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济南泉景文卓置业有限公司、赵杨商品房销售合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书
案由 商品房销售合同纠纷点击了解更多 案号 （2022）鲁民申1079号">（2022）鲁民申1079号 · ·
发布日期 2022-08-31 浏览次数 418
山东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2022）鲁民申1079号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：济南泉景文卓置业有限公司，住所地山东省济南市市中区济微路90号-1-103室。
法定代表人：刘民，总经理。
委托诉讼代理人：徐晨龙，国浩律师（济南）事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：赵杨，男，1989年8月26日出生，汉族，住山东省济南市槐荫区。
再审申请人济南泉景文卓置业有限公司因与被申请人赵杨商品房销售合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2021）鲁01民终5753号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
济南泉景文卓置业有限公司申请再审称，（一）原判决认定事实的基本证据缺乏证据证明。原审认定被申请人因申请人的虚假宣传受到损失缺乏证据证明。1.承担缔约过失赔偿责任最主要的前提就是造成一方当事人损失，没有损失证据，即便存在缔约过失，也不承担赔偿责任。被申请人未提供任何证据证明其存在所谓的损失，即便是在二审过程中申请司法鉴定，亦不能确定被申请人存在所谓的损失，根据“谁主张谁举证”的原则，其应自行承担举证不能的法律后果。2.原审法院滥用自由裁量权，酌定所谓损失的依据严重不足。本案中在专业的鉴定机构都无法认定所谓损失并对鉴定退案处理的情况下，二审法院将互联网查询的信息作为裁判的依据，并据此滥用自由裁量权作出裁判，这不仅不严肃，而且该确定损失的依据严重不足。（二）原判决认定事实的主要证据未经质证。原审法院认定所谓损失的唯一依据是法官自行从互联网上检索的信息，但上述证据原审从未组织双方质证，甚至都没有告知双方，原审法院的该做法明显违法。（三）原判决适用法律确有错误。1.原审认定申请人构成缔约过失不当。最高人民法院在最新发布的（2021）最高法民申299号案件中对缔约过失责任进行了明确的阐述，从中可见最高人民法院在裁定中已经明确适用缔约过失责任的前提是违背诚实信用原则的行为致使合同不成立、无效、被撤销或者未生效的。本案申请人与被申请人订立的合同依法成立并生效，双方也已实际履行，不存在适用缔约过失责任的前提。2.原审判决申请人承担缔约过失责任，严重违反双方合同约定。涉案《商品房买卖合同》补充协议5.1条中的相关约定已明确排除了申请人前期宣传对房价的影响，也明确申请人不对此承担任何责任，自然也就不存在被申请人信赖利益受损的问题。原审在申请人多次提请法院注意该项合同约定的情况下对此置若罔闻，甚至在判决书中未对该主要抗辩事项作出任何回应，根据民事诉讼法司法解释第三百九十条的规定，本案明显属适用法律错误。3.原审实质上将违约责任和缔约过失责任赔偿方式画等号，是对法律的错误理解和适用。原审不管是在委托鉴定过程中，还是在行使自由裁量权过程中，均是针对房屋价格差，这明显属于合同履行利益，与违约责任相同。另外，是否承担缔约过失责任要看过错，而申请人在宣传中特别是关于M5轻轨的宣传是基于政府的新闻等公开信息，并未虚构和编造信息，并无主观过错；同时，双方亦对项目红线外的变化调整出卖人不因此对买受人承担义务进行了明确约定，而本案中原审酌定所谓损失依据的M5轻轨、医院等均不在项目红线内，因此该项酌定损失也严重违反双方合同约定。（四）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利。本案认定所谓损失的唯一依据是法官自行从互联网上查询的房产中介机构企业网站发布的价格广告信息，但在之前庭审中从未涉及该事项，之后原审法院也未就此听取双方当事人特别是申请人的意见，便据此进行判决，剥夺了申请人辩论的权利。（五）原判决超出诉讼请求。本案被申请人的诉讼请求为退还房屋的总差价款1万元，但原审不仅判项内容判非所请，还超出当事人的诉讼请求判决赔偿2.55万元损失，严重超出当事人诉讼请求。依据《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百条第二、四、六、九、十一项的规定申请再审。
