这个案子经历过一审、二审，发回重审，上诉，中院最终判决。
2007年，甲的儿子乙以甲的名义与丙签订房屋买卖合同，且把房产证交付给了丙，丙当场付钱21万购房款。丙两个月后搬进房屋居住，一直未办理房屋产权变动登记。2008年甲想在房屋上加盖房屋，丙不同意，甲于是向法院起诉，理由是合同签订时他不在场，也不知道，请求确认房屋买卖合同无效。
原告律师主张甲子乙为无权代理，无权代理签订的合同，合同的效力属于效力待定，《合同法》第48条第一款规定，无权代理行为人签订的合同被代理人未予追认的，对被代理人不发生效力，无权代理行为人须承担后果;该条第二款规定了相对人的催告权和撤销权，即相对人可以催告被代理人在一个月内追认本合同，相对人如属善意可以在被代理人追认之前撤销合同。因为甲没有追认，乙也没有取得房屋的所有权，所以合同无效，对甲不产生法律效力，丙应该返还房屋。
被告律师主张：其一，此为表见代理，乙虽然是无权代理，但被告作为善意的相对人在乙与甲是父子关系、又提交甲的房产证的情况下具有事实与理由相信乙具有代理权，属于表见代理，所以合同成立。其二，即使乙构不成表见代理，乙也是无权处分，根据《买卖合同解释》第三条规定：因无权处分订立的买卖合同，无权处分本身不影响合同的效力，如无其他效力瑕疵，因无权处分订立的合同有效。所以该合同有效，丙为有权占有。
中院在终审时采纳了无权代理的观点，无权处分是指无处分权人以自己名义与相对人作出处分行为，乙写的是其父甲的名字。事后被代理人没有予以追认，合同不成立的观点，判定合同无效，被告应该向原告返还房屋。
现在丙要求追究乙的缔约过失责任，因为合同被撤销，房屋这几年价格上涨也是事实，要求对甲的房屋进行估值，由乙赔偿差价。乙则请甲当起了自己的全权委托代理人，一场拉锯战又开始了。 权利用尽，程序走完，你管我打几个回合，懂法，任性！
可是甲说他对乙的行为不知情也未追认理由充分吗？
在无权代理签订的合同关系中，被代理人的最基本、最实质性的权利是对合同的追认权。或曰，被代理人有权对合同不予追认，使自己置身事外，避免合同效力及于自身。被代理人被冒名订约，是权利受到侵害的受害人，法律对此充分考量，赋予其对无权代理人签定的合同或追认或不予追认的权利，以之为其提供了足够的保护。但应当注意的是，权利受到充分保护的被代理人亦须适当履行义务，这对于合理保护其他当事人利益、维护正常的交易秩序具有十分重要的意义。
在特定情形以明示方式表示其对合同的追认或否认。《民法通则》第66条规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意，即被代理人在已经知道无权代理行为时的沉默应被认定为对合同的默示追认。该条规定在合同实务中适用时殊显单薄，难以涵盖无权代理行为发生的复杂情势;《合同法》第48条关于相对人撤销权和催告权的规定，表露了立法者对于本人的沉默可能使他人对其意思的理解产生歧义的担心。因此，在具体适用《民法通则》第66条规定的时候，应该注意在特定情形被代理人有义务以明示方式向相对人传达其追认或否认的意思表示。而甲直到想加盖房屋时谈不妥才主张不予追认，为时已晚。
相对人已经履约或开始履约，合同标的或部分标的已经为被代理人所占有时(合同中被代理人为买方)，或被代理人之货物已经由无权代理行为人交付而为相对人占有时(合同中被代理人为卖方)，对合同的否认必须以明示方式作出。被代理人对于无权代理行为是否明知，是判断其默示是否构成追认意思表示的关键。在当事人已经履约、对合同标的物的占有已经转移时，应可推定被代理人对无权代理行为的明知，此时的沉默，当属《民法通则》第66条规定的“视为同意”的追认，其欲否认合同当然须以明示方式通知相对人。丙交付购房款，且已经搬入生活，合同已经履行。只是因为没有完成登记，所有权还未转移而已。
善意相对人与被代理人一样是无辜的，依据平衡当事人的权利义务的原则，后者既可在合同实际履行之后，以默示方式追认合同。因此，甲作为被代理人，一直以来的默示行为可以认定为对合同的追认，合同成立。
