热点聚焦：中国海洋旅游年，海洋旅游开发，滨海度假地产，滨海旅游地产，滨海旅游，地产开发，旅游地产，绿维创景
2012年，十八大报告中首次提出了“建设海洋经济”，紧接着，2013年被国家旅游局确定为“中国海洋旅游年”，这为发展海洋旅游产业提供了契机和动力。随着休闲时代的来临及国家政策的支持，各大滨海地带、海湾、岛屿将成为各地产开发商竞相追逐的对象，呈现爆发式增长。
然而，现有滨海度假地产最大的问题是野蛮开发盛行。绿维创景认为，若继续复制粘贴，势必迎来一个死局，导致大量“鬼楼群”出现。如何打破“鬼楼群”，开发真正的滨海旅游和滨海旅游地产已经成为了一个重要的研究课题!
一、“鬼楼群”现象困扰滨海地产开发，问题重重
在旅游+地产的模式中，旅游投资收益周期比较漫长，而地产投资收益则比较快。出于商业利益的冲动，开发商会有意加大地产部分的投资面积，以实现收益回收期的最短化与收益量的最大化，滨海旅游地产亦不特殊。绿维创景认为，鉴于滨海在资源、区位及环境方面无可比拟的优势，滨海旅游地产呈现野蛮式开发，但是由于忽略了相关的生活服务和休闲度假服务配套，以及城市公共服务配套，房地产与旅游分离，旅游地产与城镇化分离，从而导致大量“鬼楼群”出现，影响城镇化进程。
图注1：滨海旅游地产两大开发问题-海洋旅游开发专题-绿维创景
二、滨海旅游地产开发思路——旅游引导的综合开发
滨海度假地产最核心的问题是房子怎么卖：第一个层面是土地开发，一般是开发商用极便宜的价格拿地，再把生地做到熟地，提升房产价格。这种靠土地成本取胜的模式，可以快速获取回报，但相对来说收益率不高，土地未来的升值空间更大;第二个层面是打造环境，通过环境打造，把土地炒热让其价值提升，从而实现房价的提升，这种思路的核心就是通过攒人气来提升地气，最后形成度假地产带来财气。
即走休闲度假为方向，集观光、休闲、度假、养生、康体、体验、居住等多种功能于一体的综合发展之路。
绿维创景主要有两个重点打造思路。一是产城一体化的整合。旅游休闲度假要与房地产、城镇化结合，整合出以旅游文化为主导的新型城镇化模式。其中，设置完善的度假生活配套、高品质的服务质量及城市基础设施必不可少。二是多维发展架构。将旅游要素与滨海结构相结合，形成文、海、岛、滩、岸、山、地、水、村、镇、城、域等十二维的发展结构。
图注2：滨海旅游地产两大开发思路-海洋旅游开发专题-绿维创景
三、滨海旅游地产打造手法——三造三中心
绿维创景提出：滨海旅游地产应该走多维发展构架。
首先要打造吸引核，形成旅游吸引力，提升滨海旅游项目的人气价值，构建土地价值升值架构;
其次是形成休闲聚集，通过休闲业态的整合形成吸引力把游客留下来消费，形成休闲商业地产销售价值;
最后创造延伸发展，形成各种泛业态支撑下的住宅型地产、泛旅游地产，来获得土地升值效益与可持续发展，从而形成泛旅游整合下的产城一体化综合开发结构。
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图注1：滨海旅游地产两大开发问题-海洋旅游开发专题-绿维创景
二、滨海旅游地产开发思路——旅游引导的综合开发
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图注2：滨海旅游地产两大开发思路-海洋旅游开发专题-绿维创景
三、滨海旅游地产打造手法——三造三中心
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其次是形成休闲聚集，通过休闲业态的整合形成吸引力把游客留下来消费，形成休闲商业地产销售价值;
最后创造延伸发展，形成各种泛业态支撑下的住宅型地产、泛旅游地产，来获得土地升值效益与可持续发展，从而形成泛旅游整合下的产城一体化综合开发结构。
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