楼市危机:三四线城市泡沫有多大？
——独家访谈外资房企专业人士
本周《红周刊》、雪球网与手机腾讯网合作的投资人物专访栏目嘉宾西峯先生为我们来解读。西峯就职于一家外资房企，过去在华东、香港等地工作，目前主要负责中国区的房地产相关研究和投资。
西峯：如果真限制了大城市人口的增加，整个市场将发生怎样的变化？人口往小城市流动，凭什么？
房价高不是泡沫的根源
【观点】如果只用一个词来概括目前的房地产市场，没有比“分化”更合适的了。房地产行业目前主要面临四种分化，第一，基本面上量价齐升，而资本市场却遭遇历史上少见的估值低位；第二，龙头企业和中小企业市场份额的差距在加大；第三，资本市场上，传统地产公司被抛弃，沾边“自贸区”“土地流转”等公司大幅上涨；第四，一二线和三四线的区域分化明显。
为什么越穷的地方房价越不合理？
西峯：在调控的背景下，房地产整体市场是在波动中萎缩。但排列靠前的企业，不论绝对还是相对的市场份额都在增加，七成左右的大房企在这个过程中是扩张态势，行业集中度在提升。相应地，其他中小企业的份额在萎缩。调控间接帮助了大企业。
新政策改变了之前政策偏重数量的发展状态，转而照顾了多方面因素，比如大中小城市平衡发展，希望人口从大城市回到中小城市等。这是一个非常漂亮的田园牧歌式的画面，但在实业中或资本市场上做投资，仍然还是会有一些疑虑，比如中小城市的发展是不是单凭调控就能够实现？如果真限制了大城市人口的增加，整个市场将发生怎样的变化？人口往小城市流动，凭什么？
贵就是泡沫么？还有人说销量高就是有泡沫，东西卖得快就是有泡沫？还有人说房地产就是泡沫，因为我买不起。那么，人人买的起才是没有泡沫，在10年前，美国政府对穷人实行倾斜性的信贷政策，让买不起房的人去买房，最后还不起贷款，进而引爆了次贷，这算泡沫么？
为什么泡沫从三四线城市开始？
【回乡楼市见闻】既然土地已经过量，也不在乎再多一点点。地价上不去怎么办？多批一点，反正土地有的是！所以越是穷的地方，土地供应往往越是过剩。
为什么房子不够住还要减少供应？
西峯：一二线和三四线城市有很大区别。调控初期，民间的需求是降房价，但政府做的是减缩供应的措施。因为政府看到两样东西，一个是大城市的房价大幅上涨，另一个是大量的土地被批出，政府担心泡沫破掉影响金融安全。整体而言，减少土地供应对于很多地方是对的，因为很多地区10年前就是过剩的。但问题是目前来看，供应紧张的地区执行了土地供应减缩政策，而土地供应过量的地区其实这几年土地供应仍然继续过量。
越穷的地方泡沫破裂越快
三四线房价涨得慢，可以从供应和需求等方面来分析。第一，财政收入是三四线政府的重要考虑。许多地方政府一上任就会发现前一任土地卖得太多了，缩减供应无法提高地价，从而影响收入。那要怎么做？既然土地已经过量，也不在乎再多一点点。地价上不去怎么办？多批一点，反正土地有的是！所以越是穷的地方，土地供应往往越是过剩。
三四线城市房价会随着经济、物价涨一点，但实际楼价年化增幅要慢很多，一个原因是供应实在太多，另一个是需求方面，小城市人口往往流入不足，甚至净流出。上海过去十几年总计有800多万流入人口，45%的人口是外来流入，这是构成住房需求端的主要推力。
什么是泡沫？有人回答“是泡沫就会快速破裂”；但房价的泡沫一直没有破，因此房价应该是一个“坚硬的泡沫”。事实上，十几年来大家对泡沫的认识往往是矛盾的。
——独家访谈外资房企专业人士
本周《红周刊》、雪球网与手机腾讯网合作的投资人物专访栏目嘉宾西峯先生为我们来解读。西峯就职于一家外资房企，过去在华东、香港等地工作，目前主要负责中国区的房地产相关研究和投资。
西峯：如果真限制了大城市人口的增加，整个市场将发生怎样的变化？人口往小城市流动，凭什么？
房价高不是泡沫的根源
【观点】如果只用一个词来概括目前的房地产市场，没有比“分化”更合适的了。房地产行业目前主要面临四种分化，第一，基本面上量价齐升，而资本市场却遭遇历史上少见的估值低位；第二，龙头企业和中小企业市场份额的差距在加大；第三，资本市场上，传统地产公司被抛弃，沾边“自贸区”“土地流转”等公司大幅上涨；第四，一二线和三四线的区域分化明显。
为什么越穷的地方房价越不合理？
西峯：在调控的背景下，房地产整体市场是在波动中萎缩。但排列靠前的企业，不论绝对还是相对的市场份额都在增加，七成左右的大房企在这个过程中是扩张态势，行业集中度在提升。相应地，其他中小企业的份额在萎缩。调控间接帮助了大企业。
新政策改变了之前政策偏重数量的发展状态，转而照顾了多方面因素，比如大中小城市平衡发展，希望人口从大城市回到中小城市等。这是一个非常漂亮的田园牧歌式的画面，但在实业中或资本市场上做投资，仍然还是会有一些疑虑，比如中小城市的发展是不是单凭调控就能够实现？如果真限制了大城市人口的增加，整个市场将发生怎样的变化？人口往小城市流动，凭什么？
贵就是泡沫么？还有人说销量高就是有泡沫，东西卖得快就是有泡沫？还有人说房地产就是泡沫，因为我买不起。那么，人人买的起才是没有泡沫，在10年前，美国政府对穷人实行倾斜性的信贷政策，让买不起房的人去买房，最后还不起贷款，进而引爆了次贷，这算泡沫么？
为什么泡沫从三四线城市开始？
【回乡楼市见闻】既然土地已经过量，也不在乎再多一点点。地价上不去怎么办？多批一点，反正土地有的是！所以越是穷的地方，土地供应往往越是过剩。
为什么房子不够住还要减少供应？
西峯：一二线和三四线城市有很大区别。调控初期，民间的需求是降房价，但政府做的是减缩供应的措施。因为政府看到两样东西，一个是大城市的房价大幅上涨，另一个是大量的土地被批出，政府担心泡沫破掉影响金融安全。整体而言，减少土地供应对于很多地方是对的，因为很多地区10年前就是过剩的。但问题是目前来看，供应紧张的地区执行了土地供应减缩政策，而土地供应过量的地区其实这几年土地供应仍然继续过量。
越穷的地方泡沫破裂越快
三四线房价涨得慢，可以从供应和需求等方面来分析。第一，财政收入是三四线政府的重要考虑。许多地方政府一上任就会发现前一任土地卖得太多了，缩减供应无法提高地价，从而影响收入。那要怎么做？既然土地已经过量，也不在乎再多一点点。地价上不去怎么办？多批一点，反正土地有的是！所以越是穷的地方，土地供应往往越是过剩。
三四线城市房价会随着经济、物价涨一点，但实际楼价年化增幅要慢很多，一个原因是供应实在太多，另一个是需求方面，小城市人口往往流入不足，甚至净流出。上海过去十几年总计有800多万流入人口，45%的人口是外来流入，这是构成住房需求端的主要推力。
什么是泡沫？有人回答“是泡沫就会快速破裂”；但房价的泡沫一直没有破，因此房价应该是一个“坚硬的泡沫”。事实上，十几年来大家对泡沫的认识往往是矛盾的。
