前副市长的忧虑
　　深圳河的这边，房价也早已是个绕不开的话题。深圳虽然建设用地远多于香港，但市域总面积不超过香港的两倍，常住人口也已达到香港的两倍（亦即人口密度已接近香港），建设用地短缺的矛盾，在国内大城市中，无出其右者。
　　这几天，一篇深圳前副市长张思平剖析深圳楼市的文章，流传甚广。他的文章指出，深圳已经是全球“最难买得起楼”的城市，高房价造成绝大多数工薪阶层买不起房，高租金拉高消费价格降低中低收入者民生水平，恶化经商环境使制造业物流业面临挤出产业濒临空心化，高房价让青年成房奴降低深圳人才吸引力……
　　这些话，句句在理，又句句扎心。
　　深圳的确是中国内地在经济上最高歌猛进的城市，对于广大已经在深圳“上车”的居民而言，房地产市场的飙涨更带来巨大的财富效应。但是，一水之隔的香港殷鉴在前，深圳能趟得过“产业空心化”这条河吗？
　　深圳有一个指标居全国主要城市之冠——非户籍人口占常住人口的比例。2017年的成都，非户籍人口占比11%；杭州，20%；北京，37%；广州，38%；上海，40%。深圳的这一数字是65.3%。
　　这个数字长期以来是被正面解读的。一个人能够吸引多少外来非户籍人口居住，是这个城市吸引力的重要标志。从京沪穗深杭蓉六个城市的统计数据来看，似乎非户籍人口比例越高，的确越发达。
　　但是问题在于，为什么深圳的非户籍人口比例还是比北京、上海高出巨大的数量级呢？深圳的落户门槛在京沪穗深四个城市里是最低的，基本只要是一个本科生，就可以在深圳落户。如此之多的深圳常住居民“来了深圳，也不做深圳人”，原因很简单，深圳的常住居民中，绝大多数是外来的农民工。
　　今天的深圳，已经出现巨大的分化。一边，是和京沪港比肩的富裕群体，另一边，是一线城市中罕有的规模超大的产业工人。随着深圳经济的持续“精英化”，相关的产业和就业人口果真能够不外流吗？

深圳和京沪穗差在哪里？
　　中国城市中的规范就业，大体来源于四类单位。第一类是纯体制内（公务员、教师、医生、事业单位）；第二类是国有企业；第三类是外资企业；第四类是民营企业。比较粗线条地看，企业的所有制属性，和从业者的收入水平，有着比较直接的关联。
　　我们按大面上比较粗地划分，可以把国人的收入分为三个档次。第一档达到一线城市社平工资300%（目前多数一线城市社平工资在6000到7000元，超过社平工资三倍就是20000元以上），姑且称为“金领”；第二档在一线城市社平工资的130%到300%（大概一两万），也就是相对而言比较典型的“白领”（在“白领”中也算收入相对较高者，也包括少数高级技术工人等）；第三档，即一线城市社平工资左右或更低者，大体相当于“蓝领”。（也有不少白领在这个工资区间，为方便表述，一概称“蓝领”。本文讨论合法公开收入，不进行其他延展）
　　这几类人在从业单位的分布大致如下：
　　“金领”主要包括非银金融、地产、IT等少数高收入行业的骨干员工及以上；体制内单位（事业单位、国有企业）较高级管理者及以上；非高收入行业（即不含金融、IT等高收入行业）民营企业高级管理者；顶尖外企企业骨干员工。
　　“白领”主要包括非银金融、地产、IT等少数高收入行业的普通员工；体制内单位的大部分从业者；较优质外企的普通员工。
　　除了上述人士以外，其他人的收入大都在普通水平。
　　很明显，深圳的“金领”工作机会是相当多的，金融、IT、地产这几个行业深圳都比较发达；其他民营上市公司数量也在全国城市中居于领先地位。单看“金领”，深圳比肩北京上海，肯定是碾压广州的。
　　然而，如果看“白领”，情况就大不相同。我多次分析过，上海和广州很显著的特点是国有企业和外资企业地位吃重，而深圳国资和外资相对弱，民营企业较发达。
　　国资和外资在产业结构中扮演什么角色，那是一个经济学问题。但从薪酬福利角度来看，国企和外企总体比民企的薪酬高，这是不争的事实。
　　除了金融、IT等个别高度智力密集型的民营企业以外，产业属性等多重原因决定，大多数民营企业除了实际控制人和高级管理层，绝大多数雇员的收入都很一般（杭州一直是中国民营经济最发达、上市公司最多的省会城市，但长期以来高薪工作机会并不多也是这个原因，参见《阿里巴巴对杭州意味着什么》）。
　　但体制内单位（公务员、事业单位）、大型国有企业和外资企业就不同了（相较于大多数民营企业）。它们通常都有相对线性的薪酬和级别体系（为什么外资和国企有，又是另一个很大的问题，这里只说结论）。所以，这些机构产生了最大规模的“白领”工作岗位。
　　北京、上海、广州这样的“白领”工作机会，都要比深圳多得多。
　　就用一个最简单的行业举例——银行，这是最典型的“白领”密集的行业，同样是工农中建交这样的大型国有银行，在广州就有省分行和市分行两级，编制自然就比深圳多。宝洁、玛氏这类传统的外资快消品牌，一直以广州为中国区总部，而在深圳，则是几无分布（深圳当然也有不少外商投资，但大多是集中在生产环节主要雇佣产业工人而非管理者）。高等院校、中小学校、科研院所、医疗机构等事业单位，广州和深圳更不在一个数量级上。
　　就实然而言，公务员、事业单位、大型央企的分支，和一个城市的“资源配置能力”“总部经济聚集”“上市公司家数”等指标都没有关系，也不是一个城市经济效率的活跃因子。但在目前的中国，这些机构产生的大量“白领”就业机会，事实上是民营经济替代不了的（这一现象有深层次原因，本文不展开论述）。

