《潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法》解读
为进一步做好国有土地上房屋征收与补偿工作，按照《潍坊市人民政府关于公布市政府规章规范性文件清理结果的决定》（潍政发〔2017〕10号），市住建局组织修订了《潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法》（潍政发〔2013〕7号，以下简称《办法》），征求了各县市区、市属各开发区和有关部门的意见，形成了《潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法（送审稿）》（以下简称《办法（送审稿）》），2018年2月7日市政府第17次常务会议审议通过，自2018年3月15日开始施行。
一、文件修订背景
（一）《办法》即将到期。《办法》自2013年4月1日实施以来，在规范我市国有土地上房屋征收与补偿工作、维护公共利益和保障被征收人的合法权益方面发挥了重要作用，得到了房屋征收部门和被征收群众的普遍认可。目前，《办法》将于2018年3月31日到期。
（二）原房屋征收搬迁费、临时安置费等相关费用标准已废止。《办法》第六十条规定，“市区内被征收房屋搬迁费、临时安置费、停产停业损失费的补偿标准由市物价部门制定”，我市市区范围内的房屋征收搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿等相关费用标准一直由物价、财政、住建3部门联合行文公布执行，各县市结合各自实际自行制定具体标准并发布执行。2017年6月15日，因“房屋拆迁安置补偿价格及补助费项目未列入现行《山东省定价目录》（2016年1月1日施行）”，市发改委按照清理规范性文件的有关要求，将2015年8月3日市发改委、财政局、住建局联合印发的《关于继续执行市区房屋征收搬迁临时安置停产停业损失补偿以及其他相关费用标准的通知》（潍发改物价〔2015〕129号）废止。
二、修订的主要内容
（一）修改发文依据。《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》已于2015年3月1日发布实施，《山东省城市房屋拆迁管理条例》同时废止。根据省条例，《办法（送审稿）》依据由“《山东省城市房屋拆迁管理条例》”修改为“《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》”。
（二）增加房屋征收补偿方案确定执行条件。根据2月7日市政府第17次常务会议要求，在第八条增加一款：“各县（市、区）房屋征收补偿方案要经市人民政府同意后方可确定执行。”
（三）修改相关附属设施补偿依据。采纳市发改委意见将《办法》第四十一条：“被征收人自费安装的固定电话、有线电视、宽带、空调、太阳能等，按照物价部门规定的移动安装费用或者市场价格给予补偿……。”修改为：“被征收人自费安装的有线电视按照价格主管部门规定的新装有线电视一次性建设费给予补偿；被征收人自费安装的固定电话、宽带、空调、太阳能等移装费按照市场价格给予补偿；被征收人自费开户的管道燃气、暖气，按照实际缴纳的开户费用给予补偿。”
（四）修改搬迁、临时安置等相关费用标准制定主体。依据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十六条“搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费的具体标准，由设区的市人民政府制定并向社会公布”规定，将原《办法》第六十条：“市区内被征收房屋搬迁费、临时安置费、停产停业损失费的补偿标准由市物价部门制定……”，修改为：“搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费的具体标准，由潍坊市人民政府制定并向社会公布。”
（五）公布市区搬迁、临时安置等相关费用标准。参照青岛、烟台做法，在办法修订稿中增加附件，“潍坊市市区国有土地上房屋征收搬迁临时安置停产停业损失补偿以及其他相关费用标准”。具体标准，维持原市发改、财政、住建3部门文件确定的标准不变。
四、征求意见情况
办法征求了各县市区政府、市属各开发区管委会和市发改、财政等相关部门意见。其中，市发改、财政部门意见已采纳，其他县市区和部门、单位均无意见。
五、内容解读
新《办法》共分5章64条和附件。分别为第一章总则、第二章征收决定、第三章补偿、第四章罚则、第五章附则、附件。
第一章 总 则
第一条 为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》，结合本市实际，制定本办法。
【解读】本条是关于《办法》制定目的和依据的规定。
一、制定目的主要是规范国有土地上的房屋征收与补偿工作，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。
二、制定依据主要有：《宪法》、《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称为《条例》）、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等。
第二条 在本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿，适用本办法。
【解读】本条是关于本《办法》适用范围的规定。本《办法》只适用于本市行政区域内征收国有土地上单位、个人的房屋征收活动，但不限于城市规划区内。本《办法》不适用于集体土地房屋征收与补偿活动。
