作为一个目前全球最大的市中心商业MALL，明发商业广场对于整个行业所带来的影响是非常广泛的，这种影响如一把双刃剑，正面影响将为开发商带来巨大的利益，而负面影响将使开发商寸步难行。每次路过这个项目时，看着冷冷清清的广场、街道以及悠闲的店员，就会感到深深的痛惜，也许这就是最为一个商业地产的从业者的一种心怀，不希望看到一个落寞的购物中心。
一个区位条件如此优越的项目，怎么到真正出成果时却是一堆建筑垃圾。很多人士建议现在能将明发商业广场救起来只有一条路，那就是炸掉重盖，对于一个寿命才短短5年的项目，这需要各方利益群体拿出足够大的勇气，才可否实现。
这个项目自营运开始就没有赢家，政府没有得到预期的希望，开发商整天被人告，投资者每天空着店铺还要负一大笔银行按揭，经营户天天开门却接待不了几个顾客。当这些利益群体都因这个项目而筋疲力尽时，我们是否好好反思一下，这个项目的问题到底出在哪里？
其实目前国内商业地产开发所缺乏的最核心问题的有三个：
一、体量要做多大：这是目前很多开发商无视市场规律，贪大贪各种第一称号，规划商圈要辐射到几千公里，这是明显缺乏商业地产开发经验的结果，
二、以销售目标为导向还是长期持有经营为导向：目前国内大多数开发商还是以销售型为导向来进行商业地产开发，之所以大多数开发商选择销售，是因为商业地产需要雄厚的资金实力，这是很多开发商所没有的，而真正的商业地产开发，是以长期持有经营为导向的，向养孩子一样把一个商业养好，做好，体现其商业价值；
三、产品规划：商业是有生命力的，对产品的规划有其特殊的要求，结构、人流动线、物流动线、视线、立面......每个细节都影响未来商业经营的活力，但国内这一块目前还不大专业与成熟，包括我们在发展时都是交了大量的学费才学会的。
以上三点是属于战略性的问题，是商业地产能否开发成功的基础，一旦战略方向错误，就形成硬伤，很难改变，往往最终走向失败。明发商业广场正是没有好好解决这三个基础问题，导致其发展到今天这样结局。把这三大核心问题进行细分分析，主要有以下几个方面：
1、 市政条件
区位条件如此优越为何人流都进不来，当然大部分因素来自于项目本身，但其尴尬的市政环境也是一个重要的影响因素。商业是一种很复杂的东西，就是隔着马路的两个商家，经营有时都是天差地别，一边门庭若市，一边冷冷清清。明发商业广场斜对面的诚达广场人流旺，经营好，但这一侧的明发却寥寥无几，主要原因是隔着城市两大主干道嘉禾路与莲前大道，这两条干道都是双向8车道，车流量大，消费者如果要从诚达来明发要绕一大圈，因此这面的人流被隔断。南面因为被铁路所隔，与后面的社区缺乏联系，基本无人流，北面目前有新景世纪城等项目还处于开发中，所以没有人流，那就只有东面莲花方向，由于莲花的社区商业发展较早，较为成熟，加上江头SM商圈的分流，因此人流也较少。
综上因素，明发商业广场虽有好的区位，却缺乏顺位的商业动线。
2、 政府硬规
如果说市政条件可以通过改造弥补，那政府硬规则为明发的失败埋下了伏笔。2002年9月，明发以7.85亿元的价格摘得土地开发权，据消息当时国内商业地产老大万达也参与该地块的竞标，但最后选择放弃，究其原因可能有两点，一是地价太贵，二是政府对该地块的硬规开发风险大。政府硬规里该地块必须建设纯商业，导致商业规模达到40万平方米，当时40万平方米的超大商业体量不仅在中国是绝无仅有的，就是在全世界也是不多见的。政府没有考虑到厦门商业市场的实际情况，一律贪大，违背商业规律，奠定了今天的明发的失败。
目前这种现象在全国各地都是一样，我们在进行拓展的时候，政府在出让土地的协议上总是要求商业要建到15万以上，20万，30万……完全不考虑市场是否能消化这么大的体量商业，盲目追求各种第一的虚名，到最后市场消化不了，商户填不满空着，成了一堆建筑垃圾。所以，明发的今天是无知的体现。
