浅议拆迁中的价格评估方法！

厨房被评估为猪圈的，是拆迁公告定性的问题，我县明确房产只评估框架，砖混，木房。对火炮园哪种砖墙抬梁的厨房，就不认定为房屋面积，只按成本给一小点补偿了。
而有的两家人同时建设的房子，一家被评估框架，另一家的却只评估为砖混，这就是明显的乱搞而并非是评估公司不会评估。有关系的，评成价格高的框架房子，没关系的，只能是砖混低价房子。

别认为这是小事，其实是评估公司违反了中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例第二条：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
两家同时联建的，却出了两个结果，这公平吗？

已经签订了协议拆迁的，大家应该明白，评估是按第三个方法：.成本法来评估的！
先不说这是否公平，其实首先就违反了拆迁条例。
第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
看到没，（一）就是被征收房屋价值的补偿；而不是成本！

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
这一条是明确的规定了不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。也就是评估方法的第一项 .市场比较法

本来，只要还没变天，一个中介公司，国家的政策你必须不折不扣的执行，国家规定拆迁是按市场比较法，你硬是要按成本法，首先就是违法。其次，就算是按成本法吧，几十年前的木房子和近年来才建设的木房子，成本能一样吗？
腾冲有的人家，五架房，也就120多平方，评估只补偿18万元左右，可大架现在起码就要18万元，装围的木材是20多立方黄心楠，其价值就远超补偿款，还有工钱呀其他什么的，这是现在的成本吧？你怎么评估的。
成本法的最基本理论是根据重置价格或重建价格，也就是拆迁条例的产权调换。我的房子本来不是棚户，因为挡了你的棚户改造，好 ,我支持，你帮我就近重建一间原来同样的，这是符合产权调换的法规，如果不行，就必须要按重置价格评估，而不是以前的成本价格来评估。

按市场经济的原理，我投资任何东西都有个投资收益，现在市场价格在4500左右一平米，可你只评估给我1800的成本，而且硬要逼我按成本签协议，这公平吗？合法吗？我们人民，吃穿住行哪一样是享受成本价格的？要拆迁了，却要按成本价格拆迁，这又公平吗？

对于腾冲的商铺，一直是腾冲繁华的象征，收益也很高。但现在“标准高了”，成了要被拆除的棚户。可近年来，买卖商铺的交易没有出现过，按市场价格也没有可比性，怎么评估呢？只能是按收益法来评估。
2.收益法
指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。

可笑的是，对商铺，评估公司也仍然是按成本法评估，主大街的商铺也就100多万元。当然，商铺建筑成本也只有1000多一平米，可人家的收益很高，每年一格租金是16万元以上，评估补偿价只不过是商铺几年的收益。如果是ZF看人家的收益高要拆除重建，显然是与民争利，如果是开发商来开发重建，更是劫贫济富，难道普通百姓就不能享受社会发展的红利吗？
人人平等，公平公正又从何体现？

你们懂得多的多讲讲，我们大家多学学.

腾冲的很多人家，大幢大幢的建设楼房，自己当然住不完，出租出去收租金生活，很多是出让的土地，和政府签订了70年的使用权，最让人兴奋的是，物权法明确了使用者享有所有权。现在拆迁，就有两个法律问题要解决，一是：出让合同还算不算数？提前征收是否要有违约补偿？二是：出租房的收益如何保障？用市场法+20年的收益还是用成本法+60年的收益？如果光用成本法，我的所有权，我为什么要拆迁？看到我的收益就来拆迁，这不是明火执杖的抢吗。

评估公司这久在乱搞，几十年的棚户也值1500，才建几年的新房也是1500元，不知道这算术是哪个老师教的？
评估公司不是法外之地，乱搞要受法律惩处的！
国有土地上房屋征收与补偿条例第三十四条：房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

世上任何行为，有法律法规的，必须严格依法办事，如没法律法规的，依照公平公正也可。但现在的评估公司，其实是违法又不公平。
比如房产，拆迁条例上并没有需要折旧一说，只有明确的是“不得低于市场价格”，这是法律的底线。从实际上看，市场交易也不存在折旧的概念，昆明的学区房，纵然是几十年的老房子了，但价格却比新的房子高出许多，也没见哪个部门出来说要折旧，过户收费也是统一的。为什到拆迁时就要折旧了？
当然，如果是我主动的要卖房给你，你要求折旧也无不可，但拆迁是你主动来评估，成本价格还要折旧，这不是荒唐吗？