你说呢？
2007年，甲的儿子乙以甲的名义与丙签订房屋买卖合同，且把房产证交付给了丙，丙当场付钱21万购房款。丙两个月后搬进房屋居住，一直未办理房屋产权变动登记。2008年甲想在房屋上加盖房屋，丙不同意，甲于是向法院起诉，理由是合同签订时他不在场，也不知道，请求确认房屋买卖合同无效。
原告律师主张甲子乙为无权代理，无权代理签订的合同，合同的效力属于效力待定，《合同法》第48条第一款规定，无权代理行为人签订的合同被代理人未予追认的，对被代理人不发生效力，无权代理行为人须承担后果;该条第二款规定了相对人的催告权和撤销权，即相对人可以催告被代理人在一个月内追认本合同，相对人如属善意可以在被代理人追认之前撤销合同。因为甲没有追认，乙也没有取得房屋的所有权，所以合同无效，对甲不产生法律效力，丙应该返还房屋。
被告律师主张：其一，此为表见代理，乙虽然是无权代理，但被告作为善意的相对人在乙与甲是父子关系、又提交甲的房产证的情况下具有事实与理由相信乙具有代理权，属于表见代理，所以合同成立。其二，即使乙构不成表见代理，乙也是无权处分，根据《买卖合同解释》第三条规定：因无权处分订立的买卖合同，无权处分本身不影响合同的效力，如无其他效力瑕疵，因无权处分订立的合同有效。所以该合同有效，丙为有权占有。
中院在终审时采纳了无权代理的观点，无权处分是指无处分权人以自己名义与相对人作出处分行为，乙写的是其父甲的名字。事后被代理人没有予以追认，合同不成立的观点，判定合同无效，被告应该向原告返还房屋。
现在丙要求追究乙的缔约过失责任，因为合同被撤销，房屋这几年价格上涨也是事实，要求对甲的房屋进行估值，由乙赔偿差价。乙则请甲当起了自己的全权委托代理人，一场拉锯战又开始了。 权利用尽，程序走完，你管我打几个回合，懂法，任性！
可是甲说他对乙的行为不知情也未追认理由充分吗？
在无权代理签订的合同关系中，被代理人的最基本、最实质性的权利是对合同的追认权。或曰，被代理人有权对合同不予追认，使自己置身事外，避免合同效力及于自身。被代理人被冒名订约，是权利受到侵害的受害人，法律对此充分考量，赋予其对无权代理人签定的合同或追认或不予追认的权利，以之为其提供了足够的保护。但应当注意的是，权利受到充分保护的被代理人亦须适当履行义务，这对于合理保护其他当事人利益、维护正常的交易秩序具有十分重要的意义。
在特定情形以明示方式表示其对合同的追认或否认。《民法通则》第66条规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意，即被代理人在已经知道无权代理行为时的沉默应被认定为对合同的默示追认。该条规定在合同实务中适用时殊显单薄，难以涵盖无权代理行为发生的复杂情势;《合同法》第48条关于相对人撤销权和催告权的规定，表露了立法者对于本人的沉默可能使他人对其意思的理解产生歧义的担心。因此，在具体适用《民法通则》第66条规定的时候，应该注意在特定情形被代理人有义务以明示方式向相对人传达其追认或否认的意思表示。而甲直到想加盖房屋时谈不妥才主张不予追认，为时已晚。
相对人已经履约或开始履约，合同标的或部分标的已经为被代理人所占有时(合同中被代理人为买方)，或被代理人之货物已经由无权代理行为人交付而为相对人占有时(合同中被代理人为卖方)，对合同的否认必须以明示方式作出。被代理人对于无权代理行为是否明知，是判断其默示是否构成追认意思表示的关键。在当事人已经履约、对合同标的物的占有已经转移时，应可推定被代理人对无权代理行为的明知，此时的沉默，当属《民法通则》第66条规定的“视为同意”的追认，其欲否认合同当然须以明示方式通知相对人。丙交付购房款，且已经搬入生活，合同已经履行。只是因为没有完成登记，所有权还未转移而已。
善意相对人与被代理人一样是无辜的，依据平衡当事人的权利义务的原则，后者既可在合同实际履行之后，以默示方式追认合同。因此，甲作为被代理人，一直以来的默示行为可以认定为对合同的追认，合同成立。
你说呢？