3、 开发商的贪婪
贪婪是罪恶的源泉，为什么说开发商贪婪，建了3000多间的独立店，如此数量规模的独立店在一个MALL里面，可谓创造了世界第一。开发商完全从销售的理念出发，以卖完就算的思想出发，每个独立店都设计成30-60平的面积，适合销售但却不适合经营。独立店数量过多对后期的招商运营影响非常大，主要有：一是小独立店的租赁商家大多以创业型为主，实力差，抗风险能力差，无法共同度过培育期；二是独立店数量过多，要填满需要数量较大的商家，但目前市场的商户资源不足，无法填满；三是小独立店的租赁商家品牌聚客能力较差，过多影响整个购物中心的品牌与档次；四是独立店数量过多，许多商家认为商铺还比较多，不着急，等商业成熟后再考虑进驻。现状的明发就是3000多家的店只开了200多家，商铺大都空置着，导致经营缺乏人气，陷入恶性循环。
4、 住宅开发理念
之所以说这不是一个真正的商业开发项目，而是以住宅理念去开发的商业项目，整个理念就是快速销售回收，卖完就不管了，而如果是商业开发的理念就不是这样，大部分以自我持有为主，就算有销售也会考虑到后期的招商与经营，有控制的销售。因此，明发商业广场的销售曾创造辉煌，短短两年内实现销售额近40个亿，而综合投入才十几个亿，还持有近15个亿的物业价值，从这个角度来看，明发商业广场这个项目是取得巨大的成功，卖完了钱收走了就拍拍屁股走人，最后最大的牺牲还是那些可怜的投资者。但是正所谓“出来江湖混的，总是要还的”，据说现在明发在无锡、常州开发购物中心的独立店销售一塌糊涂，也许这就是后报。
5、高售价与高租金的矛盾
明发商业广场独立店的销售单价高的离谱，通过大手笔的营销，1层平均每平7、8万元，地下1层每平也有2、3万元，在厦门可谓创下了天价，但高售价喻为着高回报，售价高租金一定高，才能满足投资者的投资回收，而高租金高经营成本已经把大部分商家阻挡在外，在前几年的培养期开发商又没有什么支持措施，不投入补贴商家，卖了钱收在口袋里就不管，从而导致恶性循环，商家都不敢进驻明发。
6、 不懂商业规划
明发商业广场的规划有很多硬伤，进明发逛就像进迷宫一样，里3层外3层，走道太多，分岔口多，走着走着就迷路了，这样的购物环境难怪消费者不买账，如果要找一家想要去的商铺，要找大半天。主要规划有几个明显硬伤：一是同心圆形布局，里外共4层，过于复杂；二是主入口不明显，主要动线不明显，分岔口太多，这么大的体量容易迷路；三是用地过饱满，缺少外部商业空间，没有标志性的广场，用来聚集人流；四是地上停车位预留不足，地下停车库入口设置不合理；五是分体式的布局，主力店与独立店互动性不强，大店无法带动小店；六是独立店的面积都偏小，柱网过密；七是缺乏地标性，作为这么大的商业项目，一定要有强力的地标性，但明发的建筑设计普通不能在普通。因此，在硬伤上面是很难改变的，除非炸掉重建，要像万达在沈阳那样的处理魄力，我想明发一定没有。
7、 招商，死在3000间独立店手里
明发的主力店招商是较为成功的，吸引了家乐福、百安居、界等大型商户的进驻，但3000间的独立店，是个不可逾越的坎，如果要填满需要大量的商户，但高租金的门槛又太高，商家很难进来，只能空置。明发有一个致命的错误是没有做好分期开发与分期开业，特别是独立店的分期开业，如果先进行局部的开业，等经营成熟后在开业其他区域，应该就不是今天这种结果。
8、 没有勇气与信心进行后期大调整
明发商业广场走到现在这种情况，是各方都不愿意看到的，作为项目的开发商，在收获满盆后应该主动站出来，对现状进行调整，但是，从各方媒体报道，开发商明发没有进行大改变的决心，而是任由发展，毕竟钱已经放在口袋里，死也是那些盲目的投资者。所以，作为曾经厦门的旗帜，如果按照这样结果，就是20年后也还是现在这样。
