日前，珠海市住房和城乡规划建设信息网发布《珠海市商品房预售资金监管办法》（简称《办法》），对商品房预售资金使用进行了严格规范。除珠海外，近期,石家庄、乌鲁木齐、合肥、武汉等多个地区都加强了商品房预售资金的监管力度。追风9167分析，加强预售资金管理，有助于降低房企杠杆率，防止资金滥用和烂尾楼的出现。
　　加强预售资金监管
　　《办法》规定，自2018年7月15日起3年内，珠海市要求房企在商品房预售交易过程中，不得将商品房预售资金存入非监管账户，而应由预购人按合同约定的付款时间，在申请预售许可证前，将预售资金直接存入专用监管账户。房地产开发企业不按规定缴存、使用预售资金的，由建设行政主管部门责令期限改正；情节严重或逾期仍不改正的，建设主管部门可暂停该房企在珠海市所有开发项目的商品房预售，并记入企业信用信息系统。
　　《办法》明确，房企在申请商品房预售许可证前，应该遵循“一个《商品房预售许可证》对应一套账户”的原则，在商业银行设立商品房屋预售资金专用监管账户，并与主管部门、监管银行等签订《商品房预售资金监管协议》。在商品房预售后，各银行发放的按揭贷款，必须直接划入该商品房屋预售资金专用监管账户内，不得直接划扣给房地产开发企业或挪作他用。同时，各银行必须严格按照主管部门核准的内容、金额拨付预售资金专用监管账户内的资金，不得支付现金。商品房预售后，各银行发放的按揭贷款必须直接划入该商品房屋预售资金专用监管账户内，不得直接划扣给房地产开发企业或挪作他用。

此外，商品房预售资金专用监管账户内累计进账总金额按10%预留，90%拨付，并按照建设工程进度，实行分步解除监管：
（一）第一阶段：商品房屋预售资金专用监管账户内累计进账总金额原则上按10%预留，90%拨付。所有拨付款项应根据施工合同（加盖地税局印章）用于支付商品房屋项目工程进度款、购买商品房屋项目建设所需的建筑材料、设施设备及法定税费（除法定税费外同时提供同额度的由税务部门出具的发票），不得挪作他用。监管银行应当依据主管部门的同意拨付证明和传输的电子信息，将资金拨付给与房地产开发企业签约的指定合同当事人或者相关单位。
（二）第二阶段：根据商品房预售许可范围内建设工程进度可实行分步解除监管：（1）完成封顶，留存封顶预留额度（毛坯房的封顶预留额度为2500元/每平方米乘以预售面积，精装房的封顶预留额度为4000元/每平方米乘以预售面积），其余金额给予解除；（2）完成《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》手续后，留存竣工备案预留额度（竣工备案预留额度为1000元/每平方米乘以预售面积），其余金额给予解除；（3）房地产开发企业完成不动产首次登记（办理《商品房地产产权属证明书》手续）后，解除对监管账户的监管。
根据商品房预售许可范围内建设工程进度可实行分步解除监管：（1）完成封顶，留存封顶预留额度（毛坯房的封顶预留额度为2500元/每平方米乘以预售面积，精装房的封顶预留额度为4000元/每平方米乘以预售面积），其余金额给予解除；（2）完成《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》手续后，留存竣工备案预留额度（竣工备案预留额度为1000元/每平方米乘以预售面积），其余金额给予解除；（3）房地产开发企业完成不动产首次登记（办理《商品房地产产权属证明书》手续）后，解除对监管账户的监管。
　　有利于房企降低杠杆率
　　除珠海外，环沪楼市touzi研究院梳理发现，近期石家庄、乌鲁木齐、合肥、武汉等多个地区都加强了商品房预售资金的监管力度。以乌鲁木齐为例，6月27日，乌鲁木齐正式实施商品房预售资金监管措施，防止出现烂尾楼。购房者购买期房的房款需打入开发商资金监管账户。房产部门可在线监管预售资金的存入、使用情况，确保专款专用。
　　追风9167点评：
加强预售资金管理，可以在一定程度上降低房企杠杆率。按照监管新规，企业无法使用预售金进行新项目投资开发，资金周转受到一定限制。但随着杠杆率下降，房企发展更为稳健，可有效防范烂尾工程，保护购房者利益，防止房地产金融诈骗事件。
　　 上述地区对预售资金按照建设工程进度，实行分布解除监管。开发商若想加快资金周转，就只能加快建设速度，这样就避免部分开发商故意拖延工程进度，加快商品房上市的速度。