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虽然买房和租房的过程以及最终所获取的权益是有差异的, 但是这两种方式对房地产市场的最终影响基本是一致的。因为, 从宏观市场的角度来分析, 居民通过买房或租房满足了自己当前的居住需求, 而最终用来满足这些需求的供给就是市场上住房供给的两大组成部分, 即新建住宅和二手住宅。
因此, 这两种看似不同的住房需求从图2 可以看出, 居民决定通过买房或租房来解决自己的住房需求并不能改变房地产市场中的供求关系, 也不会进而对房价产生大的影响。
因此, 一些政府官员和学者以期通过提倡居民租房来缓解房地产市场中的供求矛盾无疑是缘木求鱼。对于微观的市场个体而言, 购买和租赁之间是存在着替代关系的, 但对于宏观市场而言, 租赁和购买的实质是一样的, 只是实现需求的方式不同而已。
由于房地产产品的供给弹性较小, 因此对房地产市场与价格影响至关重要的因素就是需求。需求总量的增加与减少, 需求类型与结构的改变都会迅速影响房地产价格的走势。从图2 可以看到, 居民在购买住宅的时候内在的需求是不一样的, 其一是自用性需求, 也就是直接用于自己居住, 包括第一套住房和第二套住房的购买; 其二是投资性需求, 即购买者以未来的出租经营为目的而实施的投资行为。
但是, 投资与投机从来就不能完全地分开, 因此还有第三种需求, 即投机型需求, 购买者在短时间的持有之后通过再售转手获取收益, 也就是通常所说的炒房。这三类需求的变化共同影响着房地产市场的走势。