详解第二套房贷款新政对房地产市场的影响
文/陈军杰   上海市协力律师事务所
“十一”前，央行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》明确规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。
今年央行已经连续五次加息，5年期以上贷款的最新基准利率为7.83%。在房贷新政策出台之前，购房者申请房贷可在此基础上执行15%的下浮。也就是说，如果执行房贷新政策，那么第一套房可以享受6.655%的优惠利率；而第二套房的购买者，就可能必须付出8.613%的高利率。
    第二套房贷款新政对房地产市场的影响已经日益显现出来，特别是中高档楼盘成了“重灾区”，原因主要在于：这类楼盘的投资购房人群的范围比较广泛，而不像别墅豪宅、低档楼盘其购房者的范围具有很大的局限性。
目前，第二套房贷款新政的影响主要体现在以下两个方面：一是购房者人数下降，甚至退房的情景在某些楼盘也开始出现；二是申请房贷的难度加大，有的楼盘甚至出现了“零申请”的情况；三是对于采取预售销售的楼盘，房地产开发商的资金压力开始增大。
有的房地产开发商已经采取了相应的对策，如把40%的首付分成两次付——签约的时候首付30%，其余10%等到楼盘封顶银行放贷时再付，或者鼓励购房者采用公积金贷款，因为公积金贷款购买第二套房的首付比例不变，贷款利率也相对低很多。第二套房贷款新政对房地产市场的影响随着相关细则和解释的出台必将更加明朗化。

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