赵杨提交意见称，1.原审并未超出被申请人一审诉讼请求。被申请人变更诉讼请求时，载明了被申请人主张退还的房屋差价款1万元仅是“暂计”，待评估结果作出以后再予以明确。2.原审适用法律正确。申请人提及的（2021）最高法民申299号案件终审判决作出的时间为2020年7月5日，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第五条规定，该案不能适用民法典的相关规定。而本案二审期间，民法典已经施行，二审依据民法典第五百条的规定及理解与适用认定申请人应当承担缔约过失责任，适用法律正确。3.原审认定事实清楚、程序合法。网络平台上查询的房屋价格及其走势等信息，仅为二审法院在行使自由裁量权时参照的信息，并未作为本案的证据使用，故无需质证。此外，本案二审中，申请人均依法参加了相关庭审并进行了充分的辩论。请求依法驳回申请人的再审申请。
本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是原审认定申请人应承担缔约过失责任及赔偿数额是否妥当。
关于缔约过失责任，《中华人民共和国民法典》第五百条的内容与《中华人民共和国合同法》第四十二条的内容基本一致，原审《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条规定适用《中华人民共和国民法典》第五百条的规定并无不当。根据《中华人民共和国民法典》第五百条之规定，行为人违反先合同义务，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。因先合同义务只能在合同生效前存在，也只能在合同生效前违反。但合同的成立或生效，并不能当然避免对方当事人损失的发生。即违反先合同义务给对方造成的损失完全可能发生在合同成立或生效后，如果该损失仅因为合同的成立或生效而无法得到赔偿，显然有失公正。合同的成立或生效并不应消灭违反先合同义务行为人的法律责任。当事人承担违约责任还是缔约过失责任，并非根据合同是否成立和生效来判断，而是根据其违反的合同义务性质来判断。违反先合同义务的承担缔约过失责任，违反合同义务的承担违约责任。涉案房地产项目所作的宣传已被相关行政部门认定为虚假宣传；虽然涉案鉴定分析说明中对房价影响无明确金额，但鉴定意见中并未否定申请人的虚假宣传对商品房定价的影响。故，涉案宣传的内容虽未订入合同，但申请人的行为已构成缔约过失，原审认定申请人应当承担缔约过失责任，赔偿被申请人因此受到的损失，并无不当。关于被申请人主张的损失如何确定的问题，原审在综合分析三份鉴定意见具体内容的情况下，根据双方的履约情况、购房人的需求、虚假宣传对购房人购买心理的影响程度等情况，采用自由裁量的方式，酌定申请人应承担的赔偿数额，亦无不当。
关于申请人主张原审认定事实的主要证据未经质证和违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的问题。申请人认为原审对于申请人应承担的赔偿数额问题未进行质证，剥夺了其辩论权利。本院认为，原审酌定申请人应承担的赔偿额是在当事人举证、质证的基础上，综合考虑涉案房屋所在项目房屋价格及所在区域整体房屋价格的走势以及申请人的具体虚假宣传内容，兼顾法治营商环境等确定的，上述酌定的依据不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第四项规定的认定事实的主要证据。此外，涉案三份鉴定分析说明等证据均已经双方当事人质证，充分发表辩论意见。申请人的该两项再审事由不能成立。
关于申请人主张原判决超出诉讼请求的问题。申请人主张原审判非所请且超出当事人的诉讼请求。经查，被申请人一审诉讼请求为判令申请人退还房屋总价差价款1万元（暂计），并支付贷款利息损失及逾期交房违约金11035元。经一审询问，被申请人明确其系因申请人的虚假宣传行为造成了其信赖利益的损失，要求申请人承担损害赔偿责任，具体形式即为退还房屋差价款并支付相应的利息损失；且被申请人明确其主张的赔偿金额仅是一个暂计金额。故申请人的该项再审事由亦不能成立。
综上，济南泉景文卓置业有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二、四、六、九、十一项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回济南泉景文卓置业有限公司的再审申请。