深圳没有“护城河”
　　所以我们看到另一个数字，2017年，深圳社会消费品零售总额在全国城市中仅排在第七位，低于上海、北京、广州、重庆、成都和武汉。根据目前武汉和成都披露的数字，深圳2017年社零总额仍将低于它们，继续排在第七。
　　重庆常住人口三千万，和其他城市没有明显可比性。深圳社零总额大致只有上海的一半，广州的三分之二，和成都、武汉两个GDP仅有深圳六成的省会城市在同一数量级甚至还略低。
　　个中原因，如前文所述，深圳除了大量的“金领”以外，“白领”的工作机会相当有限，整个城市的财富绝大多数是蓝领创造的，而以农民工为主的“蓝领”群体消费能力并不高。也就是说，作为一个工业高度发达的城市，天津、重庆、苏州等纯工业城市只涨GDP不涨收入的效应在深圳同样存在，不过深圳金融、地产、IT等行业带来的“金领”集聚效应，让人们很容易忽视深圳“白领”整体规模远不如京沪穗的事实。
　　深圳现在的房价，对“白领”的挤出效应已经非常强了，甚至连以员工盛产“金领”著称的华为，也将终端总部转移到东莞松山湖。深圳的国资和外资本来就相对不如京沪穗，如果不从事金融、IT等个别超高收入的行业，一般白领在深圳赚钱也不会比在武汉、成都这样的二线城市多到哪里去。
　　更重要的是，深圳还有另一个潜在的隐忧——没有“护城河”。
　　北京、上海、香港的房价同样很高。但北京、上海、香港有“户籍附加值”。香港特区身份自不必说，北京、上海和户籍绑定的大量的教育、医疗等社会福利，让许多优秀人才宁可承受较高的房价痛苦指数，也要获取京沪两地的户籍成为其常住居民。而深圳户籍，没有这样的附加值。
　　相反地，由于深圳的教育、医疗等社会事业和它“一线城市”的地位不相适应，这既使深圳相对而言少了很多有相当消费能力的“白领”，也让许多到深圳打拼的人对留在深圳这件事感到彳亍。如果考虑深圳的公共服务能力和水平，深圳比杭州、南京、武汉、成都这几个强二线城市的“性价比”都要低。
　　深圳面临的潜在挑战，不仅是制造业和物流业的“产业空心”，还有“白领”岗位的相对稀缺和对“白领”群体吸引力的走低。

　　但深圳终究不是旧金山。
　　旧金山大湾区人口不过七百多万，其中有30家世界五百强总部，其中绝大多数是全世界最顶级的科技公司。从薪酬水平和雇员规模上，深圳能和湾区的五百强企业大体对标的，也不过华为和腾讯两家。
　　除了微软和亚马逊总部在西雅图，美国几乎所有的顶级IT公司总部都集中在大湾区，这才使湾区成为全球独一无二的技术高地（当然也是房价高地）。而在中国，IT产业远没有这样的集中度，北京、杭州、上海甚至广州，都拥有相当多的技术人才。
　　超高薪酬的IT从业者占深圳就业人口的比例，要比IT从业者在湾区就业人口中的比例低得多。这意味着，深圳如此之高的房价，在产业上的基础远比湾区薄弱；而在人才吸引力上，又远远不及湾区。
　　观察创业史可以发现，除了少数的技术天才，大多数成功的创业者，通常都是在三四十岁有一定物质基础之后再选择创业。媒体上固然有许多“90后”创业者的故事，但今天大多数成功的创业者仍然是“70后”和“80后”。
　　对于“70后”和“80后”而言，深圳毫无疑问是“天选之城”。他们通过自身努力买房（甚至多套）完成原始积累，即使当时不在深圳在北京上海买了房也是好的。今天他们在深圳创业，因为深圳良好的市场环境、产业集群，这是自然而然的事。
　　五年后，十年后，当“90后”到了创业的“当打之年”。背负着重重房贷的他们，还敢毅然决然地离开大厂吗？
　　十多年前，人们看到苏州和长三角因台资外资北上的生机勃勃，担忧着深圳可能会失去将来。意外的是，当年以“山寨”和“华强北”而闻名的深圳，因华为，OPPO、VIVO成为中国制造的金名片。
　　现在，人们赞叹着这个不足40周岁的城市的奇迹。谁又知道十年后，她是补齐了所有短板的宜居之都？还是一个像香港一样的城市——少数企业很牛X，少数人挣得很多，但对于大多数普通人，彻底丧失了吸引力。
　　深圳需要做的，还很多很多。而她需要迈过的这道坎，又何尝不是这个宏大时代的隐喻？

房价

大湾区，应该是极大的趋势