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南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有
商品房住宅小区停车位的产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。而将小区车库单独出售，则是开发商普遍的做法。多年来，由此产生的纠纷层出不穷，业主因此状告开发商的案例也是屡见报端。但由于种种原因，此类讼案中业主胜诉的情况一直未有所闻。11月12日，南京市鼓楼区法院作出“小区车库归业主共有”的判决，终于为此开了一个先例。
星汉城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，开发商是江苏星汉置业有限公司。
1998年9月，星汉公司申报星汉城市花园工程时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月6日，南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。
开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将地下车库交还全体业主。但开发商坚持认为其对地下车库拥有产权。
2003年6月，星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民法院起诉星汉公司，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。
11月12日，鼓楼区法院开庭审理了此案。法庭经合议后认为，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，这既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上任何建筑物的所有权，也不享有对它们的法定处分权。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。另外，根据《江苏省物业管理条例》规定，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由不能成立。
据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。
实际上，每一栋建筑物，都会因业主分别购买、使用，而使所有业主都享有其专有部分的专有权和共有部分的共有权，都有管理小区事务的成员权，这就是“区分所有权”。有法律界人士希望，上诉判决有助于催生我国区分所有权制度的建立。
商品房住宅小区停车位的产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。而将小区车库单独出售，则是开发商普遍的做法。多年来，由此产生的纠纷层出不穷，业主因此状告开发商的案例也是屡见报端。但由于种种原因，此类讼案中业主胜诉的情况一直未有所闻。11月12日，南京市鼓楼区法院作出“小区车库归业主共有”的判决，终于为此开了一个先例。
星汉城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，开发商是江苏星汉置业有限公司。
1998年9月，星汉公司申报星汉城市花园工程时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月6日，南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。
开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将地下车库交还全体业主。但开发商坚持认为其对地下车库拥有产权。
2003年6月，星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民法院起诉星汉公司，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。
11月12日，鼓楼区法院开庭审理了此案。法庭经合议后认为，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，这既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上任何建筑物的所有权，也不享有对它们的法定处分权。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。另外，根据《江苏省物业管理条例》规定，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由不能成立。
据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。
实际上，每一栋建筑物，都会因业主分别购买、使用，而使所有业主都享有其专有部分的专有权和共有部分的共有权，都有管理小区事务的成员权，这就是“区分所有权”。有法律界人士希望，上诉判决有助于催生我国区分所有权制度的建立。
新建小区究竟配建多少地下车库才符合基本要求？开发商能不能随意出售地下车库？……不久前刚刚修订的《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》（以下简称《办法》），对业主们关心的这些问题给予了解答。
新建民用住宅必须配建地下车库
市人防办政策法规处负责人告诉记者，按照《办法》规定，从今年9月1日起，我市新建民用住宅都必须修建地下室或者地下车库。
据介绍，如果该项目的地质条件不适合修建地下防空设施，比如，项目周边管线太多，施工可能造成管线布局的破坏；该地域有流沙、暗河等不适合建地下设施的条件，在由相关部门出具详细的检测报告后，缴纳易地建设费，由政府择地统一另建。未按规定修建防空地下室或者未缴纳易地建设费的，将不予核发建设工程规划许可证和施工许可证。
按比例配建的地下车库不准卖
目前，我市众小区的地下人防设施平时多用于地下停车，这也符合人防设施平战结合的原则。但最近几年，业主和开发商之间常常因为车位问题发生争执，有的甚至诉诸法庭。住宅小区到底应该按照什么比例配建地下人防设施才算合法？开发商能不能随意出售？
该负责人介绍说，目前国家和省的相关法规规定，多层住宅应按照建筑总面积的2％—5％配建防空地下室，10层以上（包括10层）的高层建筑，应按照首层的建筑面积配建地下室。同时，修建的地下人防设施必须满足人防要求，如，应有密闭门、顶板构造厚度至少大于20厘米、出入口隔墙必须按临空墙配置钢筋等。