第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的原则。
【解读】本条是为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，而为其设定的基本原则。
房屋征收与补偿应遵循以下四个原则：
一、决策民主的原则。决策民主是指决策的形成通过民主程序，保障人民群众充分参与权、知情权，听取人民群众的意见，体现和反映人民群众的意愿和要求，维护他们的根本利益。
二、程序正当的原则。程序正当就是要求政府严格遵循法定程序，从而依法保障行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权和救济权。
三、结果公开的原则。作为依法行政的基本要求，作为“阳光征收”的配套措施，补偿方案公开、评估结果公开、补偿结果公开是办法的重要内容，它可以打消许多被征收人的顾虑、防止暗箱操作、确保公平，而赢得被征收人的支持。
四、公平补偿的原则。一方面是指补偿与被征收财产价值相当，体现了政府征收虽然有强制性，但是在补偿上不应让为公共利益作出贡献的被征收人吃亏；另一方面是指对全体被征收人应当适用统一的标准，体现被征收人之间的公平。
第四条 市、县（市、区）人民政府负责本行政区域内房屋征收与补偿工作。
镇（街道）政府（办事处）和村（居）民委员会应当按照上级人民政府的统一安排和统一组织，协助做好房屋征收与补偿工作。
【解读】本条是关于房屋征收与补偿工作管理体制的规定。
本条规定包含两层含义：一是房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府；二是市、县级人民政府所辖的镇（街道）政府（办事处）和村（居）民委员会应当按照上级安排，在政府统一组织，按照职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利开展和社会稳定。
第五条 市、县（市、区）住房城乡建设主管部门为房屋征收部门（以下简称房屋征收部门），负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市房屋征收部门主要承担以下职责：
（一）研究制定全市房屋征收与补偿的有关政策；
（二）检查指导全市的房屋征收与补偿工作；
（三）对各区年度征收计划、征收项目补偿方案、资金监管、征收决定、补偿决定、信息公开情况和房屋拆除方案等进行备案审查；
（四）组织市房地产价格评估专家委员会对被征收房屋的评估结果进行鉴定；
（五）对市重点建设项目房屋征收工作进行协调、指导和监督；
（六）法律法规和市政府赋予的其他职责。
【解读】本条是关于市、县(市、区)房屋征收部门职责的界定。
强调的是政府各职能部门之间的分工协作和整体配合，并规定县级人民政府确定的房屋征收部门在征收与补偿工作中应当接受上级部门的指导和监督等。
第六条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门负责对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为实施监督，并对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
【解读】本条是关于房屋征收实施单位的规定。
该规定是针对房屋征收与补偿工作的实际情况制定的，目的在于保障房屋征收补偿工作按时完成。这里包含三层意思：一是考虑到房屋征收部门由于受编制、人员、设施设备、条件等限制，很难承担房屋征收大量的具体工作，可以委托实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作；二是房屋征收与补偿工作是一项政策性、群众性很强的工作，强调房屋征收部门应当加强对受委托的房屋征收实施单位的指导、监督和检查，促使其掌握政策、熟悉业务、接受群众监督、遵守职业道德、规范征收行为、减少矛盾纠纷，保护被征收人的合法权益。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为承担委托合同权限和范围内的责任；三是强调了接受委托的单位不得以盈利为目的。这里所说的不得以盈利为目的，是指房屋征收实施单位这个主体本身不得以盈利为目的，并不排除具体工作经费的保障，防止以盈利为目的的单位参与房屋征收，容易造成与被征收人争利的矛盾。
第七条 发改、财政、规划、国土、市政、审计、公安、工商、税务等部门，应当依照有关规定和职责分工，相互配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
【解读】本条是关于房屋征收工作政府各职能部门之间分工协作和整体配合的规定。
房屋征收工作是一个复杂的、社会性的系统工程，尤其是政府作为征收的主体，启动征收程序之后，更需要各部门之间的精诚合作和协调配合。
第八条 各县（市、区）房屋征收补偿方案要经市人民政府同意后方可确定执行。
建立房屋征收部门联席会议机制，研究拟订房屋征收与补偿政策，推动房屋征收项目启动、房屋征收条件审核和征收补偿方案审定以及开展房屋征收的统筹协调等工作。
【解读】本条是关于建立房屋征收部门联动机制的规定。
目的在于规范房屋征收与补偿活动，提高房屋征收与补偿实施工作的质量和效能，保障依法征收、公平补偿。
第九条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。
【解读】本条是关于对违法征收举报的规定。
制定本条的目的是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益。政府和行政机关对行政相对人有管理权，人民群众对政府及其工作人员享有举报的权利。