这次分析一下明发商业广场失败的一些因素，为目前热衷于开发购物中心的地产商提一个醒，下次我会好好分析一下“当前条件下如何解救明发商业广场”。
一个区位条件如此优越的项目，怎么到真正出成果时却是一堆建筑垃圾。很多人士建议现在能将明发商业广场救起来只有一条路，那就是炸掉重盖，对于一个寿命才短短5年的项目，这需要各方利益群体拿出足够大的勇气，才可否实现。
这个项目自营运开始就没有赢家，政府没有得到预期的希望，开发商整天被人告，投资者每天空着店铺还要负一大笔银行按揭，经营户天天开门却接待不了几个顾客。当这些利益群体都因这个项目而筋疲力尽时，我们是否好好反思一下，这个项目的问题到底出在哪里？
其实目前国内商业地产开发所缺乏的最核心问题的有三个：
一、体量要做多大：这是目前很多开发商无视市场规律，贪大贪各种第一称号，规划商圈要辐射到几千公里，这是明显缺乏商业地产开发经验的结果，
二、以销售目标为导向还是长期持有经营为导向：目前国内大多数开发商还是以销售型为导向来进行商业地产开发，之所以大多数开发商选择销售，是因为商业地产需要雄厚的资金实力，这是很多开发商所没有的，而真正的商业地产开发，是以长期持有经营为导向的，向养孩子一样把一个商业养好，做好，体现其商业价值；
三、产品规划：商业是有生命力的，对产品的规划有其特殊的要求，结构、人流动线、物流动线、视线、立面......每个细节都影响未来商业经营的活力，但国内这一块目前还不大专业与成熟，包括我们在发展时都是交了大量的学费才学会的。
以上三点是属于战略性的问题，是商业地产能否开发成功的基础，一旦战略方向错误，就形成硬伤，很难改变，往往最终走向失败。明发商业广场正是没有好好解决这三个基础问题，导致其发展到今天这样结局。把这三大核心问题进行细分分析，主要有以下几个方面：
1、 市政条件
区位条件如此优越为何人流都进不来，当然大部分因素来自于项目本身，但其尴尬的市政环境也是一个重要的影响因素。商业是一种很复杂的东西，就是隔着马路的两个商家，经营有时都是天差地别，一边门庭若市，一边冷冷清清。明发商业广场斜对面的诚达广场人流旺，经营好，但这一侧的明发却寥寥无几，主要原因是隔着城市两大主干道嘉禾路与莲前大道，这两条干道都是双向8车道，车流量大，消费者如果要从诚达来明发要绕一大圈，因此这面的人流被隔断。南面因为被铁路所隔，与后面的社区缺乏联系，基本无人流，北面目前有新景世纪城等项目还处于开发中，所以没有人流，那就只有东面莲花方向，由于莲花的社区商业发展较早，较为成熟，加上江头SM商圈的分流，因此人流也较少。
综上因素，明发商业广场虽有好的区位，却缺乏顺位的商业动线。
2、 政府硬规
如果说市政条件可以通过改造弥补，那政府硬规则为明发的失败埋下了伏笔。2002年9月，明发以7.85亿元的价格摘得土地开发权，据消息当时国内商业地产老大万达也参与该地块的竞标，但最后选择放弃，究其原因可能有两点，一是地价太贵，二是政府对该地块的硬规开发风险大。政府硬规里该地块必须建设纯商业，导致商业规模达到40万平方米，当时40万平方米的超大商业体量不仅在中国是绝无仅有的，就是在全世界也是不多见的。政府没有考虑到厦门商业市场的实际情况，一律贪大，违背商业规律，奠定了今天的明发的失败。
目前这种现象在全国各地都是一样，我们在进行拓展的时候，政府在出让土地的协议上总是要求商业要建到15万以上，20万，30万……完全不考虑市场是否能消化这么大的体量商业，盲目追求各种第一的虚名，到最后市场消化不了，商户填不满空着，成了一堆建筑垃圾。所以，明发的今天是无知的体现。
3、 开发商的贪婪
