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如何综合判断地下车库的归属？ 地下车库的法律归属并非单单是“当事人约定”那么简单,因此应结合现实作出分析，综合各方意见及法律的相关规定,认为应当按以下方式判断地下车库的归属: 1、看住宅小区地下车库的产权证情况,如果地下车库具备独立产权并已核发单独的产权证书,则可以此为据,认为地下车位产权归谁所有,则权益归谁所有。问题是,地下车库的车位并非独立空间,因此,房管部门目前也不核发单独的产权证,因此,立法上需要进一步修正完善。 2、如果地下车库并未办理单独的产权证,则看开发商是否已经将地下车库的建筑成本计入房价或计算共摊面积时是否已把地下车库的建筑面积计算在内,如已计入房价或计算共摊面积,则地下车库归属业主,反之,地下车库属开发商所有。如果地下车库的建设成本已摊入房价,且表明购房者已经支付了地下车库的对应的价款,地下车库当属全体业主共有;如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊,则在购房者购买商品房时,其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积(指分摊面积)。在这种情况下,开发商既已转让地下车库的面积,该地下车库的产权应当属于全体购房者共有。反之,如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积,则该地下车库的产权通常应归属于开发商。 3、如果该地下车库属于人防工程,那么这一部分人防工程的产权归国家所有,谁投资谁受益。投资者享有包括转让、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权,同时承担维修保养的法定义务。随着房屋的销售,开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主,人防工程的权益也逐步转让给业主。人防工程使用权应归全体业主所有,扣除日常的维护费用外其收益也归全体业主所有。