为进一步做好国有土地上房屋征收与补偿工作，按照《潍坊市人民政府关于公布市政府规章规范性文件清理结果的决定》（潍政发〔2017〕10号），市住建局组织修订了《潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法》（潍政发〔2013〕7号，以下简称《办法》），征求了各县市区、市属各开发区和有关部门的意见，形成了《潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法（送审稿）》（以下简称《办法（送审稿）》），2018年2月7日市政府第17次常务会议审议通过，自2018年3月15日开始施行。
一、文件修订背景
（一）《办法》即将到期。《办法》自2013年4月1日实施以来，在规范我市国有土地上房屋征收与补偿工作、维护公共利益和保障被征收人的合法权益方面发挥了重要作用，得到了房屋征收部门和被征收群众的普遍认可。目前，《办法》将于2018年3月31日到期。
（二）原房屋征收搬迁费、临时安置费等相关费用标准已废止。《办法》第六十条规定，“市区内被征收房屋搬迁费、临时安置费、停产停业损失费的补偿标准由市物价部门制定”，我市市区范围内的房屋征收搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿等相关费用标准一直由物价、财政、住建3部门联合行文公布执行，各县市结合各自实际自行制定具体标准并发布执行。2017年6月15日，因“房屋拆迁安置补偿价格及补助费项目未列入现行《山东省定价目录》（2016年1月1日施行）”，市发改委按照清理规范性文件的有关要求，将2015年8月3日市发改委、财政局、住建局联合印发的《关于继续执行市区房屋征收搬迁临时安置停产停业损失补偿以及其他相关费用标准的通知》（潍发改物价〔2015〕129号）废止。
二、修订的主要内容
（一）修改发文依据。《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》已于2015年3月1日发布实施，《山东省城市房屋拆迁管理条例》同时废止。根据省条例，《办法（送审稿）》依据由“《山东省城市房屋拆迁管理条例》”修改为“《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》”。
（二）增加房屋征收补偿方案确定执行条件。根据2月7日市政府第17次常务会议要求，在第八条增加一款：“各县（市、区）房屋征收补偿方案要经市人民政府同意后方可确定执行。”
（三）修改相关附属设施补偿依据。采纳市发改委意见将《办法》第四十一条：“被征收人自费安装的固定电话、有线电视、宽带、空调、太阳能等，按照物价部门规定的移动安装费用或者市场价格给予补偿……。”修改为：“被征收人自费安装的有线电视按照价格主管部门规定的新装有线电视一次性建设费给予补偿；被征收人自费安装的固定电话、宽带、空调、太阳能等移装费按照市场价格给予补偿；被征收人自费开户的管道燃气、暖气，按照实际缴纳的开户费用给予补偿。”
（四）修改搬迁、临时安置等相关费用标准制定主体。依据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十六条“搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费的具体标准，由设区的市人民政府制定并向社会公布”规定，将原《办法》第六十条：“市区内被征收房屋搬迁费、临时安置费、停产停业损失费的补偿标准由市物价部门制定……”，修改为：“搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费的具体标准，由潍坊市人民政府制定并向社会公布。”
（五）公布市区搬迁、临时安置等相关费用标准。参照青岛、烟台做法，在办法修订稿中增加附件，“潍坊市市区国有土地上房屋征收搬迁临时安置停产停业损失补偿以及其他相关费用标准”。具体标准，维持原市发改、财政、住建3部门文件确定的标准不变。
四、征求意见情况
办法征求了各县市区政府、市属各开发区管委会和市发改、财政等相关部门意见。其中，市发改、财政部门意见已采纳，其他县市区和部门、单位均无意见。
五、内容解读
新《办法》共分5章64条和附件。分别为第一章总则、第二章征收决定、第三章补偿、第四章罚则、第五章附则、附件。
第一章 总 则
第一条 为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》，结合本市实际，制定本办法。
【解读】本条是关于《办法》制定目的和依据的规定。
一、制定目的主要是规范国有土地上的房屋征收与补偿工作，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。
二、制定依据主要有：《宪法》、《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称为《条例》）、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等。
第二条 在本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿，适用本办法。
【解读】本条是关于本《办法》适用范围的规定。本《办法》只适用于本市行政区域内征收国有土地上单位、个人的房屋征收活动，但不限于城市规划区内。本《办法》不适用于集体土地房屋征收与补偿活动。
第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的原则。
