https://mp.weixin.qq.com/s/nXt3tgBP8s21mv5MQguntw

近年来，越来越多的城市对购房资格设置了一定的条件。而因限购政策所引发的各种纠纷和法律风险也层出不穷，本期我们将讨论限购所引起的法律风险及其补救。

一、借名登记购房的若干问题

1.合同的效力
案例：宁波的俞某因不符合宁波市的限购政策，于2011年8月，以其子余某的名义，与某房地产公司签订商品房买卖合同，约定余某购买房地产公司开发的房屋，后俞某向法院起诉，请求判令确认双方签订的合同无效，并要求房地产公司返还预付款。法院判决驳回原告俞某的诉讼请求。

点评：限购时代，购房者很难短时间获得购房资格，于是借名购房被越来越多的人采用。借名购房的实质是对政策的合理规避，根据合同法的规定，合同无效的情形包括：（一）以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定的。因此，借名购房合同，其签订只要是双方真实的意思表示，同时也不具备合同无效的其他情形，就应当认为是有效的。

在笔者检索的案例中也有一些法院认为借名购房合同会使国家政策落空，因此认定为无效，不过这种判例较少。今年（2018年）5月国务院发布的《关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》，要求对“不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定”进行清理，从该文件的价值取向上看，仅仅是回避地方限购政策的借名购房合同，并不会因此当然无效。

2.房屋产权的归属
借名购房后，往往也要借名登记，在客观上会出现实际购房者与登记产权人不一致的情形，那么实际购房者能否直接向法院请求确认物权呢？

案例1：为规避北京市的限购政策，王某借用刘某名字购买一套房屋，双方约定王某出资购房朝阳区的一套房屋，将所有权人登记为刘某，允许刘某在房屋内居住，但是不得将房屋过户更名、出售、出租。后来刘某将房屋所有权人名称变更，王某起诉至法院，要求确认房屋所有权归王某。北京市二中院认为，根据《物权法》第16条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据，刘某为不动产登记簿上记载的所有权人，并没有其他证据证明登记错误，当事人之间的约定不足以对抗登记效力，因此对王某的诉求不予支持。

点评：在目前的不动产登记制度下，不动产的权属依据是不动产登记簿，在登记没有错误的情况下，法院不会支持实际购房者的所有权确认请求。最高人民法院的司法观点《商品房买卖合同中的脱法行为》也持这种观点，将借名合同的债权行为与物权登记行为相区分，物权法第十七条规定了不动产登记簿登记的效力，系维护物权的公示原则，不能通过双方私下的协议来抵销物权法的该项原则，仅应认可借名的债权效力，不能直接确认权利归属。实际购房者人只能根据双方的协议，要求登记人协助办理权属变更手续，而不能直接请求法院确认其享有物权。

3.借名还是赠与？
当借名合同发生纠纷时，借名人为据有房屋往往会主张房屋是购房者对借名人的赠与，鉴于此，建议购房者在借用他人名义购房时，要签订书面的借名购房协议，并明确该房屋的实际产权人。对未签订书面协议，而且是发生在近亲属之间的产权纠纷，法院很难确认究竟是借名合同还是赠与合同。通常来说，在没有相关书面协议的情况下，法院会重点考虑借名购房有无合理解释、房屋的出资情况、占有使用情况、购房票据及房屋权属证书的持有情况，根据常理作出判断，因此未签订书面协议的，购房者应注意保存好上述相关证明材料。

4.借名买房的其他风险
被处分、被执行的风险。由于借名人往往是登记人，当借名人处分该房屋时，其处分行为有效，借名人只能根据双方的借名协议主张借名人的违约责任。如果借名人有其他债务纠纷，当房屋被当作借名人的财产执行时，购房者提出执行异议的，法院通常也不会支持，最高人民法院认为借名登记合同是借名人与出名人之间的合意，对由此产生的风险理应自行承担。除此之外借名购房还有其他风险，如借名人去世房屋被当做遗产继承，房屋被设定抵押

二、伪造购房资格的风险
实践中有不少购房者为避开限购政策，采用了更为激进的方式，即伪造购房资格。据笔者了解，有不少房产中介机构专门从事该项业务，而且也确实有不少购房者因此取得房屋。但伪造购房资格购房的风险更大。

1.违约风险。当购房资格被查出是伪造后，购房者不能继续履行已经签订的商品房买卖合同的，往往要向开发商承担一笔不小的违约金，并且失去取得房屋的机会。
2.行政责任风险。很多地方的限购会在学历或技能上进行限制，而这些大多是国家权威部门颁发的，伪造资格可能因违法法律、法规而被处以行政处罚。由于各地出台的限购政策目的在于稳定房地产市场，对于伪造购房资格的行为往往处分比较严重，如西安的处罚是5年内禁在西安买房。

对于有些急需购房的刚需客而言，限购可能是一个必须要解决的问题，如果需要借名买房的，建议先咨询当地律师，做好风险防控准备。但是尽量不要去伪造购房资格。