贪婪是罪恶的源泉，为什么说开发商贪婪，建了3000多间的独立店，如此数量规模的独立店在一个MALL里面，可谓创造了世界第一。开发商完全从销售的理念出发，以卖完就算的思想出发，每个独立店都设计成30-60平的面积，适合销售但却不适合经营。独立店数量过多对后期的招商运营影响非常大，主要有：一是小独立店的租赁商家大多以创业型为主，实力差，抗风险能力差，无法共同度过培育期；二是独立店数量过多，要填满需要数量较大的商家，但目前市场的商户资源不足，无法填满；三是小独立店的租赁商家品牌聚客能力较差，过多影响整个购物中心的品牌与档次；四是独立店数量过多，许多商家认为商铺还比较多，不着急，等商业成熟后再考虑进驻。现状的明发就是3000多家的店只开了200多家，商铺大都空置着，导致经营缺乏人气，陷入恶性循环。
4、 住宅开发理念
之所以说这不是一个真正的商业开发项目，而是以住宅理念去开发的商业项目，整个理念就是快速销售回收，卖完就不管了，而如果是商业开发的理念就不是这样，大部分以自我持有为主，就算有销售也会考虑到后期的招商与经营，有控制的销售。因此，明发商业广场的销售曾创造辉煌，短短两年内实现销售额近40个亿，而综合投入才十几个亿，还持有近15个亿的物业价值，从这个角度来看，明发商业广场这个项目是取得巨大的成功，卖完了钱收走了就拍拍屁股走人，最后最大的牺牲还是那些可怜的投资者。但是正所谓“出来江湖混的，总是要还的”，据说现在明发在无锡、常州开发购物中心的独立店销售一塌糊涂，也许这就是后报。
5、高售价与高租金的矛盾
明发商业广场独立店的销售单价高的离谱，通过大手笔的营销，1层平均每平7、8万元，地下1层每平也有2、3万元，在厦门可谓创下了天价，但高售价喻为着高回报，售价高租金一定高，才能满足投资者的投资回收，而高租金高经营成本已经把大部分商家阻挡在外，在前几年的培养期开发商又没有什么支持措施，不投入补贴商家，卖了钱收在口袋里就不管，从而导致恶性循环，商家都不敢进驻明发。
6、 不懂商业规划
明发商业广场的规划有很多硬伤，进明发逛就像进迷宫一样，里3层外3层，走道太多，分岔口多，走着走着就迷路了，这样的购物环境难怪消费者不买账，如果要找一家想要去的商铺，要找大半天。主要规划有几个明显硬伤：一是同心圆形布局，里外共4层，过于复杂；二是主入口不明显，主要动线不明显，分岔口太多，这么大的体量容易迷路；三是用地过饱满，缺少外部商业空间，没有标志性的广场，用来聚集人流；四是地上停车位预留不足，地下停车库入口设置不合理；五是分体式的布局，主力店与独立店互动性不强，大店无法带动小店；六是独立店的面积都偏小，柱网过密；七是缺乏地标性，作为这么大的商业项目，一定要有强力的地标性，但明发的建筑设计普通不能在普通。因此，在硬伤上面是很难改变的，除非炸掉重建，要像万达在沈阳那样的处理魄力，我想明发一定没有。
7、 招商，死在3000间独立店手里
明发的主力店招商是较为成功的，吸引了家乐福、百安居、界等大型商户的进驻，但3000间的独立店，是个不可逾越的坎，如果要填满需要大量的商户，但高租金的门槛又太高，商家很难进来，只能空置。明发有一个致命的错误是没有做好分期开发与分期开业，特别是独立店的分期开业，如果先进行局部的开业，等经营成熟后在开业其他区域，应该就不是今天这种结果。
8、 没有勇气与信心进行后期大调整
明发商业广场走到现在这种情况，是各方都不愿意看到的，作为项目的开发商，在收获满盆后应该主动站出来，对现状进行调整，但是，从各方媒体报道，开发商明发没有进行大改变的决心，而是任由发展，毕竟钱已经放在口袋里，死也是那些盲目的投资者。所以，作为曾经厦门的旗帜，如果按照这样结果，就是20年后也还是现在这样。
这次分析一下明发商业广场失败的一些因素，为目前热衷于开发购物中心的地产商提一个醒，下次我会好好分析一下“当前条件下如何解救明发商业广场”。
