振业泊公馆建设和物业管理中存在的问题
1、甲方建设问题
1.1振业泊公馆小区内道路嵌入的大理石造型路面在雨雪天过滑，目前已造成多人摔跤，并有老人摔倒后导致骨折（例如1号楼1单元23楼3户的老人雪天滑倒摔断手腕）。
1.2振业泊公馆小区地下停车库建设混乱：a、管道过低，稍高一点的车辆无法通行；b、地面处理太差，多处断裂、坑洼不平；c、有积水现象存在；d、通行引导标识不清，找不到自己家楼下。
1.3振业泊公馆小区排水设施建设不到位，雨天排水困难，存在严重的积水现象。
1.4振业泊公馆小区多处出现地砖、墙砖破裂和干挂石材掉落的现象（例如：1号楼1单元门厅、1号楼1、2单元若干楼层的墙砖）。
1.5振业泊公馆小区多个单元的门也已出现故障，这显然是门禁质量问题，并且时隔多日，无人维修。
1.6振业泊公馆小区东南侧与外界之间没有围墙，可以自由出入小区。
1.7请尽快完善振业泊公馆小区内无障碍通道的建设和通行。
2、甲方政策问题
2.1 学位区别对待政策问题
对于二期B组团有小学入学学位而A组团没有，本临时业主委员会所有委员均表示这是不公平、不公正的歧视政策。公民权利不会因为早生或晚生而有不同，房屋买受业主也不能因早买和晚买被剥夺受教育的权利，这与振业泊公馆公共服务的配建水平不相符、不对应。
2.2 民用住宅楼商铺经营使用问题
对于振业泊公馆1号楼一层商铺开设餐饮饭馆用途，本业主委员会可以预期其将对1号楼(尤其是1号楼2单元业主)的生活环境造成巨大的干扰和严重的影响，同时其存在不可预期的安全隐患。现提出问题如下：
民用住宅转商业性经营是否在土地管理局申请备案获得允许，请出示相关批复手续和文件；
根据中华人民共和国物权法，居民住宅商铺的经营用途须报批相关部门取得资质后，并征得所有业主的同意后方可实施，其在未征得业主同意情况下就装修营业，作为甲方建设单位和长城物业管理公司，为何没有阻拦？
对于居民住宅下的商铺开餐饮的是如何取得工商营业执照的，是否有税务、环保、卫生和消防等相关部门的审批文件，请长城物业管理公司予以协助调查并公示；
居民住宅用天然气管道是如何接入商业用场所的，此举影响居民住宅业主的天然气使用，并存有严重的安全隐患，甲方振业房地产开发公司和长城物业是否获悉天然气管道的接入通知，为何没有公示告知全体业主？
上述问题作为业主委员会同时也问责长城物业管理公司。
2.3 通勤车也应于周六、周日早8点开通。
3、物业管理问题
3.1 公示区域的设定和公示
请长城物业管理公司设定振业泊公馆的公示区域和公示栏，并将相关文件、法规和物业管理规定及通知在公示区域予以公示。
3.2 物业收费不合理——公共能耗费、电梯费
根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发[2014]85号）之 第十三条 物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。其中物业服务成本构成包括以下内容：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维修养护费用;
3、物业管理区域内清洁卫生费用(不含居民生活垃圾收费);
4、物业管理区域内绿化灌溉、养护费用;
5、物业管理区域内秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业服务企业固定资产折旧;
8、经业主同意的其它费用;
物业费已包含“共用部位、共用设施设备日常运行、维修养护费用和物业管理区域内绿化灌溉、养护费用”;所以现为本小区提供物业管理服务的长城物业公司需向业主收取的公共能耗费和电梯费为重复的不合理收费。
根据中华人民共和国《物业服务收费明码标价规定》之第五条 物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目。上述收费为内容不真实的收费，属于欺诈行为，本小区业主有保留追究长城物业法律责任的权利。
3.3 物业管理服务没有明确的服务标准和服务实施细则。
根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发[2014]85号）之 第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则和第十八条 物业服务企业在物业服务活动中，应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
现为本小区提供物业管理服务的长城物业公司需向业主和甲方建设单位呈报并公示该公司的物业等级资质、服务标准和具体实施准则，为业主和甲方建设单位提供质价相符的服务。
上述具体做法：请长城物业管理公司根据《西安市物业收费标准和星级标准评定》，将贵公司公司服务的等级标准细则装订成物业服务守册，发放业主和甲方建设单位，以供业主和甲方建设单位监督其实施。
3.4 供暖问题
3.4.1 本供暖季供暖之初，长城物业管理公司未如约、如期地协调好供暖公司的热力供应和小区内热力管道的排查检修，致使小区入住业主在寒冷的冬天暖气没有正常供应长达近10天之久。
3.4.2 本供暖季快要结束之际，长城物业管理公司在未事先通知入住业主的情况下，停止暖气供应达近3天，致使小区内多名老人突然受冷产生疾病。
上述情况的发生，作为责任单——长城物业管理公司，须给予本业主委员会合理的解释，并补偿业主的相关损失和未享受的应得权益。
3.5 装修统一问题
长城物业管理公司在业主装修期间未充分履行其监督责任和严格统一标准，致使小区业主装修出现不统一的标准，属于长城物业管理公司失责。
例如：赠送面积房屋门窗封堵空调机位的位置不同。由于不统一，无论业主如何封堵，都造成了不必要的损失，物业作何解释和补偿？
3.6 垃圾清运处理问题
3.6.1 振业泊公馆小区内垃圾桶数量不够，起码应该是一个单元一个垃圾桶。
3.6.2 垃圾桶应在岗在位，以方便业主晚间丢弃垃圾。
3.6.3垃圾至少应早晚各清运一次，做到垃圾桶周围24小时无垃圾存在，以免影响环境卫生。
3.7 电梯渗水和安全问题
振业泊公馆小区内出现过电梯渗水和电梯无控制下落数层的影响安全问题，请长城物业管理公司配备专业的管理人员，每天巡查2次，并做好巡查、维修和安检记录，杜绝上述类似问题的再次发生，以保证业主的生命安全。
3.8 照明问题
3.8.1 振业泊公馆小区院内、楼道照明巡查每周1次，不定期巡视，及时修复损坏的开关、灯口和灯泡。
3.8.2 保持公共照明灯具清洁，亮灯率100%，小区院落内照明按时开启，满足使用要求。
3.8.3 小区西侧之夹道路灯应予以开启，照亮进出小区的通道，同时提升振业泊公馆的公示形象，以便于进一步提高甲方的售房率。
