上海土地拍卖市场再出新招。7月4日晚，上海规土局网站发布两幅新地块公告，首次以招拍挂的方式出让分别位于浦东新区张江和嘉定新城的两幅 “租赁住房”用地。要求竞得人须100%自持70年，这也是上海在全国首次推出租赁住房用地。
此前，北京、佛山等地在土拍中均出现全自持地块，但上述地块大多采取“限地价、限房价、竞自持面积”等方式出让。而此次上海在土地出让中，直接明确了土地用途为租赁住房，引导房企发力租赁住房市场意图明显。
一名业内人士指出，未来租赁型供给会增加，房地产定价由供需演变逐渐变为现金流定价，资产价值最终由经营能力定义和左右。“现金流会成为整个房地产后时代的关键词”。
打破定价规则
政府选择这两个区域出让全租赁房地块，主要在于这两个区域正在优化产业结构，打造创新型区域，适合用租赁房对高科技人才产生集聚力。
嘉定本身偏向工业，产能上不及金融或者创新型业态的区域，直观反映到生活中，就是房价一直较平稳。2010年嘉定新房均价是15968元/平方米，青浦是19577元/平方米，二者相差3609元/平方米。今年上半年青浦均价涨到41392元/平方米，嘉定只有36226元/平方米，落差达到5166元/平方米。
背后原因在于青浦的产业升级转型完成较早，比如华为研发基地、北斗导航西虹桥基地、航空发动机产业基地等均落户青浦。
多名业内人士预计后续还会推出一些“租赁住宅”地块。如果新增可售住宅不多，会造成区域内供求紧张格局，不仅新房价格有上涨压力，而且基于可售房少，二手房也同样面临上涨压力。
优先保障高端人才
在租赁对象方面，两地块也均有明确要求。如嘉定新城项目要求优先保障区内创新创业人才，对区内重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等给予重点保障。而张江项目则对张江高科技园区内的上述群体给予优先或重点保障。
值得注意的是，嘉定新城板块紧邻上海汽车集团、同济大学嘉定校区，区域内还云集了国内外众多汽车厂商的研发、设计团队；浦东张江板块紧邻被誉为中国“硅谷”的张江高科技园区，复旦大学张江校区，以及通用电气、霍尼韦尔、中兴、联想等全球知名公司的技术研发中心均位于园区内。
此外，两地块均要求装配式建筑面积比例为100%；租赁价格不高于市场同类房源租金水平，可根据市场租金水平情况适时调整；嘉定项目租约原则上不超过3年、张江项目不超过6年。
据悉，两宗地块均将于7月24日始进行挂牌报价，到8月2日止并进行现场竞价。
冲击公寓运营商思路
房东东创始人全雳指出，上海租赁用地的出台，也是对现有公寓运营商思路的一种冲击，传统的包租模式必须改变，因为未来的租赁增量绝对是在土地的供应上。
上海市政府一直大力倡导“租售并举”的房地产发展方向，从财税、金融、户籍等方面改变“重售轻租”的现状，推动住房市场向租售并举转变，有效激活房屋租赁市场，让租房成为推进新型城镇化和房地产去库存的有效途径。
据不完全统计，近半年来，万科、保利、金地、龙湖、首开、融信等房企，在北京、广州、天津、杭州等地拿下的自持宅地或商地近20幅，支付地价款数百亿，自持比例从36%到100%不等。
专家：以金融思维切入寻找盈利点
其实，目前已有不少房企或机构涉足住房租赁市场。像万科、碧桂园、龙湖、世联地产等已经涉足长租公寓市场，试图在租赁时代到来前占得有利位置。克而瑞数据也显示，行业TOP30房企中已有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。此外，还有如YOU+等依托“互联网+”成长起来的长租公寓。
开发商切入租赁市场如何实现盈利？
“要摒弃过去那种短平快的传统开发思维，以金融的思维来切入这一领域才会盈利。”专家说，“租赁住房最大的特点是有稳定、长期的现金流，这为发行资产支持类证券提供了很好的基础。”
根据地块保证金推算大致的土地成交价（溢价率不超过40%的前提下），再计算楼板价的话，以浦东新区张江地块为例，预计楼板均价不会超过一万，远低于该地区周边房屋价格。那么不包括装修和运营成本的话，以国外发达城市为标杆，对应的租售比约为15年。对于拿地房企来说，引进具有租赁管理经验的团队，并尽可能提高出租率，是盈利的关键。