三、楼市预测
这一章谈房地产的后市发展。前章说了，这一次房地产市场走差的原因是资金的离场，后面对楼市的走势预测没有交代，本章主要说这个问题。
首先对我国楼市基本面进行一个系统的梳理，楼主认为，房地产价格主要与两大因素相关，即居住供需和货币供应，详情请看楼主在天涯的帖子<<顶级地产投资人教你买房之北京篇——小兵出品>>，这里就不赘述了，根据这个理论，楼主将中国的楼市分为几个大的阶段，第一个就是2008年以前，这个阶段楼市的主推力是居住需求，即住房政策由福利分配向市场化转变后，初始发展的房地产行业无法满足市场庞大的住房需求，此时的价格是居住需求推动的。第二个是2008至2013年，这个阶段楼市虽然依然呈现供不应求，但是主推力已经由供需转换到货币供应，由于金融危机，美国进行量化宽松政策，大量热钱流入中国迅速推高了中国的资产价格，股市的长期低迷使得房地产首当其冲成为了热钱流入的主要阵地，虽然老百姓不明白为什么房子盖得多了价格还这么涨，不明白金融危机本应该萧条却楼市疯狂上涨，不明白为什么政府越调控楼市越涨，但并不影响楼市的繁荣，因为此时除了本就没有满足的居住需求外，又加上了投资需求，楼市供需仍然处于供不应求，此阶段需求达到顶点。第三个就是2014-2017（预计），这个阶段楼市将呈现供过于求，首先人口已经达到峰值，未来人口将呈现下降趋势，尤其是年轻人变少，居住需求未来只降不升，再有美国量化宽松结束，美国经济企稳后将回收流动性，世界范围内都将处于降杠杆、降负债的状态，资产价格将回落，即投资需求消失，两大需求一个降低一个消失，而房地产供应却是按照需求鼎盛时进行安排的，这个可能不大好理解，怎么说呢，有兴趣的可以看看2010-2013年地产商拿了多少地（2010年2.7万亿、2011年3.15万亿、2012年2.69万亿、2013年4.13万亿），拿地的时候都是需求鼎盛时期拿的，也就是说地产商预计未来的市场比较好才拿了大量的高价格的土地，现在居住需求萎靡，投资需求消失，但是供应端又必须加紧出货，因为土地有财务成本的，中国没有任何一个地产公司能够承受住土地的财务成本，哪怕是万科，哪怕利率只有4%，所以这个阶段是严重供过于求。根据这样一个划分，我对楼市走势进行预测。
1.醒悟阶段
2014年是美国量化宽松结束年，也是中国房地产行业的醒悟年，有人开始说黄金时代过去了，有人开始转型了，原因大家都没有说，只是默默的做，大多数人还是在土地市场上浪费自己宝贵的子弹，我想这就是水平差异吧。总之，2014年终于有人确认到了风险，并开始规避动作，这是一个危险的开始，也是一个好的开始。
2.冰火两重天阶段
2015年，火指的是一线城市，冰指的是三四线城市，今年是这两种情况共存的一年。这个阶段的开始标志是330救市政策，结束标志是地方政府开始大规模救市，时间预计就是2015年。2015年，一方面美国还没有做好收回流动性的准备，这个泡沫可以保持；另一方面，一线城市土地的稀缺性和严重的供需矛盾，使得330政策可以重启投资性需求，使得供需重新进入平衡，这是一线；三四线呢，人口减少、需求减弱、产品过剩，我们都知道投资需求大小取决于资产具有的稀缺性大小，三四线楼市全五稀缺性何谈投资需求，所以330政策对其无效；至于二线嘛，应该是比较经典，一部分不错的，城市管理较好、发展环境较优、概念较多的可以保持不错的状态，另一些则偏向三四线城市状态。这个阶段的结束就是地方政府大规模救市，一旦地方大规模救市说明三四线城市楼市死透，注意，这是一个不可逆的过程，救市只是强心针，起到的作用就是振一下，然后就又不行了。在价格上，这个阶段是一线保持上涨，二线分化，三四线小幅下降（不考虑利率因素）。
3.垂死挣扎阶段
这个阶段开始的标志就是地方政府（尤其是二线城市）大规模救市，结束的标志就是一线城市限购放开，时间预计是2016年。2016年，老百姓经过2015年一年的观察，应该对楼市供过于求的长期性有了更深刻的认识，基本上投资性需求全面熄火（不包括一线），供不应求局面恶化，楼市的萧条全面蔓延到二线城市，此时楼市开始出现恐慌情绪，一线城市感到压力，放开限购，一旦放开限购说明二线城市楼市死透，也是不可逆。在价格上，这个阶段是一线保持小幅上涨，二线全面下降，三四线降幅加大（不考虑利率因素）。
4.恐慌阶段
这个阶段开始的标志是一线城市放开限购，结束的标志是蓝印户口之类的救市动作，时间上预计是在2017年。2017年，是美国加息开始显现作用的时候，美元是世界货币，美元加息相当于在世界范围内抽贷、收紧流动性，在流动性宽松期，货币变多贬值，最优决策是将货币变成资产，房地产是非常不错的选择；在流动性收紧期，货币变少升值，最优决策是将资产变现，所谓现金为王。所以，在这个阶段，我们面临的不仅是楼市供应居高不下、居住需求下降、投资性需求消失，我们还要面对的是房地产资产变成现金的压力，实际上就是供应端进一步放大，楼市的供过于求局面达到顶点，市场弥漫着恐慌情绪，极易出现崩盘的情况，如果崩盘将从供应端产生。在价格上，这个阶段是全面下降，甚至大幅下降。
