一、一房多卖
实践中商品房预约合同纠纷中，一房多卖是个出现较多的词。一房多卖通常指的是开发商在与购房者签订预约合同，约定将某特定的房屋出售给购房者后，又私下与其他购房者签订合同，将房屋出售给其他购房者的行为。实践中一房多卖的情况时有发生，作为购房者也通常很难对开发商是否守约进行监督，而开发商能否自觉守约也决定了购房者最终能否拿到心仪的房子，当纠纷发生后，购房者可以从以下角度补救损失。
开放商所应承担的责任：

1.违约金。根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
根据《合同法》第114条的规定，主张违约金要求双方的协议中约定了违约金，如果预约合同中没有约定违约金的话，购房者很难主张开发商支付违约金。如果双方约定了违约金，但是违约金的数额过低的，购房者可以请求法院予以增加。

2.定金责任。如果预约合同中约定有定金条款的，因开发商的缘故导致正式的商品房买卖合同不能订立的，可以要求开发商承担定金责任，即双倍返还定金。但是根据《合同法》第116条的规定，当事人既约定违约金有约定定金的，守约方只能选择使用违约金或者定金条款。购房者应当根据自己的实际情况选择能够最大程度补救自己损失的救济方式。
在主张定金责任时需要注意的几个问题：（1）合同中应当有明确的约定购房者向开发商交付“定金”。（2）根据《担保法》第90条的规定，定金应当已经实际支付，否则定金条款不发生效力。这里提醒广大的购房者在交付定金时应以银行转账的方式，以便在纠纷发生时收集证据。（3）关于定金的数额，《关于适用<担保法>若干问题的解释》第121条的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分法院不予支持；购房者实际交付的定金数额与约定不符的，应当以实际交付的数额为准。

3.赔偿损失。一房多卖的情况下，购房者的损失主要是可期待利益的损失。购房者之所以与开发商订立预约合同，其原因在于真诚的相信开放商会依约与其订立商品房买卖合同，以求获得可期待利益，同时为了遵守双方之间的约定，也放弃了其他购房机会，因此在司法实践中，法院越来越支持将开发商所获得的差价利益当作购房者的损失，责令开放商赔偿。
案例：在陈某诉江阴兰星房地产开发公司不履行商品房预约合同纠纷案中，被告兰星公司在与陈某签订预约合同后将房屋出售给第三人，法院在计算赔偿数额时，根据陈某与兰星公司签订合同约定的房价为6000元/平米，而兰星公司出售房屋的实际售价是6763.97元，根据这段时间的差价，乘以房屋的面积，从而得出兰星公司获得的价差利益，并将该价差利益的数额认定为原告陈某的损失额，从而保护了购房者的可期待利益。

4.能否强制缔约。由于信息的不对称，购房者不能及时知道自己意向房屋的情况，因此在知道房子被出售给他人，开放商往往已经与第三人签订了正式的商品房合同，甚至已经办理了预告登记，在这种情况下，很难要求开发商继续履行预约合同。实践中也有以开发商和第三人恶意串通为由主张开放商与第三人签订的合同无效的，但基本上不能提供相应证据而未获支持。

二、隐瞒房屋抵押事实
房屋存在抵押的，往往是影响购房者是否决定购买的重大因素，因此因为开发商隐瞒房屋被抵押事实而导致房屋买卖合同不能订立的纠纷也很常见。购房者在签订预约合同后才发现房屋被抵押，进而不想或不能签订正式的商品房买卖合同的，购房者可以向开发商主张以下责任：

1.开放商应当承担违约金、定金以及赔偿损失的责任。详见上文。
2.能否要求开发商赔偿一倍已付购房款的责任？根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：开发商订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
实践中法院一般会区分预约和本约，认为预约合同不能适用第九条的规定，因此仅仅签订了预约合同的购房者不能要求开发商承担一倍已付购房款的赔偿，但是，如果“认购书”、“意向书”具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。这时可以就可以向开发商主张一倍已付购房款的赔偿了。

以上是笔者总结的预约合同阶段纠纷发生纠纷较多的类型，难免有许多遗漏之处，以后笔者还将对商品房买卖合同其他阶段的纠纷进行讨论。

需谨慎