【解读】本条是为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，而为其设定的基本原则。
房屋征收与补偿应遵循以下四个原则：
一、决策民主的原则。决策民主是指决策的形成通过民主程序，保障人民群众充分参与权、知情权，听取人民群众的意见，体现和反映人民群众的意愿和要求，维护他们的根本利益。
二、程序正当的原则。程序正当就是要求政府严格遵循法定程序，从而依法保障行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权和救济权。
三、结果公开的原则。作为依法行政的基本要求，作为“阳光征收”的配套措施，补偿方案公开、评估结果公开、补偿结果公开是办法的重要内容，它可以打消许多被征收人的顾虑、防止暗箱操作、确保公平，而赢得被征收人的支持。
四、公平补偿的原则。一方面是指补偿与被征收财产价值相当，体现了政府征收虽然有强制性，但是在补偿上不应让为公共利益作出贡献的被征收人吃亏；另一方面是指对全体被征收人应当适用统一的标准，体现被征收人之间的公平。
第四条 市、县（市、区）人民政府负责本行政区域内房屋征收与补偿工作。
镇（街道）政府（办事处）和村（居）民委员会应当按照上级人民政府的统一安排和统一组织，协助做好房屋征收与补偿工作。
【解读】本条是关于房屋征收与补偿工作管理体制的规定。
本条规定包含两层含义：一是房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府；二是市、县级人民政府所辖的镇（街道）政府（办事处）和村（居）民委员会应当按照上级安排，在政府统一组织，按照职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利开展和社会稳定。
第五条 市、县（市、区）住房城乡建设主管部门为房屋征收部门（以下简称房屋征收部门），负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市房屋征收部门主要承担以下职责：
（一）研究制定全市房屋征收与补偿的有关政策；
（二）检查指导全市的房屋征收与补偿工作；
（三）对各区年度征收计划、征收项目补偿方案、资金监管、征收决定、补偿决定、信息公开情况和房屋拆除方案等进行备案审查；
（四）组织市房地产价格评估专家委员会对被征收房屋的评估结果进行鉴定；
（五）对市重点建设项目房屋征收工作进行协调、指导和监督；
（六）法律法规和市政府赋予的其他职责。
【解读】本条是关于市、县(市、区)房屋征收部门职责的界定。
强调的是政府各职能部门之间的分工协作和整体配合，并规定县级人民政府确定的房屋征收部门在征收与补偿工作中应当接受上级部门的指导和监督等。
第六条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门负责对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为实施监督，并对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
【解读】本条是关于房屋征收实施单位的规定。
该规定是针对房屋征收与补偿工作的实际情况制定的，目的在于保障房屋征收补偿工作按时完成。这里包含三层意思：一是考虑到房屋征收部门由于受编制、人员、设施设备、条件等限制，很难承担房屋征收大量的具体工作，可以委托实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作；二是房屋征收与补偿工作是一项政策性、群众性很强的工作，强调房屋征收部门应当加强对受委托的房屋征收实施单位的指导、监督和检查，促使其掌握政策、熟悉业务、接受群众监督、遵守职业道德、规范征收行为、减少矛盾纠纷，保护被征收人的合法权益。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为承担委托合同权限和范围内的责任；三是强调了接受委托的单位不得以盈利为目的。这里所说的不得以盈利为目的，是指房屋征收实施单位这个主体本身不得以盈利为目的，并不排除具体工作经费的保障，防止以盈利为目的的单位参与房屋征收，容易造成与被征收人争利的矛盾。
第七条 发改、财政、规划、国土、市政、审计、公安、工商、税务等部门，应当依照有关规定和职责分工，相互配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
【解读】本条是关于房屋征收工作政府各职能部门之间分工协作和整体配合的规定。
房屋征收工作是一个复杂的、社会性的系统工程，尤其是政府作为征收的主体，启动征收程序之后，更需要各部门之间的精诚合作和协调配合。
第八条 各县（市、区）房屋征收补偿方案要经市人民政府同意后方可确定执行。
建立房屋征收部门联席会议机制，研究拟订房屋征收与补偿政策，推动房屋征收项目启动、房屋征收条件审核和征收补偿方案审定以及开展房屋征收的统筹协调等工作。
【解读】本条是关于建立房屋征收部门联动机制的规定。
目的在于规范房屋征收与补偿活动，提高房屋征收与补偿实施工作的质量和效能，保障依法征收、公平补偿。
第九条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。
【解读】本条是关于对违法征收举报的规定。
制定本条的目的是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益。政府和行政机关对行政相对人有管理权，人民群众对政府及其工作人员享有举报的权利。
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