审 判 长 马慧芹
审 判 员 李 霞
审 判 员 李金明
二〇二二年三月二十八日
法官助理 汤艳艳
书 记 员 王凤娇
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发布日期 2022-08-31 浏览次数 418
山东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2022）鲁民申1079号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：济南泉景文卓置业有限公司，住所地山东省济南市市中区济微路90号-1-103室。
法定代表人：刘民，总经理。
委托诉讼代理人：徐晨龙，国浩律师（济南）事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：赵杨，男，1989年8月26日出生，汉族，住山东省济南市槐荫区。
再审申请人济南泉景文卓置业有限公司因与被申请人赵杨商品房销售合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2021）鲁01民终5753号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
济南泉景文卓置业有限公司申请再审称，（一）原判决认定事实的基本证据缺乏证据证明。原审认定被申请人因申请人的虚假宣传受到损失缺乏证据证明。1.承担缔约过失赔偿责任最主要的前提就是造成一方当事人损失，没有损失证据，即便存在缔约过失，也不承担赔偿责任。被申请人未提供任何证据证明其存在所谓的损失，即便是在二审过程中申请司法鉴定，亦不能确定被申请人存在所谓的损失，根据“谁主张谁举证”的原则，其应自行承担举证不能的法律后果。2.原审法院滥用自由裁量权，酌定所谓损失的依据严重不足。本案中在专业的鉴定机构都无法认定所谓损失并对鉴定退案处理的情况下，二审法院将互联网查询的信息作为裁判的依据，并据此滥用自由裁量权作出裁判，这不仅不严肃，而且该确定损失的依据严重不足。（二）原判决认定事实的主要证据未经质证。原审法院认定所谓损失的唯一依据是法官自行从互联网上检索的信息，但上述证据原审从未组织双方质证，甚至都没有告知双方，原审法院的该做法明显违法。（三）原判决适用法律确有错误。1.原审认定申请人构成缔约过失不当。最高人民法院在最新发布的（2021）最高法民申299号案件中对缔约过失责任进行了明确的阐述，从中可见最高人民法院在裁定中已经明确适用缔约过失责任的前提是违背诚实信用原则的行为致使合同不成立、无效、被撤销或者未生效的。本案申请人与被申请人订立的合同依法成立并生效，双方也已实际履行，不存在适用缔约过失责任的前提。2.原审判决申请人承担缔约过失责任，严重违反双方合同约定。涉案《商品房买卖合同》补充协议5.1条中的相关约定已明确排除了申请人前期宣传对房价的影响，也明确申请人不对此承担任何责任，自然也就不存在被申请人信赖利益受损的问题。原审在申请人多次提请法院注意该项合同约定的情况下对此置若罔闻，甚至在判决书中未对该主要抗辩事项作出任何回应，根据民事诉讼法司法解释第三百九十条的规定，本案明显属适用法律错误。3.原审实质上将违约责任和缔约过失责任赔偿方式画等号，是对法律的错误理解和适用。原审不管是在委托鉴定过程中，还是在行使自由裁量权过程中，均是针对房屋价格差，这明显属于合同履行利益，与违约责任相同。另外，是否承担缔约过失责任要看过错，而申请人在宣传中特别是关于M5轻轨的宣传是基于政府的新闻等公开信息，并未虚构和编造信息，并无主观过错；同时，双方亦对项目红线外的变化调整出卖人不因此对买受人承担义务进行了明确约定，而本案中原审酌定所谓损失依据的M5轻轨、医院等均不在项目红线内，因此该项酌定损失也严重违反双方合同约定。（四）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利。本案认定所谓损失的唯一依据是法官自行从互联网上查询的房产中介机构企业网站发布的价格广告信息，但在之前庭审中从未涉及该事项，之后原审法院也未就此听取双方当事人特别是申请人的意见，便据此进行判决，剥夺了申请人辩论的权利。（五）原判决超出诉讼请求。本案被申请人的诉讼请求为退还房屋的总差价款1万元，但原审不仅判项内容判非所请，还超出当事人的诉讼请求判决赔偿2.55万元损失，严重超出当事人诉讼请求。依据《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百条第二、四、六、九、十一项的规定申请再审。
