回归楼市。最近市场：大军压境，乌云遮天，不得不谈。
一、
先说新出的限售政策。
上周五起，七八个城市联手祭出限售大招，最长限售五年，直接导致之前大涨的地产股在周一(9月25日)开盘全线崩盘，一天时间地产板块，数千亿市值灰飞烟灭！
变化太快，没来及调仓的，一切都苍白...
各位“股神"，挺住。
除了限售政策外，这次地产股整体暴跌还有一大原因：
北京上海等一线城市继续上调首套房房贷利率。
九折利率已经彻底消失，最高上浮20%，楼市持续“定向加息”。
幸福，来自于对比。
讲真，年初买的房子，房贷利率8.8折，厉害了。当然，银行也有潜规则：需要买两份2000元的意外险。
眼下，限售范围继续扩大，达到了45个。
有个事值得注意：除广州外，限售城市基本都是二线或者弱二线。广州房价按现在水平来说，也算二线。
这是为什么？
先看一张网红图：

火到无法忽略
为什么会出现这个政策呢？
在过去十多年调控中，没出现这个政策。
现在二线、弱二线、三线城市限售，很有可能是政府认为：这些地方楼市风险已大到即将失控，要提早锁盘。
而一线城市不跟进限售，因为政府认为一线城市有足够的需求，足够的接盘侠，风险不大。
二、
然而，故事还没结束。
相比限售，“定向加息”才是真正的房产大杀器。
高房价的一大原因是高杠杆，加息是去杠杆。
资金越来越贵，自然对楼市构成利空。下半年来，政府已多次表过决心：去杠杆。
其实，这轮“定向加息”年初就开始了，房贷利率一路从九折涨到1.2倍。
首套房贷款500万，期限30年的话，1.2倍利率比九折利率的月供多了4525.28元，本息合计整整相差了163万元。
要增加炒房成本，就要提高购房收入门槛，主要有两个方法：提高首付比例、加息。
现国内一二三线，首套首付比例基本都在三成或以上，二套7到8成，全世界最高的首付比。
再提，不给刚需活路，不符合“房住不炒”的口号。
所以，最好的办法是：加息！
让那些借着首付贷、消费贷进场的炒房客，要么吐货，要么退场。
从历史经验看，房贷利率还有很大提升空间。即便是当前基准利率的1.2倍，也只有5.4%不到，依然是历史上偏低水平。
所以，房贷利率未来两年依然大概率上浮，甚至可能上升到7%。
如果刚需首套房贷利率，定向加息到7%，二套到10%，房价必然很难看。
没有谁能够承受这样的资金成本，到时买得起房的人越来越少；没有接盘侠，持有多套房产的人，要么降价，要么做房东。
那些加的杠杆，终会奉还。房子很有可能卖不出去还断供，被银行收走。
所以，加息带来的成本是直接的、可见的，比限售厉害多了。
三、
“定向加息”之所以叫定向，因为它有针对性，只针对楼市，不是全面加息，不然实体经济也受不了。
可以让资金脱虚入实，对股市利好，股市吃瓜群众注意了。
一、
先说新出的限售政策。
上周五起，七八个城市联手祭出限售大招，最长限售五年，直接导致之前大涨的地产股在周一(9月25日)开盘全线崩盘，一天时间地产板块，数千亿市值灰飞烟灭！
变化太快，没来及调仓的，一切都苍白...
各位“股神"，挺住。
除了限售政策外，这次地产股整体暴跌还有一大原因：
北京上海等一线城市继续上调首套房房贷利率。
九折利率已经彻底消失，最高上浮20%，楼市持续“定向加息”。
幸福，来自于对比。
讲真，年初买的房子，房贷利率8.8折，厉害了。当然，银行也有潜规则：需要买两份2000元的意外险。
眼下，限售范围继续扩大，达到了45个。
有个事值得注意：除广州外，限售城市基本都是二线或者弱二线。广州房价按现在水平来说，也算二线。
这是为什么？
先看一张网红图：

火到无法忽略
为什么会出现这个政策呢？
在过去十多年调控中，没出现这个政策。
现在二线、弱二线、三线城市限售，很有可能是政府认为：这些地方楼市风险已大到即将失控，要提早锁盘。
而一线城市不跟进限售，因为政府认为一线城市有足够的需求，足够的接盘侠，风险不大。
二、
然而，故事还没结束。
相比限售，“定向加息”才是真正的房产大杀器。
高房价的一大原因是高杠杆，加息是去杠杆。
资金越来越贵，自然对楼市构成利空。下半年来，政府已多次表过决心：去杠杆。
其实，这轮“定向加息”年初就开始了，房贷利率一路从九折涨到1.2倍。
首套房贷款500万，期限30年的话，1.2倍利率比九折利率的月供多了4525.28元，本息合计整整相差了163万元。
要增加炒房成本，就要提高购房收入门槛，主要有两个方法：提高首付比例、加息。
现国内一二三线，首套首付比例基本都在三成或以上，二套7到8成，全世界最高的首付比。
再提，不给刚需活路，不符合“房住不炒”的口号。
所以，最好的办法是：加息！
让那些借着首付贷、消费贷进场的炒房客，要么吐货，要么退场。
从历史经验看，房贷利率还有很大提升空间。即便是当前基准利率的1.2倍，也只有5.4%不到，依然是历史上偏低水平。
所以，房贷利率未来两年依然大概率上浮，甚至可能上升到7%。
如果刚需首套房贷利率，定向加息到7%，二套到10%，房价必然很难看。
没有谁能够承受这样的资金成本，到时买得起房的人越来越少；没有接盘侠，持有多套房产的人，要么降价，要么做房东。
那些加的杠杆，终会奉还。房子很有可能卖不出去还断供，被银行收走。
所以，加息带来的成本是直接的、可见的，比限售厉害多了。
三、
“定向加息”之所以叫定向，因为它有针对性，只针对楼市，不是全面加息，不然实体经济也受不了。
可以让资金脱虚入实，对股市利好，股市吃瓜群众注意了。
