在上篇《量子沙盘教你读财报（二十二）：面粉和面包之房企存货（上）中，我们介绍了房地产企业存货的两个核心项目：土地和房屋建筑。这期我们将就房价上涨对开发商业绩的影响做进一步分析。
我们都知道，2016年是中国房价的井喷之年。一线和二线城市中，武汉、南京、合肥、杭州等地的房价，均出现了80%以上的涨幅。然而从房地产企业2017年发布的2016年财务报告中，我们却看到了房地产企业毛利率增长幅度和房价涨幅不同步的奇怪现象：

为什么房地产行业的存货价格变动对公司业绩却出现了背离呢？通过上表可以看到，四家地产企业2016年实际销售情况并没有客观反映房价的上涨。其中保利地产和招商蛇口两家地产公司的毛利率不升反价。我们在《量子沙盘教你读财报（十八）：资产负债表之存货概述》提过，存货价格对公司业绩的变动非常敏感。
我们需要了解房地产行业销售模式和收入确认的情况。
对于地产行业而言，从购置土地到最终实现销售，至少需要两年的时间。从会计谨慎性的角度出发，2016年更多反应的是2014年和2015年房地产行业相对低迷房价未大幅上涨期间的销售结算。
由于目前房地产销售大多采用“期房”的模式：消费者在所购买的只是图纸上的户型和楼层，实际交付的商品房可能在建，这个过程往往要等待一年甚至更久才能交付。对于地产行业相对较长的开发周期来说，采用期房销售的模式，有利于加速房地产企业的资金回笼，改善自己的经营现金流。
我们常说买卖商品都是“一手交钱一手交货”。但是期房预售，开发商已经收到了房款但是没有交付。所以开放商只能等到房子盖好并且交付以后再确认营业收入。这也是房地产开放商企业销售价格和营业收入不同步的原因。
既然存货对房地产业绩的影响不能立马显现，那么应该如何分析地产行业？
从房地产企业的发展来看，穿越调控周期，企业业绩的持续稳定至关重要。以万科为例，过去十年无论是房地产行业处于景气还是萧条状态，万科的毛利率一直维持着30%~40%的区间。要做到这点，对企业的盈余管理就提出了很高要求。盈余管理是指公司管理层为了实现自身效用或公司市场价值最大化等目的，进行会计政策的选择，从而调节公司盈余所用的方式或手段。
在出现2016年地产行情井喷的时候，地产企业把营业收入的确认推迟确认，隐藏部分当期利润等到地产行情低迷时候释放出来渡过寒冬。
这样的手法不能被视为财务造假。通过合理的盈余管理来实现公司业绩的平稳增长实现企业价值最大化，内部和外部股东都将因此受益。
事实上，强者恒强效应在地产行业的体现越来越明显：

上表显示，国内前五和前十开发商的市场占有率不断提升。一线地产开发商不仅仅在一二线城市占据了龙头的位置，从2012年开始也陆陆续续布局三线、四线按城市。这也验证了我们在上一篇文章的结论"受到规模效益的影响，大型房地产企业因为企业评级较高，银行授信的资金成本，债券市场的融资成本都有明显的优势，因此土地储备的体量和持有时间方面具有较大优势。"
因此，万科、金地、招商地产等类似的大型地产公司，是大家应该重点关注的标的。
“量子沙盘教你读财报”系列最近六期回顾。方便大家游览往期文章，复习知识点，更加系统的掌握财务知识：
“读财报系列”
量子沙盘教你读财报（二十二）：面粉和面包之房企存货（上）
量子沙盘教你读财报（二十一）：服装行业的生死符之存货（下）
量子沙盘教你读财报（二十）：服装行业的生死符之存货（中）
量子沙盘教你读财报（十九）：服装行业的生死符之存货（上）
（关键词：库龄、存货周转率 教学篇）
量子沙盘教你读财报（十八）：资产负债表之存货概述
“巴菲特给股东的信”系列
量子沙盘教你读财报（十七）：《巴菲特给股东信》中你不得不知的一些财务概念（2）
量子沙盘教你读财报（十六）：《巴菲特2018年给股东信》中你不得不知的财务概念（1）