这一章谈房地产的后市发展。前章说了，这一次房地产市场走差的原因是资金的离场，后面对楼市的走势预测没有交代，本章主要说这个问题。
首先对我国楼市基本面进行一个系统的梳理，楼主认为，房地产价格主要与两大因素相关，即居住供需和货币供应，详情请看楼主在天涯的帖子<<顶级地产投资人教你买房之北京篇——小兵出品>>，这里就不赘述了，根据这个理论，楼主将中国的楼市分为几个大的阶段，第一个就是2008年以前，这个阶段楼市的主推力是居住需求，即住房政策由福利分配向市场化转变后，初始发展的房地产行业无法满足市场庞大的住房需求，此时的价格是居住需求推动的。第二个是2008至2013年，这个阶段楼市虽然依然呈现供不应求，但是主推力已经由供需转换到货币供应，由于金融危机，美国进行量化宽松政策，大量热钱流入中国迅速推高了中国的资产价格，股市的长期低迷使得房地产首当其冲成为了热钱流入的主要阵地，虽然老百姓不明白为什么房子盖得多了价格还这么涨，不明白金融危机本应该萧条却楼市疯狂上涨，不明白为什么政府越调控楼市越涨，但并不影响楼市的繁荣，因为此时除了本就没有满足的居住需求外，又加上了投资需求，楼市供需仍然处于供不应求，此阶段需求达到顶点。第三个就是2014-2017（预计），这个阶段楼市将呈现供过于求，首先人口已经达到峰值，未来人口将呈现下降趋势，尤其是年轻人变少，居住需求未来只降不升，再有美国量化宽松结束，美国经济企稳后将回收流动性，世界范围内都将处于降杠杆、降负债的状态，资产价格将回落，即投资需求消失，两大需求一个降低一个消失，而房地产供应却是按照需求鼎盛时进行安排的，这个可能不大好理解，怎么说呢，有兴趣的可以看看2010-2013年地产商拿了多少地（2010年2.7万亿、2011年3.15万亿、2012年2.69万亿、2013年4.13万亿），拿地的时候都是需求鼎盛时期拿的，也就是说地产商预计未来的市场比较好才拿了大量的高价格的土地，现在居住需求萎靡，投资需求消失，但是供应端又必须加紧出货，因为土地有财务成本的，中国没有任何一个地产公司能够承受住土地的财务成本，哪怕是万科，哪怕利率只有4%，所以这个阶段是严重供过于求。根据这样一个划分，我对楼市走势进行预测。
1.醒悟阶段
2014年是美国量化宽松结束年，也是中国房地产行业的醒悟年，有人开始说黄金时代过去了，有人开始转型了，原因大家都没有说，只是默默的做，大多数人还是在土地市场上浪费自己宝贵的子弹，我想这就是水平差异吧。总之，2014年终于有人确认到了风险，并开始规避动作，这是一个危险的开始，也是一个好的开始。
2.冰火两重天阶段
2015年，火指的是一线城市，冰指的是三四线城市，今年是这两种情况共存的一年。这个阶段的开始标志是330救市政策，结束标志是地方政府开始大规模救市，时间预计就是2015年。2015年，一方面美国还没有做好收回流动性的准备，这个泡沫可以保持；另一方面，一线城市土地的稀缺性和严重的供需矛盾，使得330政策可以重启投资性需求，使得供需重新进入平衡，这是一线；三四线呢，人口减少、需求减弱、产品过剩，我们都知道投资需求大小取决于资产具有的稀缺性大小，三四线楼市全五稀缺性何谈投资需求，所以330政策对其无效；至于二线嘛，应该是比较经典，一部分不错的，城市管理较好、发展环境较优、概念较多的可以保持不错的状态，另一些则偏向三四线城市状态。这个阶段的结束就是地方政府大规模救市，一旦地方大规模救市说明三四线城市楼市死透，注意，这是一个不可逆的过程，救市只是强心针，起到的作用就是振一下，然后就又不行了。在价格上，这个阶段是一线保持上涨，二线分化，三四线小幅下降（不考虑利率因素）。
3.垂死挣扎阶段
这个阶段开始的标志就是地方政府（尤其是二线城市）大规模救市，结束的标志就是一线城市限购放开，时间预计是2016年。2016年，老百姓经过2015年一年的观察，应该对楼市供过于求的长期性有了更深刻的认识，基本上投资性需求全面熄火（不包括一线），供不应求局面恶化，楼市的萧条全面蔓延到二线城市，此时楼市开始出现恐慌情绪，一线城市感到压力，放开限购，一旦放开限购说明二线城市楼市死透，也是不可逆。在价格上，这个阶段是一线保持小幅上涨，二线全面下降，三四线降幅加大（不考虑利率因素）。
4.恐慌阶段
这个阶段开始的标志是一线城市放开限购，结束的标志是蓝印户口之类的救市动作，时间上预计是在2017年。2017年，是美国加息开始显现作用的时候，美元是世界货币，美元加息相当于在世界范围内抽贷、收紧流动性，在流动性宽松期，货币变多贬值，最优决策是将货币变成资产，房地产是非常不错的选择；在流动性收紧期，货币变少升值，最优决策是将资产变现，所谓现金为王。所以，在这个阶段，我们面临的不仅是楼市供应居高不下、居住需求下降、投资性需求消失，我们还要面对的是房地产资产变成现金的压力，实际上就是供应端进一步放大，楼市的供过于求局面达到顶点，市场弥漫着恐慌情绪，极易出现崩盘的情况，如果崩盘将从供应端产生。在价格上，这个阶段是全面下降，甚至大幅下降。