至于开发商有没有权利擅自出售地下车库，《办法》中首次做了明确解答：“依法按照国家和省规定的比例，结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，任何单位和个人不得出售。”也就是说，自今年9月1日《办法》实施后，这部分地下设施都是不允许出售的。但是，在经过物价部门的核准后，可以向业主出租。如果这部分面积在售房时已计入公摊面积，租金归全体业主所有；否则，租金归开发商支配。
有关人士告诉记者，通常情况下，精明的开发商往往会超比例建设地下防空设施，因为多出来的这部分面积，按照“谁投资谁管理谁受益”的原则，不仅不需要满足人防设施建设要求，而且可以自主出售或者出租。
新建民用住宅必须配建地下车库
市人防办政策法规处负责人告诉记者，按照《办法》规定，从今年9月1日起，我市新建民用住宅都必须修建地下室或者地下车库。
据介绍，如果该项目的地质条件不适合修建地下防空设施，比如，项目周边管线太多，施工可能造成管线布局的破坏；该地域有流沙、暗河等不适合建地下设施的条件，在由相关部门出具详细的检测报告后，缴纳易地建设费，由政府择地统一另建。未按规定修建防空地下室或者未缴纳易地建设费的，将不予核发建设工程规划许可证和施工许可证。
按比例配建的地下车库不准卖
目前，我市众小区的地下人防设施平时多用于地下停车，这也符合人防设施平战结合的原则。但最近几年，业主和开发商之间常常因为车位问题发生争执，有的甚至诉诸法庭。住宅小区到底应该按照什么比例配建地下人防设施才算合法？开发商能不能随意出售？
该负责人介绍说，目前国家和省的相关法规规定，多层住宅应按照建筑总面积的2％—5％配建防空地下室，10层以上（包括10层）的高层建筑，应按照首层的建筑面积配建地下室。同时，修建的地下人防设施必须满足人防要求，如，应有密闭门、顶板构造厚度至少大于20厘米、出入口隔墙必须按临空墙配置钢筋等。
至于开发商有没有权利擅自出售地下车库，《办法》中首次做了明确解答：“依法按照国家和省规定的比例，结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，任何单位和个人不得出售。”也就是说，自今年9月1日《办法》实施后，这部分地下设施都是不允许出售的。但是，在经过物价部门的核准后，可以向业主出租。如果这部分面积在售房时已计入公摊面积，租金归全体业主所有；否则，租金归开发商支配。
有关人士告诉记者，通常情况下，精明的开发商往往会超比例建设地下防空设施，因为多出来的这部分面积，按照“谁投资谁管理谁受益”的原则，不仅不需要满足人防设施建设要求，而且可以自主出售或者出租。
哪些车位不能进行买卖?
1、小区的公共空地
小区里的空地，有的时候甚至是绿地，开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业主，有的按月出租。据悉，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。
2、无约定的地下车位
如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位好像天经地义，其实不然。在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。
这部分收益可以由小区业委会委托物业公司收取，收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
3、已被公摊的地下车位
很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位，可这地下车位的买卖是否合法，很多业主并不知道。如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。换句话说，卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了，再把这样的地下车位卖给业主，就是重复收钱。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”因此若不能办理产权，车位买卖合同是不受法律保护的，业主买到手的只是一张白纸。
这类的地下车位办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
4、人防工程禁止开发商销售
没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢?当然不是。有的地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。
根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。
1、小区的公共空地
小区里的空地，有的时候甚至是绿地，开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业主，有的按月出租。据悉，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。
2、无约定的地下车位
如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位好像天经地义，其实不然。在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。
这部分收益可以由小区业委会委托物业公司收取，收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
3、已被公摊的地下车位
很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位，可这地下车位的买卖是否合法，很多业主并不知道。如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。换句话说，卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了，再把这样的地下车位卖给业主，就是重复收钱。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”因此若不能办理产权，车位买卖合同是不受法律保护的，业主买到手的只是一张白纸。
这类的地下车位办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
4、人防工程禁止开发商销售
没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢?当然不是。有的地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。
根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。
妈的就算租人南京才250一个月