赵杨提交意见称，1.原审并未超出被申请人一审诉讼请求。被申请人变更诉讼请求时，载明了被申请人主张退还的房屋差价款1万元仅是“暂计”，待评估结果作出以后再予以明确。2.原审适用法律正确。申请人提及的（2021）最高法民申299号案件终审判决作出的时间为2020年7月5日，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第五条规定，该案不能适用民法典的相关规定。而本案二审期间，民法典已经施行，二审依据民法典第五百条的规定及理解与适用认定申请人应当承担缔约过失责任，适用法律正确。3.原审认定事实清楚、程序合法。网络平台上查询的房屋价格及其走势等信息，仅为二审法院在行使自由裁量权时参照的信息，并未作为本案的证据使用，故无需质证。此外，本案二审中，申请人均依法参加了相关庭审并进行了充分的辩论。请求依法驳回申请人的再审申请。
本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是原审认定申请人应承担缔约过失责任及赔偿数额是否妥当。
关于缔约过失责任，《中华人民共和国民法典》第五百条的内容与《中华人民共和国合同法》第四十二条的内容基本一致，原审《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条规定适用《中华人民共和国民法典》第五百条的规定并无不当。根据《中华人民共和国民法典》第五百条之规定，行为人违反先合同义务，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。因先合同义务只能在合同生效前存在，也只能在合同生效前违反。但合同的成立或生效，并不能当然避免对方当事人损失的发生。即违反先合同义务给对方造成的损失完全可能发生在合同成立或生效后，如果该损失仅因为合同的成立或生效而无法得到赔偿，显然有失公正。合同的成立或生效并不应消灭违反先合同义务行为人的法律责任。当事人承担违约责任还是缔约过失责任，并非根据合同是否成立和生效来判断，而是根据其违反的合同义务性质来判断。违反先合同义务的承担缔约过失责任，违反合同义务的承担违约责任。涉案房地产项目所作的宣传已被相关行政部门认定为虚假宣传；虽然涉案鉴定分析说明中对房价影响无明确金额，但鉴定意见中并未否定申请人的虚假宣传对商品房定价的影响。故，涉案宣传的内容虽未订入合同，但申请人的行为已构成缔约过失，原审认定申请人应当承担缔约过失责任，赔偿被申请人因此受到的损失，并无不当。关于被申请人主张的损失如何确定的问题，原审在综合分析三份鉴定意见具体内容的情况下，根据双方的履约情况、购房人的需求、虚假宣传对购房人购买心理的影响程度等情况，采用自由裁量的方式，酌定申请人应承担的赔偿数额，亦无不当。
关于申请人主张原审认定事实的主要证据未经质证和违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的问题。申请人认为原审对于申请人应承担的赔偿数额问题未进行质证，剥夺了其辩论权利。本院认为，原审酌定申请人应承担的赔偿额是在当事人举证、质证的基础上，综合考虑涉案房屋所在项目房屋价格及所在区域整体房屋价格的走势以及申请人的具体虚假宣传内容，兼顾法治营商环境等确定的，上述酌定的依据不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第四项规定的认定事实的主要证据。此外，涉案三份鉴定分析说明等证据均已经双方当事人质证，充分发表辩论意见。申请人的该两项再审事由不能成立。
关于申请人主张原判决超出诉讼请求的问题。申请人主张原审判非所请且超出当事人的诉讼请求。经查，被申请人一审诉讼请求为判令申请人退还房屋总价差价款1万元（暂计），并支付贷款利息损失及逾期交房违约金11035元。经一审询问，被申请人明确其系因申请人的虚假宣传行为造成了其信赖利益的损失，要求申请人承担损害赔偿责任，具体形式即为退还房屋差价款并支付相应的利息损失；且被申请人明确其主张的赔偿金额仅是一个暂计金额。故申请人的该项再审事由亦不能成立。
综上，济南泉景文卓置业有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二、四、六、九、十一项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回济南泉景文卓置业有限公司的再审申请。
审 判 长 马慧芹
审 判 员 李 霞
审 判 员 李金明
二〇二二年三月二十八日
法官助理 汤艳艳
书 记 员 王凤娇
