出售的产权房。

【房产常识100答】16什么是公有房？
公有房简称为公房，也被称为公有住房、国有住宅，在国外也被称为公共住宅或公营住宅。它是我国特殊体制下遗留的产物，具体是指由国家或是国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅没有出售之前，住宅的产权 (包括拥有权、占有权、处分权、收益权) 都归国家所有。
公有住宅由当地政府负责建设，主要向本城市的居民出租出售；由企业出资建设的住宅，企业向自己的职工出租出售。公房出售之后也就变成了私房。
目前我国城市居民租用的公有住宅按照房改政策分为两大类，一类是可以出售的公有住宅，一类是不能出