本文为2018年深圳淘房志踩盘评级第1篇
2018年，你最看好哪个片区？我们的答案是沙井！
近期深圳淘房志在沙井踩盘，发现11号沿线的新盘，看房量明显增加。
卖得比较好的楼盘，比如拾悦城价格大概4万5，中熙香莎公馆也要4万3了。
（沙井海岸城施工现场）
这片动工项目很多，沙井海岸城超80万㎡的综合体正在建设中。
（万科星城）
周边万科星城项目正在打地基。
这2个项目都是旧改，预计两大旧改未来建设规模将达到约200万㎡，两大旧改会为周边带来大体量的商业配套和对片区环境的整体提升。
沙井小产权太多，环境也不太好，很多高端白领不会考虑来这买房，但是随着这些重点项目建成，这里将很适合居住。
可以预计的是，未来围绕沙井海岸城，将形成的核心住宅区，5万以下的楼盘还很大优势！
1
博林君瑞接近封顶
价格或低于5万！
目前沙井处于爆发期，在建的楼盘中可以重点关注下，离沙井海岸城最近的项目——博林君瑞！
博林君瑞花园项目原名博林西岸，位于宝安新桥街道中心路与公园南路交汇处，该项目有六栋33-34层高层住宅、一座3层幼儿园和七栋1-2层沿街商业组成，预计将有1000套房。
总占地约4.5万㎡，总建面约18万㎡。项目紧邻沙井海岸城和万科星城两大旧改项目。
从施工现场看，该楼盘已建好10多层楼，估计快封顶了，售楼处还没建好，今年有可能开盘。
按附近新盘4万多的价格来看，限价大背景下，博林君瑞开盘价或低于5万！
2
大湾区最重要发展轴线
前海宝安双辐射区
片区评分：90分
评分理由：深圳西部一直是我们看好的区域，今年粤港澳大湾区规划公布后，肯定有具体项目落实，百年大计，不得不看好！
（来源：咚咚找房）
深圳西部这条发展轴线，从前海到宝中到碧海再到大空港、松岗，一直向东莞广州延伸，是整个粤港澳大湾区最重要的一条发展轴线。
沙井在西部处于多重辐射区，前海、大空港都沾边。
未来有超80万平米的沙井海岸城，是沙井目前最大体量的综合物业，目前项目地基挖了大坑，还有一些积水。
周边商业还有西荟城购物广场、沙井新沙天虹、京基百纳广场等。
海上田园填海区前景不错，有望成为一个新的经济发展引擎，其未来前景可参考红树湾、后海等填海区。
整体而言，沙井比布吉、观澜更具想象空间，长线的涨幅更加稳定。
3
紧邻沙井最大综合体
楼盘密集好联动
地段评分：95分
评分理由：沙井的问题是环境太差，楼盘选择太少；未来以沙井海岸城为圈，围绕了成片的住宅群，必然会吸引前海、南山等高收入群体置业。
如图所示，该盘紧邻未来的沙井海岸城，真正的一路之隔。
而沙井海岸城，必然会成为未来大空港板块的商业+娱乐+居住中心。
（沙井海岸城沙盘图）
该楼盘距离11号线“马安山”站点约1.2公里左右，未来穿过海岸城就可以抵达地铁，购物出行挺方便。
（来源：咚咚找房）
拾悦城、中熙香莎公馆、万科星城、博林君瑞容易产生片区联动效应，拉动整个片区房地产价值。
沙井未来最热片区大概率就在此处！
4
二手房不如新房
5万以下随便买！
价格评分：85分
评分理由：限价是机会，核心区域+大综合体+地铁，只要价格合适，你为什么不买？
深圳新盘二手房价格倒挂现象很普遍，据我们所知，3月份开盘的楼盘价格均有下调。
（来源：链家）
二手房如西荟城挂牌价已经5万；新盘如拾悦城、中熙香莎公馆都只有4万多，但是所剩单位并不多。
而前海、宝中新盘售价已10万+，碧海新盘已7万+逼近8万。
估计博林君瑞会早于万科星城开盘，限价政策下，不大可能拿到5万以上的备案价，如果价格低于5万，完全可以入手！
据业内人士透露，项目一期是保障房和回迁房，要等二期才能卖，快则2018年底、慢则2019年。
5
90多平三房两卫，没有赠送
适合刚需客
户型评分：80分
评分理由：刚需产品！户型是90多平、三房两卫，赠送不多。拓展面积主要是阳台，所以客厅、房间显得不大。
（来源：家在深圳）
根据“家在深圳”论坛网友的爆料，公布的三房户型有四种，面积约为90㎡、91㎡、92㎡和96㎡的三房两厅两卫，以下是网友的点评。
（来源：家在深圳）
A、B户型不属于通透户型，户型大致相近，其中阳台大小、卫生间格局稍微不同！
A户型客厅开间为3.5m，电视墙宽度不足，其采用到主卧需过客厅的方式，在增加了主卧的私密性同时，也节约了部分走道面积。
B户型客厅同为3.5m开间，书房到主卧之间走道设计有浪费，主卧进深没有A户型好、书房采光较A户型有优势。
AB户型虽然都做了两个卫生间，但没有做干湿分离。
C左和C右为对称户型，通透性较好，客厅餐厅横向连通的设计也使得户型更加大气，主卧带有大阳台，其中上方小阳台2.4米宽，可改为儿童房或者书房。
卫生间干湿分离，方便日常起居，其中小阳台改造之后，客厅无阳台稍显不足。
D户型为通道户型，客厅餐厅双阳台设计，书房和次卧也带有阳台，足足四个阳台。面积96㎡，在朝向未知的情况下，D的户型设计最好。
6
缺点：无优质学位
学位评分：60
评分理由：最大的缺点是没有优质学位，去年深圳湾、香蜜湖涨的最好，很重要的一点就是好学位，楼盘一旦配置名校，价格就要到天上去了！
无优质学位！宝安好学校确实太少，从现场工程简介看，项目只配有一所幼儿园。
7
推荐买入！
总分点评：82分
随着粤港澳大湾区规划出台、大空港建设加速，沙井必然成为西部中心，海岸城这片将成为新的高端人群聚集地。
还有一个潜在的利好，就是宝安政府可能迁往沙井，当然现在只是业内在传还未证实。
如果博林君瑞售价在5万以下，将是一个不错的中长线标的，推荐买入！
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